Ako možno získať lacný nájomný byt?

K lacnému nájomnému bytu môže dopomôcť bývanie s prarodičmi 

Inštitút prechodu nájmu bytu má slúžiť najmä na to, aby členovia domácnosti zomrelého nájomcu nemuseli v ťažkom životnom období riešiť hľadanie nového bývania a urýchlené sťahovanie. Na druhej strane sa však so zákonným prechodom nájmu bytu často kalkuluje dopredu s cieľom získať lacné bývanie. Typickou situáciou býva (aspoň formálna) spoločná domácnosť starého rodiča a vnuka, ktorý si chce do budúcna vyriešiť svoju bytovú situáciu. K prechodu nájmu však nedochádza len pri úmrtí nájomcu. Poďte sa s nami pozrieť, v akých prípadoch sú preň splnené podmienky. 

1. Pôvodný nájomca bytu zomrel alebo trvale opustil spoločnú domácnosť

Trvalé opustenie spoločnej domácnosti nájomcom zakladá v prípade splnenia ostatných podmienok prechod nájmu bytu rovnako, ako jeho smrť. Najčastejším motívom odsťahovania býva založenie novej domácnosti s inou rodinou či partnerom, príp. opustenie bytu kvôli zmene zamestnania. Nad trvalým opustením spoločnej domácnosti však možno uvažovať len vtedy, keď je z konania nájomcu jasné, že už nemá úmysel v byte naďalej bývať. Pokiaľ teda ide napr. o demonštratívne opustenie spoločnej domácnosti len preto, aby sa ďalej neeskalovali konflikty medzi partnermi a aby týmto krokom získali dočasný odstup, nebude podmienka trvalého opustenia spoločnej domácnosti splnená.

2. Novým nájomcom môže byť len osoba, ktorá s pôvodným nájomcom žila v spoločnej domácnosti

Podmienka spoločnej domácnosti musí byť splnená buď ku dňu úmrtia pôvodného nájomcu alebo ku dňu, keď pôvodný nájomca trvale opustil spoločnú domácnosť.

3. Novým nájomcom alebo spoločným nájomcom sa môže stať len:

• dieťa pôvodného nájomcu,
• vnuk alebo vnučka pôvodného nájomcu,
• rodič pôvodného nájomcu,
• súrodenec pôvodného nájomcu,
• zať alebo nevesta pôvodného nájomcu,
• iná osoba, ktorá sa starala o spoločnú domácnosť pôvodného nájomcu alebo na neho bola odkázaná výživou a žila s ním v spoločnej domácnosti aspoň 3 roky pred jeho smrťou, resp. opustením spoločnej domácnosti.

4. Nový nájomca nesmie mať vlastný byt 

5.  Nejde o byt v spoločnom nájme manželov, resp. byt v spoločnom nájme

V prípade bytu v spoločnom nájme manželov sa po smrti jedného z manželov alebo v prípade trvalého opustenia spoločnej domácnosti jedným z manželov automaticky stáva jediným nájomcom bytu druhý manžel. Pri spoločnom nájme viacerých nájomcov prechádza jeho právo na ostatných nájomcov. Spoločný nájom však nie je založený len spoločným užívaním bytu so súhlasom prenajímateľa – spoločným nájomcom sa stávate len vtedy, ak ste aj vy s prenajímateľom uzatvorili nájomnú zmluvu, t.j. vystupujete v nej ako nájomca a v tejto súvislosti na nej figuruje aj váš podpis.   

Nájomcom sa stávate automaticky, prenajímateľ sa však môže brániť

Ak sa prenajímateľ domnieva, že zákonné podmienky pre prechod nájmu bytu na vašu osobu neboli splnené, nemôže vás zo dňa na deň z bytu vysťahovať. Brániť sa môže len podaním žaloby, v ktorej súd požiada o určenie, že k prechodu nájmu nedošlo. Túto ale musí podať včas. Základnou (tzv. subjektívnou) lehotou na podanie žaloby sú 3 mesiace odo dňa, kedy sa dozvedel o tom, že podmienky k prechodu nájmu neboli splnené. Na ňu však kvôli právnej istote nového nájomcu nadväzuje aj tzv. objektívna lehota, v rámci ktorej prenajímateľ môže podať žalobu najneskôr do troch rokov odo dňa smrti pôvodného nájomcu. Právo na podanie žaloby pritom stráca už uplynutím tej lehoty, ktorá ubehne ako prvá. 

Tip: 5 vecí, ktoré by mal vedieř každý nájomca a prenajímateľ

U družstevných bytov prechod nájmu funguje odlišne

Hoci by sa navonok mohlo zdať, že právny vzťah k družstevnému bytu je v podstate len inou formou vlastníctva, v skutočnosti ide podľa zákona o nájom. Aj v prípade družstevných bytov dochádza k prechodu nájmu, zákon však zohľadňuje špecifický charakter povahy družstevného bývania a jeho pravidlá upravuje inak, než u klasického nájmu. 

1. Družstevný byt v spoločnom nájme manželov môže mať po úmrtí nájomcu dvojaký režim podľa toho, či k nemu zomrelý nájomca nadobudol právo za trvania manželstva alebo ešte pred jeho uzavretím. Smrťou nájomcu v každom prípade zaniká spoločný nájom.

• Ak bolo právo na družstevný byt nadobudnuté za trvania manželstva, zostáva členom družstva pozostalý manžel a jemu patrí aj členský podiel v družstve. 
• Ak však zomrelý manžel nadobudol právo na družstevný byt ešte pred uzatvorením manželstva, prechádza jeho smrťou členstvo v družstve a nájom bytu na toho z dedičov, ktorému pripadol v rámci dedičského konania členský podiel v družstve. Pokiaľ mal poručiteľ v nájme viac bytov, môže jeho členstvo prejsť aj na viacerých dedičov.  

2. Družstevný byt, ktorý nie je v spoločnom nájme manželov, sa rieši v klasickom dedičskom konaní. Smrťou nájomcu teda prechádza jeho členstvo v družstve a zároveň nájom bytu na toho dediča, ktorému pripadol členský podiel. 

Pre úplnosť dodajme, že k prechodu nájmu bytu nedochádza v prípade bytov trvale určených ako služobné byty, bytov tzv. osobitného určenia a bytov v domoch osobitného určenia. Ide napríklad o byty, ktoré boli stavebne určené na trvalé bývanie pre ťažko telesne postihnuté osoby či byty trvalo určené na bývanie pestúnov a detí zverených do pestúnskej starostlivosti.