5 vecí, ktoré by mal vedieť každý nájomca a prenajímateľ

1. Za drobné opravy a bežnú údržbu bytu platí nájomca

Všeobecne treba vychádzať z toho, že náklady na opravy a údržbu bytu hradí prenajímateľ. Uvedené však neplatí pre tzv. drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou; tieto uhrádza zo zákona nájomca. Uvedenej povinnosti môže nájomcu zbaviť len výslovne dojednanie nájomnej zmluvy.

Vymedzenie drobných opráv a bežnej údržby obsahuje Nariadenie vlády č. 87/1995 Z.z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka. Bežnou údržbou sa rozumejú práce, ktoré sa obvykle vykonávajú pri dlhšom užívaní bytu. Ide napr. o maľovanie, pastovanie parkiet, udržiavanie dreveného obloženia stien či opravy vstavaného nábytku.

Drobné opravy sú vymenované v prílohe č. 1 uvedeného nariadenia. Za všetky uveďme napríklad výmenu sifónov a lapačov tuku, čistenie zanesených odpadových rúr z bytu do kanalizačného stúpadla, opravy vypínačov všetkých druhov, opravy osvetľovacích telies a prípadne aj výmena ich jednotlivých súčastí, opravy rúr na pečenie, horákov alebo výmenu uzavieracích kohútikov plynu. Nájomca hradí aj náklady na zasklievanie okien či na opravu uvoľnených podlahových dlaždíc do 1,5 m².

2. Pri zhoršení užívania bytu má nájomca právo na zľavu, musí ju však požadovať včas

Nájomca má právo na primeranú zľavu z nájomného, ak:

• prenajímateľ napriek jeho upozorneniu neodstráni v byte alebo v dome poruchu, ktorá buď podstatne alebo dlhšiu dobu zhoršuje ich užívanie,
• sa stavebnými úpravami v dome podstatne alebo po dlhšiu dobu zhoršia podmienky užívania bytu alebo domu.

V prípade, že prenajímateľ riadne a včas neposkytuje plnenia spojené s užívaním bytu (dodávka vody, elektrickej energie či plynu), má nájomca právo na primeranú zľavu z úhrady za plnenia poskytované z užívaním bytu (t.j. z úhrady za služby). Okrem tejto zľavy môže nájomca v uvedenom prípade opäť žiadať aj primeranú zľavu z nájomného, ak sa v dôsledku neposkytovania plnení spojených s užívaním bytu alebo v dôsledku ich nesprávneho poskytovania užívanie bytu zhoršilo.

Nájomca musí právo na primeranú zľavu uplatniť bez zbytočného odkladu, najneskôr však do 6 mesiacov od odstránenia porúch - v opačnom prípade právo zanikne. Presný výpočet výšky zľavy právne predpisy nestanovujú. Vždy sa teda bude prihliadať na okolnosti konkrétneho prípadu tak, aby výška zľavy zodpovedala rozsahu zhoršenia užívania bytu, resp. hodnote poskytovaných služieb (ak je zľava poskytovaná z úhrady za služby).

3. Pri omeškaní s platením nájomného poplatok 0,5 ‰; z dlžnej sumy za každý deň

Ak sa nájomca dostane do omeškania s platením nájomného alebo úhrady za služby a toto omeškanie trvá dlhšie, než 5 dní po ich splatnosti, je povinný prenajímateľovi uhradiť poplatok z omeškania. Nárok na uvedený poplatok vzniká zo zákona; nie je teda potrebné ho samostatne dojednávať v nájomnej zmluve. Výška poplatku je 0,5 promile z dlžnej sumy za každý deň omeškania. Najmenej však musí nájomca prenajímateľovi z titulu omeškania trvajúceho dlhšie než 5 dní zaplatiť 0,83 EUR za každý, a to aj začatý mesiac omeškania.

4. Pri spoločnom nájme bytu manželmi treba dávať pozor, s kým sa ohľadom nájmu jedná

Spoločný nájom bytu môže vzniknúť dohodou medzi prenajímateľom a viacerými osobami na strane nájomcov. Zo zákona však najčastejšie spoločný nájom bytu vzniká, ak sa za trvania manželstva manželia alebo jeden z nich stanú nájomcami bytu, príp. aj uzavretím manželstva vtedy, ak sa niektorý z manželov stal nájomcom bytu už pred uzavretím manželstva.

Podľa zákona platí, že bežné veci týkajúce sa spoločného nájmu bytu môže vybavovať každý zo spoločných nájomcov samostatne. V ostatných prípadoch je však pre platnosť právneho úkonu potrebné, aby s ním prejavili súhlas všetci nájomcovia. Bežnými vecami sú napr. platenie nájomného a úhrady za služby alebo objednanie a vykonanie drobných opráv.

Odborná právnická verejnosť za bežnú vec považuje aj uznanie dlhu, ktorý vznikol ako nedoplatok v menšej výške z titulu neplatenia úhrady za služby či poistenie zariadenia domácnosti. Bežnými vecami naopak spravidla nebudú úkony, ktoré by menili rozsah či dobu trvania nájmu alebo by zahŕňali rozhodovanie o vyšších finančných čiastkach.

Typickým príkladom, kedy treba vždy konať voči všetkým nájomcom, je zánik nájmu. Všetci nájomcovia teda musia napr. podpísať dohodu o ukončení nájmu. Dodajme, že analogicky treba voči všetkým nájomcom postupovať aj pri doručovaní výpovede z nájmu. Ak by bola táto doručená len jednému z manželov (či iných spoločných nájomcov), neviedla by k platnému zániku nájmu (viď napr. rozhodnutie Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 3 M Cdo 4/2011).

5. Nájomcom sa môže stať aj osoba, s ktorou prenajímateľ zmluvu neuzavrel

Ak nájomca byt užíva spoločne s osobami, ktoré nájomnú zmluvu nepodpísali, mal by sa mať prenajímateľ na pozore. Jeho zmluvným partnerom sa totiž môže stať aj človek, ktorého by za bežných okolností ako nájomcu neakceptoval. K tejto situácii môže dôjsť v dôsledku zákonného prechodu nájmu bytu.

V zmysle uvedeného inštitútu platí, že ak nájomca zomrie a nejde o byt v spoločnom nájme manželov, stávajú sa nájomcami jeho deti, vnuci, rodičia, súrodenci, zať a nevesta, ktorí s ním žili v deň jeho smrti v spoločnej domácnosti a nemajú vlastný byt. Nájomcami sa stávajú aj tí, ktorí sa starali o spoločnú domácnosť zomretého nájomcu alebo na neho boli odkázaní výživou, ak s ním žili v spoločnej domácnosti aspoň 3 roky pred jeho smrťou a nemajú vlastný byt.

Pokiaľ by sa prenajímateľ domnieval, že podmienky prechodu nájmu nenastali, môže sa brániť na súde, a to v lehote 3 mesiacov odo dňa, keď sa o tejto skutočnosti dozvedel. Najneskôr však musí byť žaloba podaná do 3 rokov od smrti nájomcu.