Zdroj: Shutterstock
Začiatok roka 2025 priniesol na realitný trh nečakané oživenie a prudké zdražovanie, ktoré prekvapilo aj skúsených analytikov. Ceny bývania totiž medzi štvrťrokmi vzrástli až o 4 %, pričom najvýraznejší cenový skok sa odohral medzi decembrom a januárom. Ukazuje to nová analýza NBS. Hlavným motorom tohto rastu boli predovšetkým staršie byty, ktoré zaznamenali oveľa rýchlejšie zdražovanie než novostavby. Týmto vývojom sa priemerné ceny bytov dostali späť nad úroveň z roka 2022 a prekonali dokonca aj predchádzajúce historické maximá.
Regionálne dominujú Bratislavský a Košický kraj, kde sa ceny bytov vyšplhali najvýraznejšie. V Bratislave sa o tento rast postarali najmä staršie byty, zatiaľ čo v Košiciach rástli ceny naprieč celým spektrom. Bratislava zároveň zaznamenala najvyššiu priemernú cenu bytov v histórii – až 3041 EUR za meter štvorcový, čo predstavuje medzikvartálny nárast o 5 %, teda o 145 EUR/m². Medziročné tempo zdražovania tu dosiahlo až 13,1 %. Najviac pritom narástli ceny dvojizbových bytov, zatiaľ čo veľké, päťizbové byty zaznamenali mierny pokles.
Graf 1: Vývoj priemernej ceny bývania (medziročná a medzištvrťročná zmena v %).
Graf 2: Dekompozícia cenového rozdielu (v EUR/m2)
Zaujímavým zistením je, že staršie byty zdraželi v priemere o 6 %, kým nové byty len o 3,4 %. Tento vývoj ide proti očakávaniam spojeným s rastom DPH, ktorý mal tlačiť na ceny novostavieb. Podľa údajov NBS sa však tento efekt zatiaľ plne neprejavil, a tak sa rozdiel medzi cenami starších a nových nehnuteľností nečakane zmenšil.
Ponuka nehnuteľností sa zároveň po troch štvrťrokoch poklesu konečne zväčšila. V prvom štvrťroku 2025 pribudlo o 7 % viac inzerovaných nehnuteľností, pričom najviac pribudli rodinné domy. Tie dosiahli najväčší podiel na celkovom objeme ponuky za posledné roky. Cena domov taktiež rástla, hoci miernejším tempom – v priemere o 2,7 %, čo znamená nárast o 53 EUR/m² na úroveň 2031 EUR/m².
Graf 3: Vývoj priemernej ceny bytov a domov (úroveň v EUR/m2, medziročná zmena v %)
Graf 5: Ceny novostavieb a starších nehnuteľností (percentuálny rozdiel)
Najrýchlejšie tempo rastu cien bývania zaznamenal Košický kraj, kde ceny vzrástli o 5,7 %. Bratislavský kraj bol hneď za ním s 5,1 %. Okrem hlavných miest týchto krajov zdražovanie zasiahlo aj menšie mestá ako Senec, Pezinok, Rožňava, Gelnica či Spišská Nová Ves. Na opačnom konci spektra sa nachádzajú Nitriansky a Žilinský kraj, kde ceny bývania klesli zhodne o 1 %, zatiaľ čo v Banskobystrickom kraji zostali prakticky bez zmeny.
Rast cien na trhu však nezodpovedá vývoju na hypotekárnom trhu. Technické komplikácie v úvode roka spomalili poskytovanie nových úverov, čo viedlo k rozdielnemu vývoju medzi objemom hypoték a rastom cien nehnuteľností. Aj napriek tomu zostáva dopyt po bývaní na Slovensku silný, čo naznačujú nielen dáta o ponukových cenách, ale aj počet podpísaných zmlúv.
Graf 6: Vývoj priemernej ceny bývania v krajoch (úroveň v EUR/m2, medziročná zmena v %)
Graf 7: Ceny nehnuteľností po mesiacoch (úroveň v EUR/m2)
Graf 8: Rast cien nehnuteľností a úvery na bývanie (medziročný rast v %, mil. EUR)
Začiatok roka teda ukázal, že realitný trh je opäť v pohybe, a to predovšetkým vďaka silnému rastu cien v najväčších mestách Slovenska. Vývoj na trhu bude v nasledujúcich mesiacoch pozorne sledovaný, keďže kombinácia rastúcich cien, inflácie a stále prísnych podmienok na získanie hypotéky môže v ďalšom priebehu roka priniesť nové výzvy pre kupujúcich aj predávajúcich.
Ivana Sladkovská
Rozšírená verzia kalkulačky
Ďalšie kalkulačky
Najčítanejšie články
