Bežne používané dojednania zmluvy o nájme bytu, ktoré sú neplatné

Pre rôzne zmluvy môžu platiť iné pravidlá: kľúčom je hlavne doba trvania nájmu

Pri posudzovaní konkrétnej zmluvy o nájme bytu treba rozlíšiť, či bola uzatváraná v režime Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964 Zb.) alebo v režime zákona o krátkodobom nájme bytu (zákon č. 98/2014 Z.z.). Zákonom o krátkodobom nájme bytu sa spravujú zmluvy:

1. ktorými sa byt alebo jeho časť prenechá do nájmu na dobu určitú – najdlhšie však na 2 roky,
2. ktoré neboli predĺžené tak, že doba trvania nájmu v súčte trvá dlhšie, než 6 rokov (typicky prostredníctvom uzatvorenia dodatkov vždy postupne na ďalšie 2 roky),
3. ktoré obsahujú:

• meno, priezvisko, trvalý pobyt a dátum narodenia zmluvnej strany - fyzickej osoby,
• obchodné meno, trvalý pobyt, dátum narodenia, miesto podnikania a IČO fyzickej osoby – podnikateľa,
• obchodné meno, sídlo a IČO právnickej osoby a meno a priezvisko osoby, ktorá je oprávnená za ňu konať,
• označenie predmetu nájmu a rozsah jeho užívania,
• určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva,
• opis stavu bytu, jeho príslušenstva a vybavenia a opis závad bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré boli prenajímateľovi známe v dobe uzatvorenia zmluvy,
• určenie doby nájmu,
• vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že zmluva bola uzatvorená podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.

Ak zmluva všetky vyššie uvedené náležitosti obsahuje a prenajímateľ zároveň splnil svoju registračnú povinnosť podľa zákona o dani z príjmov, platí pre ňu režim zákona o krátkodobom nájme bytu. Vďaka tomu môžu byť niektoré záležitosti dohodnuté výhodnejšie pre prenajímateľa bez rizika ich úspešného spochybnenia pred súdom. V prípade, že v zmluve vyššie menované náležitosti chýbajú, spravuje sa prísnejším režimom Občianskeho zákonníka.

5 najfrekventovanejších neplatných dojednaní

1. Dojednanie nájomného a úhrad za užívanie predmetu nájmu v rámci spoločnej sumy

Bez ohľadu na právny režim zmluvy o nájme bytu platí, že každá nájomná zmluva musí obsahovať výšku nájomného aj výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo aspoň spôsob ich výpočtu. Dojednanie, ktoré obe peňažné plnenia zlučuje do jednej peňažnej sumy bez rozlíšenia dôvodu jej úhrady je v rozpore s uvedenou požiadavkou.

2. Nedodržanie zákonnej výpovednej doby

Dohoda o ukončení nájomnej zmluvy výpoveďou je jedným z dojednaní, ktoré sa môžu odlišovať podľa toho, akým zákonom sa zmluva spravuje.

V prípade zmluvy uzatvorenej podľa Občianskeho zákonníka platí, že výpovedná lehota musí byť najmenej trojmesačná; jej plynutie začína prvým dňom nasledujúcim po mesiaci, v ktorom bola výpoveď doručená. Ak je dôvodom výpovede nezaplatenie nájomného alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a nájomca preukáže, že ku dňu jej doručenia bol z objektívnych dôvodov v hmotnej núdzi, predlžuje sa výpovedná doba navyše o ochrannú lehotu v trvaní 6 mesiacov.

Zmluvu o krátkodobom nájme bytu možno naopak ukončiť vo výpovednej dobe, ktorá môže byť skrátená až na 1 mesiac. Prenajímateľ môže dokonca v niektorých prípadoch skončiť nájom len vo výpovednej lehote 15 dní, a to ak:

• nájomca alebo jeho spolubývajúci (príp. osoba, ktorá sa v byte nachádza so súhlasom nájomcu) napriek predchádzajúcemu písomnému upozorneniu prenajímateľa poškodzuje byt alebo jeho zariadenie alebo spoločné časti či zariadenia domu alebo inak hrubo porušuje dobré mravy alebo domový poriadok v dome, v ktorom sa byt nachádza,
• nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné či úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako 2 mesiace.

Zvýhodnený spôsob ukončenia zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme bytu však môže prenajímateľ využiť, len pokiaľ riadne splnil povinnosť registrácie ohľadom dane z príjmu; v opačnom prípade treba dodržať aspoň dvojmesačnú výpovednú lehotu.

3. Nedodržanie stanovených dôvodov výpovede

V zmluve podľa Občianskeho zákonníka sa v zásade neoplatí osobitne dojednávať dôvody, pre ktoré ju môže prenajímateľ vypovedať – všetky prípustné dôvody sú totiž vymedzené v ustanovení § 711 Občianskeho zákonníka. V zmluve o krátkodobom nájme bytu naopak možno dojednať aj dôvody výpovede, ktoré zákon výslovne neuvádza – musí však ísť o skutočnosti, pre ktoré nemožno spravodlivo požadovať ďalšie trvanie nájomného pomeru. Aj v tejto súvislosti je však podmienkou registrácia prenajímateľa k dani z príjmu.

4. Dojednanie možnosti odstúpenia od zmluvy pre prípad porušenia niektorých povinností

Ak je zmluva uzatvorená podľa Občianskeho zákonníka, nemôže v nej prenajímateľ dojednať možnosť odstúpenia (teda okamžitého ukončenia zmluvy) ani pre hrubé porušenie povinností nájomcu. Aj v uvedenom prípade mu zákon umožňuje zmluvu jednostranne ukončiť len formou výpovede s trojmesačnou výpovednou lehotou. Zmluva o krátkodobom nájme bytu zrušenie odstúpením pripúšťa. Prenajímateľ smie od zmluvy odstúpiť, pokiaľ sa nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane dopúšťa porušovania povinností, ktoré zakladá právo ukončiť zmluvu výpoveďou. Dôvody výpovede zo strany prenajímateľa sú upravené v ustanovení § 7 ods. 1 zákona o krátkodobom nájme bytu. Pre využitie možnosti odstúpenia opäť platí nutnosť registrácie prenajímateľa u správcu dane.

5. Pozor aj na uzatváranie dodatkov zmluvy len jedným zo spoločných nájomcov

Pre vzťahy súvisiace s nájmom bytu všeobecne platí, že bežné veci týkajúce sa spoločného nájmu môže vybavovať ktorýkoľvek zo spoločných nájomcov. S ostatnými vecami však musí vysloviť súhlas každý z nich (typicky obaja manželia), inak je právny úkon neplatný. Ak teda napríklad uzatvorí dodatok o zmene doby trvania nájmu len jeden z manželov (a to bez výslovného splnomocnenia svojho manželského partnera), môže druhý z manželov namietať neplatnosť tohto dodatku (bližšie rozsudok Najvyššieho súdu ČR, sp.zn. 26 Cdo 64/2000).