Čo robiť ak nestíhate splácať nájom? V hre je záloha aj dohoda s majiteľom

Zatajovať sa, neodpovedať na správy a nedvíhať telefón nie je správna cesta - ak ste dlžníkom. Predstavte si opačnú situáciu, že by ste prenajímali byt či dom a vaše príjmy by záviseli od podnájomníka. Nepríjemné, však? Každá situácia však má svoje riešenie. Základ je v prípade neschopnosti splácať komunikovať. Nájomca a podnájomník môžu spolu prísť na vhodné riešenie pre obidve strany.

Vyhodiť vás z bytu zo dňa na deň nemôžu

Zákon chráni nájomcu aj prenajímateľa, v praxi sa však bežne môžete stretnúť s problémami, akými sú napríklad neplatenie nájomného či nedodržiavanie podmienok vyplývajúcich z nájomnej zmluvy.

Majitelia bytov resp. prenajímatelia často bojujú s neplatičmi aj niekoľko mesiacov, kým ich dokážu vysťahovať z bytu. To by však samozrejme nemalo byť vodou na mlyn pre vaše nekalé praktiky. Vašim cieľom by malo byť dohodnúť s majiteľom odklad, prípadne také podmienky, ktoré vám umožnia na pár mesiacov - kým si zabezpečíte dostatočný príjem - fungovať bez platenia. 

Tri mesiace sú hraničná doba

Mnohí dokážu rafinovane obchádzať zákon a veľmi dobre poznajú dôvody, za ktorých ich majiteľ byt nesmie vysťahovať. Nezaplatia napríklad nájomné dva mesiace, ale za tretí mesiac už peniaze pošlú. A tým pádom majiteľ nemá v rukách zákonný dôvod na ukončenie nájmu výpoveďou, pretože výpoveď môže dať, až keď nájomník nezaplatil nájomné za tri mesiace.

Teraz ste si možno povedali, že takto by sa to vyriešiť dalo - budem meškať maximálne dva mesiace a za tretí zaplatím. Lenže týmto spôsobom môžete ľahko naraziť na problém. Prenajímateľ môže mať v nájomnej zmluve uvedené prípady, ktoré môžu viesť k vášmu vysťahovaniu. Vtedy vám nemusí pomôcť ani zaplatená splátka.

Pokiaľ prenajímateľ vo výpovedi uvedie kratšiu výpovednú lehotu než je zmluvne dohodnuté, platí buď lehota zmluvná alebo výpovedná lehota zákonná - t. j. 3-mesačná. Výpoveď s kratšou výpovednou lehotou je potrebné interpretovať ako návrh na skončenie nájmu dohodou, ktorá má byť rovnako písomná. Na vznik dohody sa teda vyžaduje písomné potvrdenie o akceptovaní kratšej výpovednej lehoty (napr. v protokole o prevzatí bytu). 

Dôvody, kedy vám môžu vypovedať zmluvu

Prenajímateľ má právo nájomcovi vypovedať nájom bytu, ak potrebuje byt pre seba alebo príbuzných. Takisto vás môže z bytu vyhodiť, ak hrubo poškodzujete prenajatý byt a priestory v bytovom dome, respektíve znemožňujú obyvateľom bytového domu pokojné bývanie, ohrozujete bezpečnosť a dobré mravy v dome. 

Dôvodom, pre ktorý možno ukončiť nájomnú zmluvu, je aj to, ak neplatíte nájom za čas dlhší ako tri mesiace. Občiansky zákonník pripúšťa aj ďalšie dôvody, pre ktoré je prípustné skončiť nájom. 

Možno ste to nevedeli, ale:

• Ak užívate byt aj po skončení platnosti nájomnej zmluvy a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie bytu alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dohodnutá.

• Zrušiť nájomnú zmluvu dojednanú na neurčitú dobu môže prenajímateľ bytu vtedy, ak sa nedohodne s nájomcom, len výpoveďou. Nájomnú zmluvu možno vypovedať v trojmesačnej lehote.

• Od zmluvy môže nájomca kedykoľvek odstúpiť v prípade, ak majiteľ odovzdal byt v stave nespôsobilom na dohodnuté užívanie.

• Prenajímateľ môže od zmluvy odstúpiť v prípade, ak mu na byte vzniká škoda alebo mu hrozí škoda spojená s užívaním bytu nájomcom.

• Nájomná zmluva zaniká aj zničením prenajatého bytu.

• Ak sa zmení vlastník prenajatého bytu, od zmluvy môže odstúpiť iba nájomca. Zmenou vlastníckych práv prechádzajú na nového majiteľa všetky povinnosti prenajímateľa by-tu.

Ak nevládzete platiť, použite zálohu

Pamätáte na zálohu, ktorú ste platili predtým, než ste byt začali užívať? Tú možno po dohode s majiteľom použiť na zaplatenie nájomného, ak nemáte inú možnosť. Niektorí majitelia vyžadujú pri začiatku podnájmu nájomné mesiac dopredu, drvivá väčšina požaduje nájomné na dva mesiace dopredu. Táto suma chráni majiteľa predtým, aby ste z bytu utiekli a on prišiel o pravidelný príjem a tiež chráni vás v prípade, že stratíte prácu, príjem alebo schopnosť splácať svoje záväzky.

• Terorizuje vás prenajímateľ? Na toto všetko máte nárok