Môžete predať dom, keď v ňom žijú rodičia s vecným bremenom? Odpoveď znie prekvapivo: "Áno"

Predaj nehnuteľnosti zaťaženej vecným bremenom spočívajúcim v práve doživotného užívania v prospech určitej osoby je možný. Je však dôležité vedieť, že prevodom nehnuteľnosti uvedená ťarcha nezaniká. Užívacie právo pre oprávnenú osobu bude zachované bez ohľadu na to, kto bude vlastníkom rodinného domu. Predmetné vecné bremeno zaniká až smrťou oprávnenej osoby alebo ho je možné zrušiť na základe písomnej dohody. 

Na to, aby malo bremeno vecno-právny charakter, musí byť zapísané v katastri nehnuteľnosti. 

Predám ti dom, ale budem v ňom žiť

Modelová situácia, pri ktorej rodičia alebo jeden z rodičov darujú dom a nechajú si v ňom právo dožitia je mnohým Slovákom známa. Aj takýto dom môžete predať a rodičom zabezpečiť alternatívne bývanie. Je však dobré vedieť niekoľko zásadných vecí, ktoré vás od takéhoto predaja či kúpu môžu odradiť.

Pri vecnom bremene je potrebné sa tiež riadiť Občianskym zákonníkom. Ten hovorí, že vlastník je v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním. To znamená, že ako vlastník môžete nakladať s nehnuteľnosťou podľa svojej vôle a nepotrebujete k predaju súhlas rodičov. Avšak vecné bremeno spočívajúce v práve rodičov na doživotné užívanie nehnuteľnosti, v prípade ich nesúhlasu s jeho zrušením spočíva naďalej na nehnuteľnosti a v prípade predaja rodičia budú môcť dom naďalej užívať, hoci vlastníkom bude už iná osoba. 

Navyše vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného bývania a užívania zvyčajne výrazne znižuje hodnotu nehnuteľnosti, resp. ju robí veľmi ťažko predajnou.

Ťarcha na dožitie je istá forma poistky, ktorú si dávajú pôvodní majitelia prepisovanej nehnuteľnosti do zmluvy ako svoju istotu, že sa po prípadnom zbabraní vzťahov neocitnú na ulici.

Ak sa osoba, ktorej poskytujete doživotné bývanie a vy ako vlastník nehnuteľnosti nedohodnete inak, potom primerané náklady na zachovanie a opravy zaťaženej nehnuteľnosti znáša oprávnená osoba z vecného bremena (napr. rodičia). 

Ťarcha s podmienkou alebo bez?

Ťarcha na dožite je bežná klauzula, ktorá sa využíva najmä pri darovaní domu či bytu. Využívajú ju rodiny aj kvôli tomu, že dedičské konanie nie je lacné a mnohokrát sa takto chcú obe strany vyhnúť poplatkom. Pre rodičov to však môže predstavovať aj riziko, ak by nehnuteľnosť darovali bezpodmienečne. Niektorí rodičia sa na deti skrátka spoľahnú a podmienky si nedávajú, niektorí stavia na opatrnosť. 

Odborníci na túto problematiku odporúčajú ťarchu s podmienkou. Možno tak urobiť viacerými spôsobmi:

• Zmluva o zriadení vecného bremena

• Zmluva o nájme nehnuteľnosti alebo jej časti

• Zmluva o krátkodobom nájme bytu

• Zmluva o výpožičke podľa Občianskeho zákonníka

• Iný zmluvný typ po dohode

Odborníci tiež odporúčajú začať napríklad Zmluvou o krátkodobom nájme. Výhodou tejto zmluvy je, že si spoločné užívanie nehnuteľnosti s oprávnenou osobou najprv skúsite a v prípade neplnenia povinností  môžete dať výpoveď, prípadne následne sa rozhodnete zriadiť vecné bremeno podľa vášho uváženia.

Ako sa zapisuje ťarcha, prípadne ako sa ruší?

Ťarchu na dožitie zapisujete na príslušnom katastri nehnuteľností. Vecné bremeno je možné samozrejme zrušiť, avšak musí to urobiť človek, v prospech ktorého je zapísané, t.j. ten, kto právo dožitia má.

Ako postupovať, ak zomrie oprávnená osoba? Ak nastane takáto situácia, vlastník domu či bytu chce môže ťarchu z listu vlastníctva vymazať. Bude k tomu potrebovať úmrtný list, prípadne jeho overenú fotokópia, s ktorou príde na kataster a napíše žiadosť o vymazanie ťarchy. Tento úkon by mal kataster urobiť do dvoch mesiacov od podania žiadosti.

Čo ak zomrie majiteľ nehnuteľnosti, ale oprávnená osoba naďalej žije? Ak majiteľ predmetnej nehnuteľnosti zomrie, osoba s právom dožitia nemôže na jeho základe nehnuteľnosť zdediť. V prípade dlžôb vlastníka však právo na dožitie exekúcii nebráni.