Zmena vlastníkov pozemku v pozemkovom spoločenstve: Pravidlá, ktoré musíte poznať

Zmena vlastníkov pozemku v pozemkovom spoločenstve má svoje pravidlá 

Slovné spojenia „podiel v urbári“ či „urbársky podiel“ sa v praxi používajú pomerne často. Ako tzv. urbárske pozemky sú v bežnej reči označované parcely v extraviláne obce užívané ako lesy či pasienky tvoriace väčšie celky patriace viacerým vlastníkom (nezriedka ide aj o stovky spoluvlastníkov). Špecifický režim urbárskych pozemkov  bol do veľkej miery vynútený potrebou usporiadať ich užívanie po zrušení poddanstva. To však nič nemení na skutočnosti, že využívanie niektorých pozemkov je aj dnes nepomerne efektívnejšie, ak sa obhospodarujú spoločne s inými parcelami. 

Spoločné využívanie lesov, pasienkov či poľnohospodárskej pôdy je zastrešované právnickými osobami, ktoré sa označujú ako „pozemkové spoločenstvá“. Pravidlá pre prevod vlastníctva či spoluvlastníctva k pozemku spravovanému pozemkovým spoločenstvom sa líšia podľa toho, či prebieha v režime prevodu podielu spoločnej nehnuteľnosti alebo ide o prevod spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti. 

1) Spoločnou nehnuteľnosťou sa rozumie 1 nehnuteľná vec, ktorá môže pozostávať z viacerých pozemkov; vznik takéhoto jedného „celku“ pozemkov sa opiera o pôvodné predpisy vydané ešte za čias Rakúsko-Uhorska. Ak by sme sa vrátili k pojmu „urbár“ zo začiatku článku, zodpovedala by mu práve spoločná nehnuteľnosť. 

2) Spoločne obhospodarovanou nehnuteľnosťou je poľnohospodársky pozemok alebo lesný pozemok, ktorého vlastník spolu s inými vlastníkmi takýchto pozemkov založil spoločenstvo s cieľom ich spoločného obhospodarovania a užívania. 

Ako postupovať pri prevode pozemkov spravovaných pozemkovým spoločenstvom

Ako sme už naznačili vyššie, pre nadobudnutie (či prevod) vlastníctva vzťahujúceho sa k pozemkom v správe pozemkových spoločenstiev treba rozlišovať medzi prevodom podielu na spoločnej nehnuteľnosti a prevodom spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti. 

1) Pre prevod podielu na spoločnej nehnuteľnosti platia nasledujúce základné pravidlá: 

Otázka predkupného práva 

Ak ako vlastník podielu na spoločnej nehnuteľnosti prevádzate spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu mimo okruhu spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti, máte povinnosť podiel ponúknuť ostatným vlastníkom podielov na spoločnej nehnuteľnosti. Ponuka môže byť realizovaná prostredníctvom výboru pozemkového spoločenstva (čo býva zväčša aj najpraktickejšia cesta, pretože ostatných spoluvlastníkov môže byť naozaj veľké množstvo). Pokiaľ o váš podiel neprejavia záujem ostatní vlastníci podielov alebo pozemkové spoločenstvo v ich mene, môžete ho previesť na vami zvoleného nadobúdateľa. 

Pokiaľ chcete previesť podiel na spoločnej nehnuteľnosti na iného spoluvlastníka spoločnej nehnuteľnosti, nevzťahuje sa na takýto prevod zákonné predkupné právo iných spoluvlastníkov (bližšie napr. Predaj spoluvlastníckeho podielu. Ako postupovať?). Uvedené však neplatí, ak podiel na spoločnej nehnuteľnosti spravuje Slovenský pozemkový fond (ďalej len „fond“) a rozhodne sa takto spravovaný podiel po splnení všetkých zákonom stanovených podmienok previesť. V takom prípade vám ako vlastníkovi podielu na spoločnej nehnuteľnosti k podielu prevádzanému fondom predkupné právo náleží. Fond by vám mal kúpu podielu ponúknuť prostredníctvom výboru a určiť primeranú lehotu na podanie písomnej žiadosti o jeho prevod. 

Zákaz drobenia 

Pri prevode (a ani pri prechode – napríklad v rámci konania o dedičstve) podielu na spoločnej nehnuteľnosti nesmie vzniknúť spoluvlastnícky podiel na spoločnej nehnuteľnosti, ktorému by zodpovedala výmera menšia ako 2 000 m2 (tzv. zákaz drobenia). Zlúčením podielov ale môže vzniknúť aj podiel, ktorému bude zodpovedať výmera menšia než 2 000 m2. 

Nemožnosť prevodu podielov len na určitých parcelách spoločnej nehnuteľnosti 

Zákaz platí aj pre prevod vlastníckeho práva k podielu na spoločnej nehnuteľnosti len na niektorých pozemkoch, ktoré do nej patria. Prevod sa teda musí týkať plošne úplne všetkých pozemkov zahrnutých do uvedeného celku. 

2) Pre prevod spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti uvedené pravidlá neplatia (napr. rozhodnutie Najvyššieho súdu SR, sp.zn. 10Sžr/164/2016). Napriek tomu, že vlastník svoju nehnuteľnosť zverí spoločenstvu za účelom jej spoločného využívania, nevzniká v dôsledku tohto zverenia ani režim tzv. spoločnej nehnuteľnosti ani spoluvlastníctvo k tejto nehnuteľnosti. Nadobúdateľ spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti sa prevodom stáva členom spoločenstva a vstupuje do práv a povinností pôvodného člena spoločenstva v rozsahu nadobúdanej nehnuteľnosti. 

Ak ste členom pozemkového spoločenstva ako vlastník spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti, môže vaše členstvo v spoločenstve zaniknúť nielen prevodom uvedenej nehnuteľnosti na inú osobu (ktorá sa stane členom spoločenstva namiesto vás), ale aj:

- odstúpením od zmluvy o spoločenstve,

- výpoveďou zmluvy o spoločenstve alebo

- vystúpením zo spoločenstvapo dohode s jeho ostatnými členmi.

V prípade odstúpenia, výpovede alebo vystúpenia ale musíte počítať s povinnosťou úhrady, resp. vyrovnania nákladov skutočne a účelne vynaložených na obhospodarovanie spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti počas jeho trvania. 

Prevod podielu na spoločnej nehnuteľnosti, aj prevod spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti musí byť realizovaný na základe písomnej zmluvy, ktorá bude vložená do katastra nehnuteľností. Dodajme, že prevod podielu na spoločnej nehnuteľnosti alebo k spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti na pozemkové spoločenstvo je možný; zakazuje sa však v prípade, ak by podiel spoločenstva na spoločnej nehnuteľnosti alebo na spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti presiahol 49 %. 

Čo ak vám nevyhovuje, ako pozemkové spoločenstvo rozhodlo? 

Na rozhodovaní pozemkového spoločenstva sa ako jeho člen môžete podieľať prostredníctvom hlasovania na zhromaždení spoločenstva, ktoré je zároveň jeho najvyšším orgánom. Jeho zasadnutie by mal výbor spoločenstva zvolať aspoň raz za rok. 

Ak na zasadnutí zhromaždenia budete hlasovať za iné rozhodnutie, než aké bude napokon prijaté potrebnou väčšinou, máte šancu sa ako tzv. prehlasovaný člen obrátiť na súd, aby rozhodol o neplatnosti rozhodnutia zhromaždenia. Neplatnosť ale nebude založená len na skutočnosti, že s väčšinovým názorom nesúhlasíte. Možno o nej uvažovať, pokiaľ neboli v súvislosti so zvolaním zhromaždenia alebo jeho priebehom dodržané zákonom stanovené podmienky. Nájdete ich napríklad v § 14 a § 15 zákona č. 97/2013 Z.z., o pozemkových spoločenstvách.

Žaloba proti rozhodnutiu zhromaždenia môže byť podľa judikatúry podaná v rámci trojročnej premlčacej lehoty počítanej od dňa prijatia rozhodnutia zhromaždenia (napr. rozhodnutie Najvyššieho súdu SR, sp.zn. 4Obdo/19/2018).

Barbora Magočová

Barbora Magočová je právnička. Venuje sa najmä obchodnému a občianskemu právu a popri právnej praxi rozvíja aj publikačnú činnosť. Pre Peniaze.sk píše články týkajúce sa hlavne právnych aspektov podnikania a obchodných záväzkových... Ďalšie články autora.