Predaj spoluvlastníckeho podielu. Ako postupovať?

Postup pri predaji podielu záleží na osobe kupujúceho 

Z hľadiska naplánovania krokov vedúcich k predaju spoluvlastníckeho podielu je zásadné, kto má byť jeho novým vlastníkom. Treba rozlíšiť, či ide o: 

• 1) prevod spoluvlastníckeho podielu blízkej osobe 

Medzi blízke osoby automaticky patria príbuzní v priamom rade (starí rodičia, rodičia, deti), súrodenci a manžel. Iné osoby v rodinnom alebo obdobnom pomere sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú. Prevod spoluvlastníckeho podielu blízkej osobe tvorí výnimku zo zákonného predkupného práva; postačí vám uzatvorenie kúpnej zmluvy. Ak ide o prevod podielu k pozemku alebo stavbe, je samozrejme potrebný aj vklad do katastra nehnuteľností. 

• 2) prevod spoluvlastníckeho podielu osobe mimo okruhu blízkych osôb 

Pokiaľ plánujete previesť spoluvlastnícky podiel na osobu, ktorá nie je vašou blízkou osobou, musíte najskôr doriešiť nároky z predkupného práva ostatných spoluvlastníkov.              

Pre úplnosť dodajme, že zákonné predkupné právo spoluvlastníkov platí nielen pre prípad uzatvorenia kúpnej zmluvy, ale aj pre darovanie podielu (rozhodnutie Najvyššieho súdu SR, sp.zn. 1Cdo 102/2005). 

Pri plánovaní prevodu treba skontrolovať aj právny titul, na základe ktorého ste podiel získali do svojho vlastníctva. Pokiaľ ste podiel nadobudli kúpnou či darovacou zmluvou, preverte, či ste zároveň nedohodli aj zmluvné predkupné právo. Ak ste podiel získali v dedičskom konaní, môže byť ďalšou komplikáciou osobitná klauzula, ktorá sa občas zvykne uzatvárať v rámci dedičských dohôd. Ide o dojednanie, v zmysle ktorého platí, že ak jeden z dedičov vec získanú v dôsledku dedenia predá, bude povinný ostatným dedičom uhradiť tzv. výplatok z výnosu z predaja (čiže z kúpnej ceny) v dohodnutej výške, ktorá najčastejšie zodpovedá veľkosti podielov dedičov na pozostalosti. Dojednanie sa síce používa najmä vtedy, ak sa dedič na úkor iných pozostalých stal výlučným vlastníkom určitej veci, možno ju však nájsť aj v dohodách, podľa ktorých sa dedičstvo nadobudlo do podielového spoluvlastníctva viacerých osôb. 

Ako vyriešiť predkupné právo ostatných spoluvlastníkov 

Keď zistíte, že na podiele viazne predkupné právo, treba ho ešte pred uzatvorením kúpnej zmluvy ponúknuť na predaj všetkým oprávneným. V prípade zákonného predkupného práva k spoluvlastníckemu podielu na nehnuteľnosti musíte písomne osloviť všetkých ostatných spoluvlastníkov uvedených na liste vlastníctva. Ponuku podielu na odkúpenie je najvhodnejšie doručiť aspoň doporučenou poštovou zásielkou s doručenkou (aby ste mali dôkaz, že ste podiel skutočne ponúkli a kedy sa tak stalo) alebo osobne oproti podpisu s dátumom prevzatia. 

Ponuka musí obsahovať podmienky, za ktorých sa má transakcia vykonať. V každom prípade by ste v nej mali uviesť kúpnu cenu, za ktorú plánujete podiel predať inej osobe; ak sa cena následne zníži, musíte ponuku vykonať znova za zníženú cenu. Uvedené neplatí pre zmluvné predkupné právo, ohľadom ktorého bola dohodnutá konkrétna cena, za ktorú bude podiel ponúknutý. Spoluvlastník má po doručení písomnej ponuky v zásade 3 možnosti:

• 1) môže ponuku výslovne odmietnuť alebo sa predkupného práva vzdať – v takom prípade môžete obratom pristúpiť k uzatvoreniu kúpnej zmluvy s treťou osobou,
• 2) môže využiť dvojmesačnú zákonnú lehotu na rozmyslenie, či predkupné právo využije – ak do jej uplynutia nie je vyplatená ponúkaná kúpna cena za podiel, môžete uzatvoriť zmluvu s treťou osobou prvý deň po uplynutí lehoty (ak by išlo o hnuteľnú vec, skracuje sa lehota na 8 dní),
• 3) môže predkupné právo využiť – vtedy v zmysle vyššie uvedeného platí, že musí najneskôr do dvoch mesiacoch od ponuky uhradiť kúpnu cenu podielu, inak jeho predkupné právo zaniká. 

Čo hrozí, ak predkupné právo nebudete rešpektovať

Pokiaľ predkupné právo porušíte, môže oprávnený opäť využiť 3 možnosti:

• 1) môže zostať pasívny – v takom prípade má ako spoluvlastník každopádne zákonné predkupné právo voči kupujúcemu ako novému spoluvlastníkovi, keď sa tento rozhodne podiel previesť;
• 2) môže sa od nového vlastníka aktívne domáhať, aby mu podiel ponúkol na predaj, a to za rovnakých podmienok, ako ho získal on;
• 3) môže sa domáhať neplatnosti zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu (rozhodnutie Najvyššieho súdu SR, sp.zn. 3 Cdo 239/2012). 

Oprávnený z predkupného práva môže ďalej žiadať náhradu škody, ktorá mu vznikla porušením vašej povinnosti ponúknuť mu podiel. Musí však preukázať jej vznik a tiež jej výšku.

Čo ak podiel nechcete, ale nemáte ho komu predať 

Podielu sa môžete zbaviť aj zrušením podielového spoluvlastníctva. Ak sa na ňom s ostatnými spoluvlastníkmi nedohodnete, môžete sa ho domáhať na súde. Súd spoluvlastníctvo zruší a vyporiada ho s prihliadnutím na veľkosť podielov a účelné využitie veci. Má 3 možnosti:

• 1) ak je rozdelenie veci dobre možné, musí byť vec rozdelená a novovzniknuté veci (napr. menšie pozemky, ktoré vznikli z jedného veľkého) prikáže do vlastníctva bývalým spoluvlastníkom;
• 2) pokiaľ rozdelenie veci nie je možné, buď prikáže vec jednému alebo viacerým spoluvlastníkom, a tí, čo o vlastníctvo prichádzajú, dostanú primeranú náhradu v peniazoch alebo
• 3) nariadi predaj celej veci a výťažok rozdelí medzi bývalých spoluvlastníkov podľa veľkosti ich podielov.