Ako získať nehnuteľnosť za zlomok ceny? Zúčastnite sa dražby

So získaním informácií o dražbe pomôže znalosť základných pojmov 

V súvislosti s účasťou na dražbách sa možno stretnúť s niekoľkými pojmami, ktorých význam nemusí byť na prvý pohľad zrejmý. Aby ste sa lepšie zorientovali, mali by ste vedieť, že: 

1) dražobníkom je ten, čo dražbu administratívne zastrešuje a organizuje;

2) dražiteľ/účastník dražby je osoba, ktorá sa dostaví na dražbu s cieľom pokúsiť sa získať draženú vec;

3) vydražiteľ je osoba, ktorá urobí najvyššie podanie a splní ďalšie podmienky potrebné k nadobudnutiu vlastníctva draženej veci;

4) závady viaznuce na nehnuteľnosti sú najmä práva 3. osôb, ktoré musí jej vlastník rešpektovať a ktoré ho obmedzujú v užívaní alebo v dispozíciách s nehnuteľnosťou (napr. vecné bremeno, záložné právo, predkupné právo, nájom a pod.);

5) dražobná vyhláška či oznámenie o dražbe je písomnosť obsahujúca podstatné informácie o podmienkach konania dražby. Zistíte z nich takmer všetky informácie potrebné k tomu, aby ste sa dražby mohli zúčastniť. Okrem iného sa však dočítate aj to, kedy si budete môcť (ešte pred dražbou) obhliadnuť draženú nehnuteľnosť;

6) (dražobnou) zábezpekou je suma, ktorú musíte zložiť, aby ste mohli dražiť. Ak vec nakoniec nevydražíte, zábezpeka sa vám vráti. Ak ju však vydražíte, ale nestihnete doplatiť sumu do výšky vášho podania, môže z nej organizátor dražby hradiť výdaje spojené s dražbou či náhradu škody. 

Dražby podľa zákona o dobrovoľných držbách 

1) Ako zistiť, kde sa dražba koná 

Konanie dobrovoľnej dražby nehnuteľnosti sa vyhlasuje formou oznámenia o dražbe. Toto sa zverejňuje:

- v Notárskom centrálnom registri dražieb, ktorý je dostupný na internete,

- v Obchodnom vestníku, ktorý sa tiež nachádza na webe,

- na úradnej tabuli obce alebo na elektronickej úradnej tabuli v časti určenej pre obec, na ktorej území sa vec nachádza a tiež v periodickej tlači s pôsobnosťou minimálne pre obec, na ktorej území sa vec nachádza,

- umiestnením na viditeľnom mieste na draženej veci. 

2) Kto a za akých podmienok sa môže zúčastniť 

Všeobecne platí, že dražiť môže právnická a fyzická osoba spôsobilá na právne úkony; výnimočne aj osoby s obmedzenou spôsobilosťou, ak sa draží spoluvlastnícky podiel k veci, ku ktorej už podiel majú.   

Medzi skutočnosti, ktoré účasť na dražbe znemožňujú, patrí napríklad:

- vyhlásenie konkurzu na váš majetok alebo zamietnutie návrhu na vyhlásenie konkurzu pre nedostatok majetku, a to po dobu 3 rokov od zrušenia konkurzu či jeho zamietnutia,

- postavenie dražobníka alebo jeho zamestnancov či ich blízkych, nimi ovládaných osôb a tiež jeho funkcionárov či spoločníkov a im blízkych osôb,

- postavenie dlžníka (vo vzťahu k dôvodu, pre ktorý sa draží) či jeho manžela. 

Ak to dražobník vyžaduje, musíte u neho alebo do notárskej úschovy zložiť zábezpeku, a to vo výške a v lehote uvedenej v oznámení o dražbe. Zábezpeku je možné zložiť v peniazoch alebo vo forme bankovej záruky; nesmie presiahnuť 30 % z najnižšieho podania (bližšie viď nižšie) a zároveň nesmie presiahnuť sumu 49 790,88 Eur. 

3) Za akú cenu sa draží 

Najnižšie podanie zistíte z oznámenia o dražbe. Ak ide o 1. dražbu, nesmie byť nižšie než:

- 90 % hodnoty určenej znaleckým posudkom, ak sa draží byt alebo dom, v ktorom má dlžník trvalý pobyt,

- 80 % hodnoty určenej posudkom, ak ide o inú draženú vec. 

V ostatných prípadoch (ďalšie dražby) platí, že ak sa:

- realizuje zákonné záložné právo,

- draží byt alebo dom, v ktorom má dlžník trvalý pobyt,

nesmie byť najnižšie podanie nižšie ako ¾ hodnoty draženej veci určenej znaleckým posudkom; inak nesmie byť nižšie ako ½ hodnoty draženej veci podľa znaleckého posudku. 

Dražby podľa exekučného poriadku 

1) Ako zistiť, kde sa dražba koná 

Dražba nehnuteľností podľa exekučného poriadku sa vyhlasuje formou dražobnej vyhlášky. Nájdete ju:

- na úradnej tabuli exekútora,

- na úradnej tabuli obce či na inom mieste obvyklom pre uverejňovanie informácií v obci, v ktorej obvode sa dražená nehnuteľnosť nachádza,

- v Obchodnom vestníku. 

Vyhláška môže byť zverejnená aj v tlači a na úradnej tabuli okresného úradu, nejde však o povinnosť 

2) Kto a za akých podmienok sa môže zúčastniť 

Dražiteľom môže byť v zásade ktokoľvek okrem povereného exekútora, jeho zamestnancov, zapisovateľa, znalca, ktorý vypracoval posudok na draženú nehnuteľnosť, povinného a jeho manžela, pokiaľ sa draží nehnuteľnosť patriaca do BSM, vydražiteľa, ktorý v stanovenej lehote neuhradil najvyššie podanie a toho, komu v nadobudnutí veci bráni osobitný predpis. 

Podmienkou účasti na dražbe je zloženie zábezpeky vo výške 1/2 tzv. najnižšieho podania, ktorého výšku nájdete v dražobnej vyhláške. 

3) Za akú cenu sa draží 

V 1. dražbe má najnižšie podanie zodpovedať všeobecnej hodnote nehnuteľnosti určenej znaleckým posudkom. Táto môže byť znížená o hodnotu závad, ktoré vydražiteľ prevezme a naopak zvýšená o hodnotu práv, ktoré spolu s nehnuteľnosťou získa. Pri opätovnej dražbe (ak vydražiteľ nezaplatí najvyššie podanie včas) alebo ak musí byť určený ďalší termín dražby, pretože sa neurobilo ani najnižšie podanie, ide o 75 % (3/4) najnižšieho podania. 

V 3. termíne dražby v poradí môže ísť až o ½ ceny určenej znaleckým posudkom, ale len za predpokladu, že sa nedraží byt či dom, v ktorom má povinný trvalý pobyt. 

Dražby podľa daňového poriadku 

1) Ako zistiť, kde sa dražba koná 

Dražobnú vyhlášku nájdete:

- na úradnej tabuli správcu dane, v ktorého obvode má daňový dlžník trvalé bydlisko alebo sídlo,

- na úradnej tabuli obvodného úradu a obce, na ktorej území sa nehnuteľnosť nachádza,

- v Obchodnom vestníku. 

Zákon umožňuje zverejnenie vyhlášky aj v masovokomunikačných prostriedkoch, nejde však o povinnosť. 

2) Kto a za akých podmienok sa ich môže zúčastniť 

Dražiteľom môže byť:

- fyzická osoba, ktorá má spôsobilosť na právne úkony v plnom rozsahu,

- právnická osoba so sídlom na území SR. 

Podmienkou účasti na dražbe je zloženie dražobnej zábezpeky. Jej výšku nájdete v dražobnej vyhláške; všeobecne platí, že musí dosahovať aspoň 50 % z vyvolávacej ceny. 

3) Za akú cenu sa draží 

V 1. dražbe sa vyvolávacia cena rovná cene určenej podľa znaleckého posudku; v opakovanej (2. v poradí) dražbe ide o 90 % z ceny zistenej znaleckým posudkom. V opätovnej (3. v poradí) dražbe ide najmenej o ¾ z ceny zistenej znaleckým posudkom. 

2 tipy na záver: čo si treba dobre zvážiť 

Pri každej dražbe treba počítať s tým, že spolu s vlastníctvom vydraženej veci na vás môžu prejsť aj niektoré jej závady. Tieto nájdete v dražobnej vyhláške či oznámení, ktoré sa (spolu s listom vlastníctva danej nehnuteľnosti) v tomto smere oplatí dobre preštudovať a vyhodnotiť si, či vám nezhatia plány, ktoré s nehnuteľnosťou máte. 

Veľmi dôležité je tiež splniť povinnosť včasného doplatenia sumy, za ktorú sa nehnuteľnosť vydražila. Lehotu na uhradenie opäť zistíte z vyhlášky či oznámenia. Ak ju nesplníte, organizátor dražby od vás bude požadovať napríklad výdaje súvisiace s dražením a tiež prípadné škody, ktoré nesplnením uvedenej povinnosti spôsobíte.

Barbora Magočová

Barbora Magočová je právnička. Venuje sa najmä obchodnému a občianskemu právu a popri právnej praxi rozvíja aj publikačnú činnosť. Pre Peniaze.sk píše články týkajúce sa hlavne právnych aspektov podnikania a obchodných záväzkových... Ďalšie články autora.