Hypotéka pre podnikateľov? Banky posudzujú hlavne príjem a dobu podnikania

Banku bude zaujímať aj forma zabezpečenia hypotekárneho úveru, respektíve založenie nehnuteľnosti v jej prospech. V prípade, že podnikateľ nebude splácať poskytnutý úver, banka využije záložné právo na uspokojenie dlhu, ktorý jej vznikol zo strany podnikateľa alebo živnostníka. V hodnotení zabezpečovanej nehnuteľnosti banka postupuje pri všetkých klientoch rovnako. Podmienková zhoda je aj pri poskytovaní údajov ako napríklad vek, rodinný stav, počet detí a ich vek, výška pravidelných mesačných výdavkov, najvyššie dosiahnuté vzdelanie, typ bývania, prípadne existencia iného úverového záväzku.

Pri posudzovaní bonity klienta si banky pomáhajú aj úverovým registrom. Rozdiel v podmienkach nastáva až pri posudzovaní príjmu daného klienta. V tomto smere to majú rozhodne jednoduchšie zamestnanci. Ako sme už spomenuli, existujú dve základné podmienky, ktoré musia podnikatelia a živnostníci pri žiadosti o hypotéku splniť. Prvou je nutnosť vedieť vydokladovať svoj príjem z podnikania, druhou je dostatočne dlhá doba podnikania. Banky však posudzujú príjem a dobu podnikania niekoľkými spôsobmi.

Ako sa dokladuje príjem z podnikania

Dokladovanie príjmu podnikateľa alebo živnostníka je náročnejšie ako u zamestnanca. Výpočet banky vychádza z daňového priznania alebo z určitého percenta celkového obratu (tržby) podnikania. Vo všeobecnosti teda posudzujú percento z tržieb alebo hospodárske výsledky. Výpočet sa často líši aj v závislosti od toho, či je to príjem z vlastnej s.r.o., prenájmu nehnuteľnosti, klasického živnostenského oprávnenia, príjem členov vybraných komôr (advokáti, lekári, psychológov, atď.), prípadne príjem z provízie finančných sprostredkovateľov.

Banka môže v procese riešenia žiadosti o hypotéku použiť oba spôsoby posudzovania. Ak žiadate o hypotéku v období medzi podaním daňového priznania alebo nie je daňové priznanie z hľadiska banky v poriadku, ako dokumenty predkladáte výpisy z podnikateľského účtu, mesačné závierky pokladne, faktúry, prípadne aj zmluvy.

Pozor: V prípade s.r.o. podnikania banky rozlišujú dva typy žiadateľov. Sú to majitelia s.r.o. firiem, ktorí si vyplácajú mzdu a majitelia s.r.o., ktorí majú príjem iba vo forme podielu zo zisku.

Percentá z tržby

V tomto prípadne banka posudzuje ako príjem žiadateľa určité percentá z obratu, respektíve z tržieb podnikania. Dané percento z tržby sa ešte vydelí číslom dvanásť. V prípade príjmu, ktorý je vo forme podielu zo zisku banka berie do úvahy výšku vyplateného podielu a vydelí ju číslom 12.

Z výsledkov sa ešte odpočítava suma životného minima na výdavky žiadateľa, finančný vankúš, splátky existujúcich úverov a výsledok by nemal byť menší ako výška splátky požadovanej hypotéky. Ak ide o jednoosobovú s.r.o., banka môže brať do úvahy aj príjem, ktorý vypočíta percentom z obratu. Každá banka má nastavenú inú výšku akceptovaného percenta z tržieb.

Hospodársky výsledok podnikania

Druhou možnosťou posudzovania príjmu je hospodársky výsledok podnikania. Banky v tomto prípade vychádzajú z predloženého daňového priznania a príjem počítajú podľa vopred stanovených vzorcov, resp. základ dane – zaplatená daň/12. Z výsledku sa ešte odpočítava suma životného minima na výdavky žiadateľa, finančný vankúš, splátky existujúcich úverov a výsledok by nemal byť menší ako výška splátky požadovanej hypotéky.

Podnikatelia sa často oberajú o možnosť získať hypotéku, pretože si optimalizujú daňové priznanie, respektíve si znižujú základ dane. Problém nastáva aj vtedy, ak banke vyjde záporný hospodársky výsledok. V takom prípade nemusí akceptovať ani možnosť dokladovania príjmu tržbami z podnikania. Ak banke ani jeden zo spôsobov posudzovania príjmu nebude stačiť na schválenie hypotéky, jedinou možnosťou je vstúpiť do zamestnaneckého pomeru.

Minimálna doba podnikania

Ako sme spomenuli na začiatku článku, medzi základné kritéria posudzovania žiadosti o hypotéku patrí aj doba trvania podnikania. V bankovom slangu hovoríme o takzvanom K.O. kritériu. Vo väčšine prípadov musí mať podnikateľ uzatvorené minimálne dve účtovné obdobia, prípadne aspoň jedno, ktoré je dlhšie ako 6 mesiacov.

Každá banka má však nastavenú inú minimálnu dobu trvania podnikania. Do výpočtov sa však nepočíta obdobie pozastavenia živnosti alebo prerušenia podnikania.