Podielové spoluvlastníctvo: Kedy sa neoplatí žiadať jeho zrušenie

Nadobudli ste pozemok či stavbu do podielového vlastníctva a nepáči sa vám spôsob, akým sú využívané? Za normálnych okolností vás nikto nemôže nútiť, aby ste v spoluvlastníckom vzťahu zostali. Existujú však prípady, v ktorých sa vám spoluvlastníctvo zrušiť nepodarí, a to ani na súde. Aj v takých však pre vás môže existovať riešenie.

Spoluvlastníctvo býva prekážkou účelného využitia veci 

Nadobudnutie veci do podielového spoluvlastníctva si človek len málokedy vyberie dobrovoľne. Jednou z mála výnimiek je kúpa bytu či rodinného domu partnermi, ktorí nechcú uzatvoriť manželstvo. Spoluvlastnícky podiel na veci najčastejšie nadobúdame v dedičskom konaní. Majetok získaný tzv. prededením podľa zákonných dedičských podielov však veľakrát býva jablkom sváru. Dedičia (ktorí sa zároveň stanú podielovými spoluvlastníkmi) sa nezriedka nedokážu dohodnúť, ako so spoločnou vecou naložiť. Zatiaľ čo jeden z nich by ju najradšej predal, iný ju chce naopak využívať, ale nemá peniaze na to, aby ostatných spoluvlastníkov vyplatil.

Predaj spoluvlastníckeho podielu osobe stojacej mimo okruhu spolumajiteľov pritom prichádza do úvahy len zriedka. Zväčša sa totiž nenájde nikto, kto by ho chcel kúpiť za adekvátnu cenu. Prevod podielu je navyše zaťažený predkupným právom – spoluvlastník teda musí podiel najskôr ponúknuť ostatným spolumajiteľom veci. Títo môžu prednostne odkúpiť podiel za sumu, ktorú by zaň uhradil potenciálny záujemca.

Povedané skrátka: ak chce mať človek z veci v podielovom spoluvlastníctve reálny úžitok, musí sa väčšinou odhodlať k jeho zrušeniu a vyporiadaniu.

Ako na zrušenie podielového spoluvlastníctva v roku 2024? 

Ak chcete zrušiť podielové spoluvlastníctvo, máte 2 možnosti:

1) Dohoda

Podmienkou jej uzatvorenia je pochopiteľne súhlas všetkých spoluvlastníkov.

2) Súdne konanie 

Pokiaľ dohoda nie je možná, je zrušenie spoluvlastníctva možné len súdne. Už súdny poplatok vám však poriadne prevetrá peňaženku. Základom poplatku je cena podielu, ktorý v konaní žiadate. 

Príklad:

V konaní sa vyporiadava nehnuteľnosť v hodnote 100 000 Eur. Získali ste ju napoly so súrodencom (každý z vás má teda spoluvlastnícky podiel o veľkosti ½). V konaní žiadate, aby súd priznal celú nehnuteľnosť do vášho výlučného vlastníctva. Keďže podiel o veľkosti ½ vám už patrí, žiadate o druhú polovicu, ktorá má hodnotu 50 000 Eur. Základom súdneho poplatku je teda suma 50 000 Eur.

Samotný súdny poplatok je 6 % zo základu; v nami uvedenom modelovom prípade by ste teda na poplatku uhradili 3000 Eur. Pri elektronickom podaní žaloby sa sadzba znižuje o 50 %, najviac však o 50 Eur. Pokiaľ sa necháte zastúpiť, počítajte aj s odmenou pre advokáta.

Súd môže vyporiadať podielové spoluvlastníctvo trojakým spôsobom:

1) vec sa môže reálne rozdeliť – táto možnosť sa využíva hlavne pri pozemkoch; pri stavbách pripadá do úvahy len výnimočne (napr. ak sa z nich dajú urobiť viaceré bytové jednotky). Pokiaľ uvažujete, že by ste si nechali spoločnú parcelu súdne rozdeliť, nezabudnite na zákaz drobenia pozemkov mimo zastavaného územia obce. Aktuálne platí, že rozdelením nemôže vzniknúť poľnohospodársky pozemok menší ako 3 000 m2 a a lesný pozemok menší ako 5 000 m2.

2) vec sa môže prikázať do výlučného vlastníctva spoluvlastníkovi – ak plánujete, že by ste nadobúdateľom boli práve vy, pripravte si pre ostatných spoluvlastníkov primeranú náhradu v podobe tržnej ceny ich podielov. Pri rozhodovaní o prikázaní veci jednému zo spoluvlastníkov bude súd skúmať, či ju tento účelne využije.

3) súd môže nariadiť predaj veci – ide o variantu, ktorá je najschodnejšia, ak ani jeden zo spoluvlastníkov nemá na to, aby vyplatil ostatných. Získaný výťažok z predaja sa rozdelí v pomere zodpovedajúcom spoluvlastníckym podielom.

Kedy súd spoluvlastníctvo nevyporiada

Spor o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva patrí medzi nákladné súdne konania. Ak ho zvažujete, mali by ste vedieť, že existujú prípady, v ktorých súd môže vyporiadanie spoluvlastníctva nakoniec odmietnuť. Zákon ich vymedzuje len všeobecne ako „dôvody hodné osobitného zreteľa“.

Ak neviete, čo si pod takýmito dôvodmi predstaviť, pomôže judikatúra. Najvyšší súd SR konkretizoval, že spoluvlastníctvo by sa nemalo súdmi rušiť napríklad vtedy, ak by ten zo spolumajiteľov, ktorý jeho zrušenie nechce, bol v zlom zdravotnom stave, vyššom veku či zlej sociálnej situácii a bol by odkázaný na bývanie v spoločnej nehnuteľnosti. Spoluvlastník žiadajúci zrušenie by naopak chcel spoluvlastníctvo zrušiť len preto, že by mal vec v úmysle predať. 

Dodajme, že zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva nemôže byť na ujmu osobám, ktorým patria práva viaznúce na nehnuteľnosti.

Príklad: 

Byt po rodičoch je v spoluvlastníctve dvoch súrodencov; každý z nich má rovnaký podiel. Jeden z nich v ňom býva. Ide o starobného dôchodcu, ktorý má viacero závažných zdravotných problémov.

Druhý súrodenec býva aj s rodinou v dome. K rodičovskému bytu síce má podiel, ale zo svojho spoluvlastníctva nemá „ani korunu“. Chcel by preto spoluvlastníctvo zrušiť a byt speňažiť. Ak by však podal žalobu s návrhom na zrušenie spoluvlastníctva, vystavil by sa značnému riziku, že by mu súd nevyhovel.

Ak je vaša situácia veľmi podobná vyššie popísanému modelovému prípadu, nemuseli by ste s žalobou o vyporiadanie spoluvlastníctva uspieť. Môžete ale pouvažovať nad tým, či by sa vaša situácia nedala riešiť podaním žaloby, na základe ktorej by vám súd priznal peňažnú náhradu za užívanie veci druhým spoluvlastníkom nad rámec jeho spoluvlastníckeho podielu.

Barbora Magočová

Barbora Magočová je právnička. Venuje sa najmä obchodnému a občianskemu právu a popri právnej praxi rozvíja aj publikačnú činnosť. Pre Peniaze.sk píše články týkajúce sa hlavne právnych aspektov podnikania a obchodných záväzkových... Ďalšie články autora.