Ako môže sused ovplyvniť povolenie stavby? Kľúčové je konať včas

Od 1. apríla 2025 je účinná nová právna úprava, ktorá zásadne novelizovala povoľovanie stavieb. Ako zohľadňuje záujmy vlastníkov susedných stavieb a pozemkov? A čo môžu proti plánovanej výstavbe namietať?

Ktorí susedia môžu ovplyvniť stavebné konanie? 

Pod pojmom „sused“ si v bežnej reči mnoho ľudí predstaví len vlastníkov či užívateľov najbližších domov a pozemkov bezprostredne obklopujúcich ich nehnuteľnosť. 

Stavebný zákon ale susedné nehnuteľnosti vymedzuje o čosi širšie. Susedné pozemky podľa neho zahŕňajú: 

1) Bezprostredne susediace pozemky

Ide o pozemky so spoločnou hranicou s pozemkom, na ktorom sa navrhuje uskutočnenie stavebných prác.

2) Vzdialenejšie pozemky, ktorých sa ale môžu stavebné práce dotknúť 

Ide o pozemky, ktoré nemajú spoločnú hranicu s pozemkom, na ktorom sa navrhuje uskutočnenie stavebných prác; pre účely plánovanej výstavby sa ale budú považovať za susedné, ak pripravovaná stavba, zmena stavby alebo ich predpokladaná prevádzka môže mať priamy vplyv na doterajšie užívanie pozemku alebo stavby na ňom. 

Susednými stavbami sa rozumejú stavby, ktoré sa nachádzajú na ktoromkoľvek z dvoch vyššie uvedených typov pozemkov.

Účastníkmi konania o stavebnom zámere (pre zjednodušenie ďalej aj „stavebné konanie“) sú tí vlastníci susedných stavieb a pozemkov, ktorých vlastnícke právo alebo iné práva k týmto stavbám a pozemkom môžu byť rozhodnutím o stavebnom zámere priamo dotknuté.

Kedy môžu susedia proti stavbe namietať?

Začatie konania o stavebnom zámere sa účastníkom konania (a tým pádom aj dotknutým susedom) musí oznámiť. Oznámenie (okrem iného) obsahuje aj informáciu o termíne ústneho pojednávania a uvedenie miesta, kde sa môže sused oboznámiť s podkladmi pre vydanie rozhodnutia v konaní. 

Pokiaľ je nariadené ústne pojednávanie, musia susedia všetky námietky uplatniť najneskôr na tomto pojednávaní. V prípade, že ústne pojednávanie nebude nariadené, nesmie byť lehota na uplatnenie námietok kratšia ako 7 pracovných dní odo dňa doručenia oznámenia. Na námietky, ktoré nebudú uplatnené v uvedenej lehote, sa nebude prihliadať. 

Dotknutí vlastníci susedných pozemkov a stavieb si navyše musia dať pozor na to, že oznámenie sa nie vždy doručuje priamo. Pokiaľ počet účastníkov konania presiahne 20 osôb, alebo ak konaniu predchádzal proces posudzovania vplyvov na životné prostredie alebo ak účastník či jeho pobyt nie je známy, oznamuje sa začatie konania verejnou vyhláškou.

Čo presne môžu susedia namietať?

Vlastníci susedných pozemkov a stavieb môžu namietať v zásade čokoľvek. Neznamená to ale, že by správny orgán na všetky námietky mal aj prihliadnuť alebo im dokonca vyhovieť. 

Neprihliada sa napríklad na tie námietky, ktoré sledujú iný cieľ ako ochranu práv a právom chránených záujmov susedov – tzn. typicky na tie, ktoré boli podané len s cieľom poškodiť stavebníka, získať neoprávnený prospech alebo dosiahnuť prieťahy a obštrukcie v konaní. 

Námietky vlastníkov susedných pozemkov a stavieb často spočívajú v tom, že plánovaná stavba (napriek dodržaniu stanovených odstupov od susedných stavieb) spôsobí neželané imisie – napr. nadmerné zatienenie či stratu súkromia. Podstata námietok teda v zásade smeruje k tomu, že nová stavba naruší ich „pohodu bývania“. Takúto námietku je potrebné vyhodnotiť, ale nemôže mať šancu na úspech, ak sa negatívne prejavy stavby dajú riešiť kompromisnými opatreniami (napr. možné obťažovanie pohľadmi z okien budúcej stavby si môže sused riešiť umiestnením zásteny a pod.).

Osobitnú povahu majú tzv. občianskoprávne námietky. Ide o námietky vyplývajúce z vlastníckych či iných práv k pozemku alebo k stavbe, o ktorých správny orgán nie je oprávnený rozhodnúť (napr. námietka suseda, že vydržal časť pozemku, ktorej sa týka stavebný zámer alebo že má vecné bremeno k pozemku vylučujúce plánovanú výstavbu). 

Správny orgán sa v takejto situácii má pokúsiť o riešenie sporu dohodou alebo uzavretím zmieru. Ak sa to ale nepodarí, konanie sa preruší a ten, kto námietku uplatnil, je vyzvaný na podanie súdnej žaloby za účelom rozhodnutia o námietke. Na jej podanie určí správny orgán primeranú lehotu, ktorá ale nesmie presiahnuť 60 dní. Pokiaľ sused podávajúci námietku v určenej lehote podanie žaloby nepreukáže, urobí si správny orgán úsudok o námietke sám na základe verejných listín.

Môže sa stať, že stavebné práce suseda budú prebiehať aj na vašom pozemku?

Ak to situácia v mieste vykonávania stavebných prác nevyhnutne vyžaduje (napr. kvôli stiesneným pomerom), môže stavebný úrad v rozhodnutí o stavebnom zámere vlastníkovi susedného pozemku alebo stavby uložiť, aby strpel vykonávanie prác aj zo svojej nehnuteľnosti. Takéto obmedzenie ale možno uložiť len v nevyhnutnom rozsahu a na nevyhnutný čas. 

Stavebník je ale povinný susedovi vopred oznámiť, kedy sa budú práce z jeho nehnuteľnosti uskutočňovať. Ďalej musí dbať na to, aby ho čo najmenej rušil v užívaní nehnuteľnosti.o skončení prác musí susednú nehnuteľnosť uviesť do pôvodného stavu; pokiaľ to možné nie je, musí sa susedovi nahradiť vzniknutá škoda.

Barbora Magočová

Barbora Magočová je právnička. Venuje sa najmä obchodnému a občianskemu právu a popri právnej praxi rozvíja aj publikačnú činnosť. Pre Peniaze.sk píše články týkajúce sa hlavne právnych aspektov podnikania a obchodných záväzkových... Ďalšie články autora.