Zdroj: Shutterstock
Podielové spoluvlastníctvo sa vyznačuje tým, že spolumajitelia poznajú veľkosť svojich spoluvlastníckych podielov. Ak je spoločná vec dobre deliteľná (napr. pozemok), môže to zvádzať k tomu, že sa každý zo spoluvlastníkov cíti ako výlučný vlastník určitej časti veci zodpovedajúcej veľkosti jeho podielu.
Toto ponímanie je ale z právneho hľadiska nesprávne. Každému zo spoluvlastníkov (vrátane menšinových) v skutočnosti patrí celá vec. Podiel totiž nevyjadruje konkrétnu časť veci, ktorú má spolumajiteľ vlastniť, ale len mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach súvisiacich so spoločným majetkom.
Hospodársky prospech zo spoločnej veci nemusí byť dosiahnutý len užívaním jej určitej časti. Spoluvlastníci môžu postupovať napr. aj tak, že:
- vec budú užívať len niektorí z nich a ostatní za to získajú peňažnú náhradu alebo
- sa v užívaní veci budú po určitých časových úsekoch striedať príp.
- celú vec dajú do nájmu 3. osoby a výťažok z nájomného si rozdelia podľa veľkosti podielov.
Hoci existujú rôzne možnosti riešenia spoluvlastníckych vzťahov, často sa stáva, že vo výsledku vec fakticky užíva len jeden z nich. Pokiaľ je to aj váš prípad a chystáte sa preto uplatniť nárok na peňažnú kompenzáciu, zvážte najskôr všetky okolnosti.
Podmienkou vzniku nároku na náhradu je len také užívanie spoločnej veci, ktoré je nad rámec veľkosti spoluvlastníckehopodielu. Pokiaľ si spoluvlastník v rámci užívania neprisvojuje väčšiu úžitkovú hodnotu veci, než zodpovedá jeho podielu, náhrada vám nemôže byť priznaná, a to ani keď sa na prvý pohľad spoločné užívanie veci javí ako nepraktické či obmedzujúce.
Príklad 1: Na základe výsledkov dedičského konania ste sa spolu s vaším súrodencom stali rovnodielnymi podielovými spoluvlastníkmi rodinného domu. Dom však užíva len váš súrodenec. Obýva pritom len jednu z izieb a používa spoločné sociálne zariadenie; v užívaní zvyšnej časti domu vám ale nijako nebráni. Vy však dom užívať nechcete, pretože svoje bytové potreby máte uspokojené inde, nehovoriac o tom, že so súrodencom ani nechcete zdieľať spoločnú domácnosť.
V prípade takéhoto skutkového stavu by ste pred súdom mohli mať problém dokázať, že váš súrodenec užíva dom nad rámec svojho podielu – ak chcete mať zo spoluvlastníctva prospech, mali by ste čím skôr žiadať o jeho zrušenie a vyporiadanie (napr. prikázaním do výlučného vlastníctva súrodenca za vyplatenie primeranej náhrady zodpovedajúcej hodnote vášho podielu alebo predajom celého domu a rozdelením výťažku z predaja podľa podielov). V praxi pri podobných skutkových okolnostiach neuspel pri požadovaní kompenzácie za užívanie spoluvlastník napr. v prípade riešenom Krajským súdom Trnava v rozhodnutí vydanom pod sp.zn. 24Co/78/2021.
Príklad 2: Situácia je podobná ako v príklade 1 – rozdiel je však v tom, že ste o spoločné užívanie domu prejavili záujem. Súrodenec sa ale bráni, že celý dom potrebuje na uspokojovanie svojich bytových potrieb a spoločné užívanie odmieta. V tomto prípade je možné žiadať náhradu za užívanie domu nad rámec podielu, a to od okamihu, kedy súrodenec deklaroval, že vám spoločné užívanie neumožní.
Dodajme, že užívaním veci nad rámec spoluvlastníckeho podielu nemusí byť len užívanie väčšej časti veci, než zodpovedá matematickému vyjadreniu podielu (napr. užívanie väčšej výmery časti pozemku). Podľa judikatúry môže byť rozhodujúca aj úžitková (hospodárska) hodnota užívanej časti veci, ak je predmetná hodnota vzhľadom na konkrétne okolnosti u jednotlivých častí veci rozdielna (bližšie rozhodnutie Najvyššieho súdu SR, sp.zn. 6Cdo/184/2010).
Výška kompenzácie za užívanie nad rozsah podielu sa odvíja od čiastky, ktorú by bolo nevyhnutné vynaložiť v danom mieste a čase za porovnateľné užívanie veci. V prvom rade teda treba zistiť obvyklé nájomné za obdobie užívania spoločnej veci a túto sumu upraviť podľa rozsahu užívania na úkor vášho podielu. Ak nárok na kompenzáciu zažalujete, musíte jeho výšku nielen tvrdiť, ale aj preukázať. V prípade nehnuteľnosti tak môžete urobiť napríklad predložením inzercie realitných kancelárii vo vzťahu k obdobným nehnuteľnostiam za uplatnené obdobie; ďalšou možnosťou je znalecký posudok.
Pri vymáhaní nároku na peňažnú náhradu za užívanie spoločnej veci nad rozsah spoluvlastníckeho podielu nezabudnite na jeho včasné uplatnenie. Podobne ako iné peňažné pohľadávky, aj tento sa premlčiava.
Dĺžka premlčacej doby nároku záleží na jeho právnej kvalifikácii. Ohľadom posúdenia povahy nároku na kompenzáciu za užívanie nad rámec podielu možno nájsť v judikatúre slovenských súdov 2 rôzne názory. Oba vyslovil Najvyšší súd SR.
1) Ak by sa užívanie spoločnej veci nad rozsah podielu kvalifikovalo ako bezdôvodné obohatenie (bližšie rozhodnutie Najvyššieho súdu SR, sp.zn. 3Cdo/252/2007), mohol by sa nárok (za určité obdobie) pri najprísnejšom posúdení premlčať už za 2 roky odo dňa, v ktorom začal spoluvlastník užívať vec na váš úkor.
2) V prípade, že by sa nárok posúdil ako zákonom osobitne vymedzené právo spoluvlastníka (tzn. nie ako nárok z bezdôvodného obohatenia), podliehal by trojročnej premlčacej dobe (napr. rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp.zn. 4Cdo/55/2009 alebo 4Cdo/298/2008).
Aktuálne prevažuje názor obhajujúci trojročnú premlčaciu dobu, vždy je však dobré počítať aj s prípadným nevýhodnejším posúdením. Ak teda chcete riziko straty sporu kvôli úspešnému vzneseniu námietky premlčania úplne eliminovať, žalujte spoluvlastníka o kompenzáciu radšej pred uplynutím dvoch rokov od okamihu, kedy si spoločnú vec privlastnil pre seba.
Barbora Magočová
Staňte sa investorom
Investujte od 100 EUR s priemerným zhodnotením 12,5 % p.a. Investície sú zabezpečené nehnuteľným majetkom.
Najnovšie články
Rozšírená verzia kalkulačky
Ďalšie kalkulačky
Ponuky práce
Najčítanejšie články
