5 častých otázok a odpovedí ohľadom práv a povinností vlastníka bytu

Prenajímam byt a môjmu nájomcovi sa podarilo kvôli jeho nepozornosti vytopiť susedov. Susedia žiadajú, aby som škodu vyriešil ja. Musím ich naozaj vykompenzovať alebo má túto povinnosť nájomca, ktorý vytopenie zavinil svojou nedbanlivosťou? 

Riešenie tejto situácie je komplikovanejšie. V prvom rade vás asi príliš nepoteší, že susedia majú právo od vás (ako od vlastníka)žiadať odstránenie závad či poškodení, ktoré im spôsobili osoby užívajúce váš byt (vo vašom prípade ide o nájomcu). 

Vy však na druhej strane môžete od nájomcu žiadať odstránenie závad a poškodení, ktoré v dome spôsobil on alebo tí, ktorí s ním bývajú. V prípade, že sa na vás susedia obrátili s nárokom na vyriešenie poškodenia, môžete požiadať nájomcu, aby situáciu so susedmi vybavil priamo on. Nezabudnite ho ale zároveň upozorniť, že ak poškodenie neodstráni, urobíte to vy. Len vtedy si totiž voči nemu následne môžete uplatniť nárok na príslušnú kompenzáciu. 

Nemám dobré vzťahy ani so správcom, ani so zástupcami spoločenstva. Neustále na mňa tlačia, aby som im sprístupnil byt za účelom kontroly; obviňujú ma, že v ňom robím nedovolené úpravy. Majú na to právo? 

V prípade, že stavebne upravujete byt, musíte ho na výzvu sprístupniť správcovi alebo predsedovi, ktorí sú oprávnení skontrolovať, či úpravy neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti alebo spoločné zariadenia domu. Ak vstup neumožníte, správca alebo predseda majú povinnosť oznámiť vykonávanie stavebných úprav bytu príslušnému stavebnému úradu. 

Okrem uvedeného prípadu musíte umožniť vstup do bytu zástupcovi spoločenstva, správcovi či osobe oprávnenej vykonávať opravu a údržbu. Účelom sprístupnenia ale môže byť len:

- vykonanie obhliadky alebo opravy, ak opravu nezabezpečíte sám,

- oprava spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu prístupných len z vášho bytu,

- montáž a údržba zariadení na meranie spotreby tepla a vody,

- odpočet nameraných hodnôt. 

V prípade, že vstup do bytu neumožníte, budete zodpovedať za škody, ktoré by v dôsledku vášho odmietnutia vznikli. O umožnenie vstupu do bytu vás musí oprávnená osoba vopred požiadať; vstup je možný len na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere. 

Chcem si do bytu zaobstarať klimatizáciu, ktorá sa montuje na fasádu. Potrebujem na to súhlas ostatných vlastníkov? 

Súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome si vyžadujú akékoľvek úpravy  týkajúce sa bytu, ktorými:

- meníte vzhľad domu a

- zasahujete do spoločných častí domu,

- zasahujete do spoločných zariadení domu (vrátane odpojenia od spoločných rozvodov vykurovania a teplej úžitkovej vody v dome), príslušenstva alebo priľahlého pozemku. 

Vzhľadom na to, že fasáda je spoločnou časťou domu, nutnosti získania súhlasu ostatných vlastníkov sa nevyhnete. Dodajme, že súhlas vlastníkov sa nevyžaduje pri montáži zdvíhacieho zariadenia v spoločných častiach bytového domu. Zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy však môže obsahovať odlišnú úpravu – v tomto prípade sa ich teda oplatí naštudovať. 

Môže mi spoločenstvo zakázať nájom môjho bytu? 

Zákon vlastníkom bytu aj vlastníkom nebytového priestoru výslovne umožňuje ich prenájom inej osobe. Zákaz nájmu by bol teda v rozpore s garantovaným právom vlastníkov. 

Za konanie nájomcov však ako vlastník do veľkej miery zodpovedáte. Musíte zabezpečiť, aby nájomcovia ostatných obyvateľov domu nerušili a neohrozovali vo výkone ich spoluvlastníckych či užívacích práv; nájomcovia a osoby, ktoré s nimi žijú v domácnosti, musia dodržiavať domový poriadok. 

Nezabudnite tiež splniť povinnosť oznámiť správcovi alebo spoločenstvu zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov. Uvedené oznámenie treba realizovať v lehote bez zbytočného odkladu. 

Chápem, že sa musím správať tak, aby som nepoškodzoval spoločné priestory. Musím si ako vlastník ale v určitom stave udržiavať aj svoj byt? 

Napriek tomu, že o užívaní vášho bytu rozhodujete vy, nemôžete ho (ani v prípade, že ho momentálne z nejakého dôvodu nechcete užívať) nechať chátrať. Každý vlastník bytu má zo zákona povinnosť na svoje náklady udržiavať byť v stave spôsobilom na riadne užívanie. Uvedená povinnosť zahŕňa predovšetkým nevyhnutnosť včas zabezpečiť údržbu a opravy svojej jednotky. To všetko samozrejme musíte realizovať tak, aby ste ostatných vlastníkov bytov či nebytových priestorov nerušili ani neohrozovali vo výkone ich vlastníckych či spoluužívacích práv.

Barbora Magočová

Barbora Magočová je právnička. Venuje sa najmä obchodnému a občianskemu právu a popri právnej praxi rozvíja aj publikačnú činnosť. Pre Peniaze.sk píše články týkajúce sa hlavne právnych aspektov podnikania a obchodných záväzkových... Ďalšie články autora.