Plánujete investovať do nehnuteľnosti v zahraničí? Na toto si dajte pozor!

Kúpa apartmánu niekde v obľúbenej dovolenkovej destinácii sa javí ako zaujímavá a výhodná investícia. Rodina má kam „zadarmo“ chodiť na dovolenku a zvyšok času sa dá nehnuteľnosť prenajímať. Zvyčajne nie celoročne, ale čiastočne si na seba zrejme zarobí.

Mať ďalší byt na prenajímanie doma na Slovensku nevyzerá v porovnaní s nehnuteľnosťou pri mori až tak atraktívne, napriek tomu môže mať táto alternatíva svoje prednosti. 

Lákavá ponuka

Ceny nehnuteľností tento rok výrazne stúpli, a to tak v prípade novostavieb, ako aj starších bytov a domov. Koncom minulého roka sa rast cien nových bytov síce zastavil, ale drahšie hypotéky nákup nezlacňujú.

Napriek tomu záujem Slovákov o investovanie do nehnuteľností nepoľavil, dokonca ani v zahraničí. Naopak, po začiatku vojny na Ukrajine sa podľa údajov realitných kancelárií znásobil. Záujem je najmä o Chorvátsko a Egypt.

„Investičné nehnuteľnosti dnes kupujú najmä ľudia, ktorí nepotrebujú hypotéku, pretože majú dostatok vlastných zdrojov. To však neznamená, že nemáme byť pri kúpe nehnuteľnosti v zahraničí opatrní. Každú ponuku si treba preveriť možno ešte dôslednejšie ako doma,“ radí špecialista na predaj a kúpu nehnuteľností Ing. František Čepček zo spoločnosti REINS Invest. 

Skúsenosti mnohých Slovákov potvrdzujú, že maklér nie vždy pozná všetky okolnosti týkajúce sa nehnuteľnosti a hlavne zákony a zvyklosti krajiny, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza. Predá, čo má v ponuke, a ak sú s nehnuteľnosťou nejaké problémy, nie je dôvod, aby ich riešil. Padajú na plecia nového majiteľa. 

Iný kraj, iný mrav

Odborník na ibuying upozorňuje, že krajiny sa líšia napríklad v tom, ako funguje kataster nehnuteľností, kontrola dlhov na nehnuteľnosti či platieb za energie.

„Pri kúpe nehnuteľnosti ide vždy o relatívne vysokú investíciu, takže treba byť opatrný bez ohľadu na to, v ktorej krajine ju kupujeme. Zároveň platí, že pokiaľ ide o nehnuteľnosť v zahraničí, zmluva o prevode vlastníctva aj všetky ostatné postupy sa riadia zákonmi danej krajiny,“ vysvetľuje právnička Mgr. Lucia Hrivnáková z REINS Invest. 

Podľa jej skúseností sa najčastejšie chyby pri kúpe a predaji nehnuteľnosti týkajú zlej zmluvnej dokumentácie, a to z pohľadu obsahu aj formy. Keď je však raz niečo podpísané, zmena sa robí veľmi ťažko, pretože na to treba vôľu a písomný súhlas všetkých zmluvných strán.

Kým u nás sme už zvyknutí, že keď niekto neplatí za elektriku, vodu alebo plyn, dodávateľ ho po niekoľkých neúspešných výzvach na zaplatenie od média odpojí, v iných krajinách to nie je pravidlo. Ani v Chorvátsku, kde by sme predpokladali podobné fungovanie dodávateľov energií ako u nás, keďže je to členský štát Európskej únie. 

Realita je však taká, že v nehnuteľnosti sú k dispozícii všetky energie, aj keď za ne nie sú zaplatené účty, a dlh ďalej narastá. „Predávajúci by preto mal pri podpise zmluvy o prevode vlastníctva nehnuteľnosti preukázať kupujúcemu, že nemá nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním nehnuteľnosti. A určite si treba vopred preveriť, či sa na nadobúdanú nehnuteľnosť nevzťahujú bremená, prípadne, aké sú,“ dáva dobrú radu advokátka. 

Výkyvy cien

Ceny nehnuteľností rástli nielen na Slovensku, ale aj v zahraničí. Aj spomínaný populárny Egypt zdražel, hoci v porovnaní so Slovenskom sa ceny apartmánov zdajú podstatne výhodnejšie ako u nás.

Dobrá prenajímateľnosť, ktorá by investované peniaze pomaly, ale isto vracala, však nie je podľa odborníkov jediný faktor, ktorý zohráva dôležitú rolu.

Aj v cudzine treba platiť dane a odvody, a to ako z predaja nehnuteľnosti, tak aj z prenájmu, poplatky za odvoz smetí a rôzne ďalšie lokálne taxy.

„Pred investovaním do nehnuteľnosti v zahraničí je určite namieste vopred si zistiť všetky náklady, ktoré súvisia s užívaním a prenájmom. Nezanedbateľnú položku môže tvoriť napríklad správa a údržba nehnuteľnosti v zahraničí, ktorú si na Slovensku zvyčajne dokážeme zabezpečiť sami,“ pokračuje F. Čepček z REINS Invest.

Kúpa nehnuteľnosti v zahraničí je v súčasnej situácii, keď ceny stúpajú a geopolitická situácia je nestabilná, spojená s vyššou mierou rizika. „Pokiaľ má byť časť nákupu nehnuteľnosti financovaná prostredníctvom hypotekárneho úveru, nemenej ako cena nehnuteľnosti je dôležitá úroková sadzba úveru, ktorá má priamy vplyv na výšku mesačnej splátky. A to je práve to, čo budúceho majiteľa zaujíma. Predpokladáme, že hypotéky budú ešte niekoľko rokov dražieť, preto je výhodné získať úver čo najskôr. Na domácu nehnuteľnosť sa to môže podariť za kratší čas a jednoduchším spôsobom ako na byt alebo apartmán v zahraničí,“ uzatvára odborník z ibuyingovej spoločnosti. 

Výhody a nevýhody investičnej nehnuteľnosti v skratke

Slovensko:

+ nižšia miera rizikovosti investície
+ známy trh aj legislatíva
+ možnosť prenajať nehnuteľnosť celoročne, nielen sezónne
+ žiadna jazyková bariéra
+ lepšia možnosť preveriť si makléra a v prípade problémov sa s ním opäť spojiť

- nižšia (dlhšia) návratnosť investície 

Zahraničie:

+ vysoká rendita (prenajímateľnosť) v sezóne, ktorá zrýchľuje zhodnotenie investície
+ každoročné miesto na rodinnú dovolenku s ubytovaním (takmer) zadarmo

- nepredvídateľnosť geopolitickej situácie a vývoja trhu s nehnuteľnosťami

- neznalosť miestnej legislatívy a zvyklostí

- jazyková bariéra

- horšia šanca preveriť si makléra a v prípade problémov sa s ním opäť spojiť 

Redakcia

Internetový denník Peniaze.sk momentálne patrí medzi najnavštevovanejšie ekonomické weby. Svojim užívateľom ponúka články z rôznych oblastí osobných financií, praktické rady, komentáre, užitočné kalkulačky, politické témy,... Ďalšie články autora.

Investujte so Saxo lacnejšie

Využite nižšie poplatky za US akcie - 0,08 %, min. 1 USD, s menovou konverziou 0,25 % a bez minimálneho vkladu.

Zistite viac