Investície do prenajatého bytu: ktoré vám musí prenajímateľ nahradiť?

Spôsob a rozsah náhrady akýchkoľvek investícií nájomcu do bytu vo vlastníctve prenajímateľa primárne určuje nájomná zmluva. Ak táto nestanoví inak, spravuje sa náhrada uvedených nákladov príslušnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka a súvisiacich právnych predpisov.

Náklady, ktoré nesie nájomca:

1. Náklady na drobné opravy a bežnú údržbu

Ak ste sa s prenajímateľom výslovne nedohodli inak, nemáte právo žiadať, aby vám preplatil náklady na drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s jeho bežnou údržbou. Tieto výdaje idú podľa zákona za nájomcom.

Pojem drobných opráv vymedzuje nariadenie vlády č. 87/1995 Z.z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka; sú definované dvojakým spôsobom:

• Prvú skupinu tvoria opravy bytu, miestností neslúžiacich na bývanie, ktoré sú jeho súčasťou, ich príslušenstva, zariadenia a vybavenia a výmeny drobných súčiastok jednotlivých predmetov zariadenia alebo vybavenia vymenované v prílohe č. 1 uvedeného nariadenia. Ide napríklad o výmenu tesnení, opravu či výmenu uzavieracích kohútikov plynových sporákov, opravu rúry na pečenie, opravu termostatov, zasklenie okien, opravu uvoľnených podlahových dlaždíc do 1,5 m2, náhradu podlahových líšt či upevnenie alebo výmenu prahov.
• Druhú skupinu ďalej tvoria všetky ostatné opravy neuvedené v prílohe č. 1 uvedeného nariadenia, ak náklad na jednu opravu neprevýši 6,64 EUR. V prípade, že sa na veci vykonáva viac opráv, ktoré spolu súvisia, je pre určenie osoby povinnej k náhrade rozhodujúci súčet nákladov na všetky opravy.

Bežnou údržbou, ktorej náklady nesie nájomca, sa rozumejú práce, ktoré sa na byte obvykle vykonávajú pri jeho dlhšom užívaní. Ide napríklad o maľovanie, drôtikovanie a pastovanie parkiet, udržiavanie dreveného obloženia stien či o opravy vstavaného nábytku (opravy a výmeny zámok a nátery).

Náklady na drobné opravy a bežnú údržbu nemusíte platiť, ak potreba ich vynaloženia vznikla ešte pred uzatvorením nájomnej zmluvy (pri obhliadke bytu je vhodné nedostatky zadokumentovať v zápisnici a upozorniť prenajímateľa na nutnosť opravy či výmeny). Povinnosť k náhrade nemáte ani v prípade opravy, výmeny alebo údržby vzniknutej ako dôsledok opráv, ktoré mal podľa zákona znášať prenajímateľ.

Pokiaľ byt užívate s inými spoločnými nájomcami, platíte náklady na drobné opravy a obvyklé udržiavanie spojené s užívaním spoločného príslušenstva (kúpeľňa, kuchyňa) pomerne podľa počtu osôb obývajúcich byt.

2. Náklady na opravu závad a poškodení spôsobených nájomcom alebo jeho spolubývajúcimi

Na vlastné náklady ste povinní odstrániť aj závady a poškodenia, ktoré ste spôsobili vy alebo tí, čo s vami bývajú. V prípade, že tak neurobíte, môže ich prenajímateľ po predchádzajúcom upozornení odstrániť sám a predložiť vám účet za ich odstránenie.

3. Náklady na stavebné úpravy vykonané bez súhlasu prenajímateľa

Všeobecne platí, že bez súhlasu prenajímateľa v byte nesmiete vykonať nijaké stavebné úpravy ani zmenu. Zákon zdôrazňuje, že tak nesmiete urobiť ani na svoje náklady. Ak v rozpore s vôľou prenajímateľa niečo v byte zrekonštruujete, prenajímateľ vám nielenže nie je povinný nahradiť investície vynaložené na zveľadenie bytu, ale dokonca môže požadovať, aby ste byt uviedli do pôvodného stavu (a to samozrejme opäť za vaše peniaze).

Pre úplnosť dodajme, že ak vykonaním úprav vznikne vlastníkovi bytu škoda, ste povinní nahradiť aj túto. Za stavebnú úpravu je považovaný každý zásah do bytu, ktorým sa mení jeho stavebné usporiadanie.

Náklady, ktoré nesie prenajímateľ

1. Náklady na odstránenie závad brániacich riadnemu užívaniu bytu

Akékoľvek závady brániace riadnemu užívaniu bytu alebo ohrozujúce výkon vášho nájomného práva (s výnimkou závad, ktoré ste spôsobili vy) by mal v prvom rade odstrániť na vlastné náklady prenajímateľ. Pokiaľ však túto povinnosť nesplní, môžete ich po predchádzajúcom upozornení odstrániť v nevyhnutnej miere aj vy.

Keď tak učiníte, máte voči prenajímateľovi právo na náhradu účelne vynaložených nákladov. Dajte však pozor, aby ste uvedené právo uplatnili včas – ak to nestihnete do šiestich mesiacov od odstránenia závad, právo na náhradu vám zanikne.

2. Rekonštrukcia bytu so súhlasom prenajímateľa – rozsah náhrady záleží na dohode ohľadom nákladov

Ohľadom investícií do rekonštrukcie bytu vykonávanej so súhlasom prenajímateľa môžu nastať dve alternatívy:

• Ak sa prenajímateľ zaviazal k náhrade nákladov na zmenu nájomného bytu, môžete požadovať ich preplatenie. Pokiaľ ste sa nedohodli inak, je prenajímateľ povinný k úhrade až po ukončení nájmu a to vo v rozsahu zníženom o znehodnotenie zmien, ku ktorému došlo v medziobdobí v dôsledku užívania bytu.
• Ak sa prenajímateľ k náhrade nákladov nezaviazal, môžete po skončení nájmu požadovať len protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota bytu. Nejde teda o náhradu nákladov na rekonštrukciu v plnej výške, ale len o rozdiel medzi hodnotou bytu pred vykonaním zmien a po ich vykonaní. Pokojne sa teda môže stať, že úprava bytu jeho hodnotu v konečnom dôsledku veľmi nenavýši; v prípade sporu je vhodné nechať si za účelom zistenia rozsahu zvýšenia hodnoty vypracovať znalecký posudok.