Ceny nehnuteľností rastú. Čo s nimi urobí tretia vlna pandémie?

Ponuková cena je tá, za ktorú sa nehnuteľnosť inzeruje na realitných portáloch a transakčná cena je tá, za ktorú sa obchod, čiže v tomto prípade predaj nehnuteľnosti reálne uzavrie. Ak je o nehnuteľnosť vysoký záujem a záujemcovia o nehnuteľnosť začnú cenu licitovať, môže byť transakčná cena oveľa vyššia.

Naopak, ak je ponuková cena nehnuteľností na začiatku prestrelená alebo ide o byt či dom v zlom stave, vtedy sa predá za nižšiu transakčnú cenu. „Premrštené ponukové ceny pozorujeme veľakrát pri rekreačných typoch nehnuteľností, kedy môžu byť ceny prestrelené aj o 50 percent” opisuje V. Obtulovič.

Ako dodáva, týka sa to aj štandardných nehnuteľností na bývanie a najmä ponúk priamo od vlastníkov nehnuteľností, teda tzv. súkromnej inzercie. „Je to ovplyvnené najmä prehnaným očakávaním vlastníka, kedy si klient nenechá poradiť od odborníkov, ponukovú cenu v porovnaní s trhom ustrelí a čaká, či sa na ňu niekto chytí,” dodal.

Chýba viac ako 300-tisíc bytov

Čo sa týka štandardných nehnuteľností na celoročné bývanie, kvôli nedostatočnej ponuke a vysokému dopytu po bývaní sa podľa V. Obtuloviča byty aj domy za posledný rok skôr licitovali.

„Na slovenskom realitnom trhu na uspokojenie dopytu chýba viac ako 300-tisíc bytov. Preto je prirodzené, že na jednu nehnuteľnosť bude viacero záujemcov a napokon sa predá častokrát aj za vyššiu sumu ako bola nastavená ponuková cena,” hovorí. 

Podľa odborníka je aktuálna situácia spôsobená najmä silným dopytom po bývaní, ale aj nedostatkom nových developerských projektov a nízkymi úrokovými sadzbami hypoték.

„Momentálne hrajú prím v raste cien ako aj v dopyte rodinné domy v Bratislave a jej blízkom okolí. Celoslovenská priemerná cena rodinného domu sa pohybuje na úrovni 1 600 eur a medziročne domy zdraželi o 22 percent,” uviedol V. Obtulovič.

Reálne však mohol byť nárast aj vyšší. „Zo skúsenosti môžem uviesť príklad predaja rodinného domu v Rovinke v okrese Senec, na ktorý sa našlo viac kupujúcich a napokon sa predal o 10-tisíc eur drahšie ako bola inzerovaná jeho ponuková cena,” tvrdí odborník.

Tip: Prenájom, predaj a novostavba. Pozrite si, koľko stojí bývanie v Bratislave (+tabuľky)

Kedy sa predáva lacnejšie?

Sú aj situácie, kedy sa nehnuteľnosť napokon predá za nižšiu cenu ako bola nastavená ponuková cena. „Najväčšie rozdiely v ponukovej a transakčnej cene možno pozorovať pri nadštandardne zariadených nehnuteľnostiach v prémiových bytových domoch a lokalitách, pri ktorých môže byť ponuková cena aj o 10 až 15 percent vyššia ako finálna kúpna cena na zmluve,” vymenúva odborník.

Ďalej to môžu byť podľa neho nehnuteľnosti s nevyhovujúcou, respektíve nešťastnou dispozíciou, kedy si nehnuteľnosť vyžaduje stavebné úpravy. Ceny sa zjednávajú aj pri bytoch na prízemí, bez výťahu či bez loggie, pri tmavých bytoch v horšej lokalite a podobne.

Nehnuteľnosť sa často predá pod cenu aj v prípade, keď sa jej predávajúci potrebuje rýchlo zbaviť. „Môže ísť o nehnuteľnosti s hlučnými susedmi, ale aj situácie, keď proti predávajúcim hrá čas. Napríklad ak našli iný byt či dom a potrebujú financie kvôli rezervácii a ďalším platbám na novú nehnuteľnosť,” vysvetľuje V. Obtulovič.

Taktiež sa to stáva pri dedičskom konaní, kedy chcú viacerí dediči nehnuteľnosť rýchlo predať, aby sa dostali k hotovosti. Môže ísť aj o predaj nehnuteľností počas rozvodového konania, kedy sa kvôli emóciám hrá o čas.

Pod cenu sa predajú aj nehnuteľnosti so zahraničnými majiteľmi, ktorí v Bratislave pracujú len krátke obdobie ako napríklad vrcholoví športovci, ktorí si kúpia byt a keď po pár rokoch dostanú kontrakt v inej krajine, potrebujú ho rýchlo predať.

Čo urobí s cenami tretia vlna pandémie?

Odborník na realitný trh predpokladá, že ceny nehnuteľností budú v tomto roku stále rásť, ale už nie v takých vysokých hodnotách ako tomu bolo v predchádzajúcom období. Skôr by mohlo dôjsť k stabilizácii cien nehnuteľností.

„Paradoxne, za minulý rok sme zaznamenali najvyšší medziročný nárast cien realít v ére samostatnosti Slovenskej republiky. Príchod druhej vlny pandémie realitný trh nijakým zásadným spôsobom neovplyvnil, ľudia sa adaptovali na situáciu a už neboli v takej neistote ako počas prvej vlny,” hovorí V. Obtulovič.

Preto sa podľa neho neočakáva, že by príchod tretej vlny pandémie spôsobenej delta vírusom výrazne ovplyvní realitný trh. Silný dopyt po bývaní stále pretrváva a situácii nahrávajú aj banky, ktoré stále poskytujú hypotekárne úvery za rekordne nízke úrokové sadzby, dodáva odborník.