Ako predať alebo prenajať nehnuteľnosť bez realitnej kancelárie

Ušetríte na provízii

Pri predaji a prenájme nehnuteľností je to vždy o peniazoch. Prax je taká, že pri prenájme nehnuteľností si realitná kancelária účtuje výšku jedného nájmu, pri predaji sa cena pohybuje od 3 do 10% a to nie je málo. Navyše pri predaji cez realitku je kancelária tá, ktorá vám odporučí cenu. Pritom sami by ste možno za byt či dom mohli dostať viac. Preto si mnoho ľudí chce realizovať odpredaj aj prenájom po vlastnej osi. 

Zrenovujte

Pri predaji aj pri prenájme platí, že každý si omnoho radšej vyberie nehnuteľnosť v peknom a dôstojnom stave. To napríklad môže znamenať vymaľovanie objektu alebo odstránenie očividných poškodení. Prečo to spraviť? Pretože napríklad do novej maľovky investujete 200 eur, ale byt v ktorom bude príjemný vzduch a nie zatuchnuté steny môžete predať aj o 2000 eur drahšie. Platí to pri všetkých drobnostiach. Byt predávajte v čo najlepšom stave.

Pripravte sa na obhliadky

Ak chcete predávať nehnuteľnosť cez realitku, tak sa dá dohodnúť s maklérom, že zabezpečí s kupujúcimi aj všetky obhliadky. To znamená dve veci. Buď mu dáte možnosť disponovať kľúčmi, alebo si ich pri každú obhliadku príde zobrať. Tu je však problém. Majiteľ pozná nehnuteľnosť omnoho lepšie ako predajca.

Z toho vyplýva, že často dokáže majiteľ predať nehnuteľnosť omnoho výhodnejšie, ako realitný maklér, ktorý napríklad nemá žiadne zručnosti. Preto je však nutné, vyhradiť si dostatok času na obhliadky. Ideálne je, ak si napríklad vyčleníte dva dni v týždni po dve hodiny, počas ktorých budete v nehnuteľnosti a vybavíte všetkých záujemcov. Bude to niekedy ešte výhodnejšie ako neustále byť k dispozícii maklérovi.

Inzercia na portáloch

Ak chcete nehnuteľnosť predať, tak ju musíte dostať do sveta. Netreba tajiť, že tu realitky majú prevahu, nakoľko nehnuteľnosť nafotia a často zabezpečia aj inzerciu na portáloch, či už svojich alebo inzertných, s ktorými majú dohodu. Ako bežný kupujúci budete musieť inzerciu financovať sami.

No nie je vždy potrebné za ňu platiť. Na internete je mnoho portálov, ktoré umožňujú pridávanie občianskej inzercie bezplatne a venujú sa realitám. Dokonca umožňujú vo vyhľadávaní filtrovať aj len občiansku inzerciu a nie realitnú. Dôvod prečo aj kupujúci radi kupujú mimo realitky? Obvykle cena, pretože čo človek ušetrí na provízii môže dať ako zľavu. Aj keď len čiastočnú.

Tip: Pri bežnom predaji bytu má aj majiteľ niekoľko povinností

Rezervačná zmluva

Ak ste našli reálneho záujemcu, neverte slovám, ktoré bude hovoriť a neverte dobrému slovu. V prípade vážneho záujmu, je potrebné podpísať rezervačnú zmluvu. Tá je prvý krok k predaju. V zmluve musí byť presne definovaný objekt, ktorý sa predáva podľa listu vlastníctva, jeho cena a hlavne termín, dokedy sa musí podpísať kúpna zmluva. Ideálne je do rezervačnej zmluvy zakomponovať aj rezervačný poplatok, ktorý sa potom odpočíta od predajnej ceny bytu, alebo sa už nevracia, ak si to kupca nakoniec rozmyslí.

Kúpna zmluva

Podpisuje sa medzi kupujúcim a predávajúcim, je to klasická kúpno-predajná zmluva medzi majiteľom a kupujúcim. Musí byť úradne alebo notársky overený. V zmluve sú písomne uvedené všetky fakty, na ktorých sa kupujúce strany  dohodli. Nezabudnite do nej zakomponovať aj klauzulu, že kupujúci videl nehnuteľnosť a oboznámil sa s jej stavom, tiež že objekt kupuje do vlastníctva a pristupuje k zmluve so správcom nehnuteľnosti. Tak isto by nemalo chýbať konštatovanie, že je uzrozumený so stavom vodomerov, elektromerov a ďalších náležitostí. V zmluve je aj potvrdenie, že na byte nie sú dlžoby.

Záložná zmluva pri kúpe na hypotéku

Keďže sa dnes kupuje najviac nehnuteľností na hypotéku, tak záložná zmluva sa podpisuje medzi predávajúcim, kupujúcim a bankou, ktorá poskytuje úver. Ide v princípe o  zabezpečenie banky pre prípad, že nový majiteľ bytu nebude splácať úver, ktorý mu poskytla. Mala by sa podpisovať po podpísaní kúpnych zmlúv.

Túto zmluvu je potrebné následne zložiť na katastri nehnuteľnosti.  Banka si necháva pred schválením úveru predložiť aj znalecký posudok, v ktorom sa určí aktuálna hodnota bytu. K jeho vypracovaniu je potrebné predložiť list vlastníctva z internetu, katastrálnu mapu, tú si zabezpečí znalec a doklad o nadobudnutí.  Priložiť musíte potvrdenie o veku stavby, ktoré vám vydá bytové družstvo. 

Zmluva o prenájme

Ak chcete nehnuteľnosť prenajímať, pri obhliadke a inzerovaní postupujete približne rovnako ako pri predaji. Líši sa však finále. Tu potrebujete len jednu zmluvu a to nájomnú. Podobne ako pri kúpnej zmluve, tak aj pri nájomnej je potrebné presne označiť zmluvné strany.

Keďže pri nájomnej zmluve nehnuteľnosť do užívania iba prenajímate, je vhodné zahrnúť aj stavy energií v byte, prípadne dať ako prílohu fotografie príslušenstva a jeho stav. Je potrebné určiť rozsah práv užívania, ako aj výšku nájmu, kaucie na nájom, výpočet nájmu a určenie doby nájmu. Ak to tiež nie je definované, berie sa za dobu neurčitú.

Nespoliehajte sa na internet

Vypracovanie rezervačných, kúpnych, aj nájomných zmlúv je komplikovaná záležitosť. Nie je vhodné sťahovať zmluvu z internetu, ale nechať veci na právnika. Takéto zmluvy stoja približne 50 eur, za viacero zmlúv ku komplexnému predaju zaplatíte približne 200 eur. Určite to však nie sú vyhodené peniaze.

Stále je to menej ako provízia pre realitnú kanceláriu. Je však potrebné pamätať na to, že predmetné zmluvy sa riadia v prvom rade Občianskym zákonníkom a hlavne v oblasti nájmu nemôže byť prenajímateľ svojvoľný ani v prípade, ak druhá strana napríklad so zmluvou súhlasí. V prípade správne vypracovaných zmlúv sa nemusíte obávať, že by ich platnosť niekto napadol a kúpu alebo prenájom na základe nich negoval. Pri nákladoch na právnika sa s druhou stranou dohodnite na rozdelení nákladov.