Ako šikovne účtovať a zdaňovať náklady pri prenájme nehnuteľnosti

Ak mal niekto za rok príjem z prenájmu nižší ako 500 eur, nemusí ho vôbec uvádzať v daňovom priznaní. V prípade zamestnanca to znamená, že nemusí podávať daňové priznanie, a dokonca aj ročné zúčtovanie daní mu môže urobiť jeho zamestnávateľ.

Okrem nezdaniteľnej sumy 500 eur si prenajímatelia môžu zo svojho zárobku odpočítať aj výdavky spojené s prenájmom. Finančná správa hovorí, že pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatňovať preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu na základe vedeného účtovníctva alebo na základe evidencie.

Čo všetko možno odpočítať

Rozhodujúce je, či je daná nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku alebo nie. Ak totiž patrí do obchodného majetku, môžete si odpočítať viac výdavkov.

Ak tak urobíte, môžete si do nákladov dávať napríklad kúpnu cenu nehnuteľnosti formou odpisov, výdavky na jej technické zhodnotenie, opravy či udržanie, ale aj daň z nehnuteľnosti. Okrem toho si do nákladov dávajú aj výdavky za energie, či ostatné služby.

Ak nemáte nehnuteľnosť v obchodnom majetku, máte aj menej možností. Môžete si odpočítať len výdavky za energie a iné služby. V oboch prípadoch si možno odpočítať aj výdavky, ktoré bezprostredne súvisia s prenájmom, ako sú služby realitnej kancelárie, poplatky za zverejnenie inzerátu a podobne.

Príjmy musia korešpondovať aj s výdavkami

Výdavky treba znižovať v rovnakom pomere, ako si prenajímateľ znížil príjmy vďaka odpočítaniu nezdaniteľnej sumy 500 eur. Ak má niekto príjem z prenájmu 5 000 eur, po odpočítaní 500 eur uvedie do daňového priznania sumu 4 500 eur. To znamená, že uviedol len 90 percent svojich skutočných príjmov. V takom prípade môže uviesť len 90 percent skutočných výdavkov.

Manželia prenajímajú výhodnejšie

Ak sú prenajímatelia manželia, ktorí vlastnia prenajímanú nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve a obaja sa zaregistrujú na daňovom úrade ako prenajímatelia, môžu si príjem rozdeliť v pomere, ktorý si dohodnú a zároveň si každý z nich môže odpočítať sumu 500 eur. Manželia, ktorí si rozdelia príjem z prenájmu, si v takom istom pomere musia rozdeliť aj výdavky

Strážte si odvody do poisťovní

Zdravotné poistenie ako fyzická osoba – odvody z prenájmu neplatíte ako zamestnanec ani ako živnostník, ak nehnuteľnosť prenajímate a neposkytujete pri tom nájomcovi „špeciálne“ služby (stravovanie, upratovanie prenajatých priestorov a pod.). Sociálne poistenie ako FO – odvody z prenájmu neplatíte ako zamestnanec. U živnostníkov je rozhodujúcim príjmom zdaňovaný príjem. To znamená, že na účely vzniku, trvania a zániku povinného poistenia sa posudzujú spolu všetky zdaňované príjmy.

• Užitočný odkaz: Nájomná zmluva - čo všetko musí obsahovať (vzor zmluvy)

Prenajímanie bytu cez eseročku

Chcete si od seba, ako fyzickej osoby prenajímať byt za euro, ako eseročka? Zmluva za užívanie bytu je z právnej stránky v poriadku, dokonca ju možno uzatvoriť bez náhrady, teda zadarmo. Avšak z daňového hľadiska je to sporné. Prenájom za symbolickú cenu, ktorá nie je trhovou cenou, obvykle používanou tretími osobami v bežných obchodných vzťahoch, preto mnohí experti neodporúčajú. Daňová kontrola môže takéto prenajímanie spochybniť a neuznať ho.

Predali ste nehnuteľnosť. Viete, kedy ju musíte zdaniť?

Daň neplatíte, ak sa na vás vzťahuje oslobodenie. Ide napríklad o predaj nehnuteľnosti, ktorú vlastníte dlhšie ako 5 rokov alebo o nehnuteľnosť, ktorú ste zdedili pred piatimi rokmi. Takýto príjem nemusíte uvádzať v daňovom priznaní.

Daň neplatíte ani vtedy, ak spĺňate obidve nasledujúce podmienky, teda získali ste byt, či dom do vlastníctva najneskôr do 31.12.2010, a zároveň ste v nej mali prihlásený pobyt najmenej 2 roky bezprostredne pred predajom. Inak sa postupuje, keď sa na vás oslobodenie nevzťahuje.

Príjem z predaja sa potom zdaní podľa paragrafu 8 ods. 1 zákona o dani z príjmov. V priznaní uvediete príjem z predaja, ktorý nie je od dane z príjmov oslobodený a k nemu prirátate výdavky (VIII. Oddiel daňového priznania, tabuľka č.3, riadok č. 2, stĺpec č. 1 Príjmy, stĺpec č. 2 Výdavky).

Zdroj fotografie: Shutterstock.com