Pri bežnom predaji bytu má aj majiteľ niekoľko povinností

Ak predávate byt, pripravte sa na pár nevyhnutností, ktoré budete musieť vybaviť:

• Kúpno-predajná zmluva
• Potvrdenie, že nie ste dlžníkom
• Preberací protokol a odhlásenie energií
• Skontrolujte si povinnosť platiť daň

Základom je zmluva (autorizovaná)

Od nej sa všetko odvíja. Kúpno-predajnú zmluvu totiž zabezpečuje ten, kto byt predáva. Prípadne sa môže obrátiť na realitnú kanceláriu, ktorá takúto zmluvu zabezpečí a pomôže pri samotnom predaji. Ak chcete predať byť na vlastnú päsť, je vhodné sa poradiť s advokátom.

Pri kúpno-predajnej zmluve je potrebné vychádzať z ustanovení o kúpnej zmluve  podľa  § 588 a z Občianskeho zákonníka. V zmluve je základom:

• presne značiť predávanú nehnuteľnosť,
• uviesť cenu
• a identifikovať zmluvné strany.

Kúpno-predajnú zmluvu realizujete až v momente, keď má kupujúci vyriešené náležitosti ohľadne financovania nehnuteľnosti. Už v kúpno-predajnej zmluve sa totiž musíte zaviazať dokedy sa odovzdá nehnuteľnosť novému majiteľovi.

Ak ste sa rozhodli niesť ťarchu prevodu bytu na vlastných pleciach, odporúča sa vykonať autorizáciu zmluvy o prevode nehnuteľnosti advokátom. Ten totiž zabezpečí overenie zmluvy, zistenie totožností účastníkov a potvrdenie, že zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom a jej uzavretím nedôjde k vzniku škody. Autorizáciu zmluvy advokát potvrdí v doložke o autorizácii.

Prečo je tento krok dôležitý? V prípade, že by zmluva bola napríklad v rozpore so zákonom, nie je dôležité, že ju obaja účastníci slobodne podpísali, ale dôležité je, že v prípade napadnutia tejto zmluvy kupujúcim ju môže pred súdom obhájiť ako neplatnú. Je preto nutné, aby zmluva bola v súlade s normami Slovenskej republiky. Následne po podpísaní zmluvy a vyplatení kúpnej ceny prichádza na rad samotné prevedenie vlastníckeho práva v katastri.

Tip: Kde a ako získať list vlastníctva

Potvrdenie, že nie ste dlžníkom

Ak ide o predaj bytu, ktorý je súčasťou bytového spoločenstva, k zmluve o prevode vlastníctva bude potrebné zabezpečiť aj prílohu, v ktorej je vyhlásenie bytového správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov v nebytových priestorov v dome, že ako vlastník nemáte žiadne nedoplatky na nájomnom, prípadne nemáte voči správcovi žiadne podlžnosti a tak isto žiadne dlhy na úhradách spojených s užívaním bytu a nebytového priestoru.

Preberací protokol a odhlásenie energií

Po zaplatení celej kúpnej ceny nasleduje odovzdanie nehnuteľnosti na základe preberacieho protokolu. Ten pripravuje predávajúci a má obsahovať údaje o predávajúcich a kupujúcich, údaje o nehnuteľnosti, stav odoberaných energií, výrobné čísla meračov, počet a druh kľúčov, ktoré odovzdávate kupujúcemu a poznámky k stavu preberanej nehnuteľnosti.

Platby za energie v byte vždy uhrádza osoba, ktorá má s daným dodávateľom uzavretú zmluvu. To znamená, že osoba odberateľa nemusí byť totožná s osobou vlastníka. Kým teda nedôjde k prehláseniu odberateľa, energie platia starí vlastníci. Ideálne je, ak je zmena odberateľa ohlásená až s odovzdaním bytu do užívania.

Odhlásenie je najlepšie absolvovať spoločne s novým majiteľom aj u dodávateľov energii, aj u správcu bytového domu. Ak to nie je možné, najskôr sa od platieb odhlási pôvodný majiteľ a následne sa nahlási nový majiteľ. Plynárne a elektrárne tento úkon zrealizujú na základe kúpnej zmluvy a preberacieho protokolu.

Správca bytového domu bude vyžadovať právoplatný list vlastníctva použiteľný na právne účely, na ktorom už ako majiteľ bude figurovať kupujúci. Povinnosti platieb prechádzajú v zmysle zákona na nového majiteľa od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Skontrolujte si povinnosť platiť daň

Za predaj bytu vám príde na účet nemalá suma peňazí. Tú v niektorých prípadoch musíte zdaniť z rozdielu medzi kúpnou a predajnou cenou, v iných nie. Nerozhoduje pritom samotná suma, ale dĺžka vlastníctva bytu. Skutočnosť či príjem z predaja nehnuteľnosti podlieha zdaneniu alebo je od dane oslobodený, závisí od naplnenia podmienok Zákona o dani z príjmov v ustanovení § 9.

Tu sú presne vymedzené podmienky, ktoré musia byť splnené pre oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti. V princípe však daň z predaja bytu nemusíte platiť v prípade, ak ho predávate po uplynutí 5 rokov od dňa jeho nadobudnutia. Takýto príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane, daňovník takýto príjem v daňovom priznaní neuvádza a z tohto titulu daňové priznanie ani nepodáva.

Ak predávate nehnuteľnosť, ktorú ste zdedili v priamom rade (napr. po rodičoch), nemusíte nutne čakať 5 rokov na jej predaj ak by ste sa chceli vyhnúť plateniu dane z príjmu z predaja. Do lehoty 5 rokov sa započítava aj počet rokov, ktoré vlastnila danú nehnuteľnosť osoba, po ktorej dedíte.