Na Slovensku praská realitná bublina: Rast cien skončil

Ceny nehnuteľností dosiahli maximá v treťom kvartáli 2022

Priemerná cena za meter štvorcový v treťom kvartáli roka 2022 bola 2 714 eur a predstavovala maximum, ktoré sme na slovenskom trhu s nehnuteľnosťami mali. Najdrahšie nehnuteľnosti boli v Bratislavskom kraji, kde stál meter štvorcový 3 451 eur a v Košickom kraji, kde stál 2 385 eur. Trojicu najdrahších krajov v treťom kvartáli roka 2022 uzatváral Popradský kraj, kde stál meter štvorcový 2 190 eur.

Naopak, najlacnejšie nehnuteľnosti boli v Nitrianskom kraji (1 450 eur za meter štvorcový), Trenčianskom kraji (1 698 eur za meter štvorcový) a Banskobystrickom kraji (1 766 eur za meter štvorcový).

Trh začal chladnúť

V posledných mesiacoch sa začal trh ochladzovať, čo viedlo k plošnému poklesu cien na celom Slovensku. Zatiaľ však netreba čakať príliš vysoké pády. Trh totiž medziročne stále rastie. Dôvodom tohto fenoménu je najmä skutočnosť, že v roku 2022 rástli nehnuteľnosti prudkým tempom. To, kým sa znova dostanú na hodnoty z roku 2021, môže trvať veľmi dlho.

Mnohí porovnávali súčasnú realitnú bublinu s bublinou, ktorá nastala v roku 2008. Odborníci však hovoria, že v súčasnosti sa pokles, ktorý nastal pred 15 rokmi, nedeje. Ceny sa totižto menia rôzne, a to v závislosti od kraja a ich veľkosti. 

Napríklad pokles cien dvojizbových bytov sa pohybuje od nula do sedem percent, pričom v niektorých krajoch je pokles väčší. Výraznejším poklesom cien v hodnote -12,09 % sa môže pochváliť Banská Bystrica. Presným opakom je Nitra, kde medzikvartálna zmena predstavuje nárast 7,25 %.

Minimálne alebo takmer žiadne rozdiely zaznamenali okresy ako Trenčín (0 %), Košice III a Košice IV (oba -0,67 %) a Žilina (+1,33 %).

Veľmi podobná situácia nastala aj na trhu s trojizbovými bytmi. Ich ceny klesajú najviac v okresoch Bratislava II (-6,46 %) a Bratislava III (-7,69 %). Výrazný pokles je možné vidieť aj na cenách trojizbových bytov v okrese Košice II (-8,02 %), Bratislava V (-6,17 %) a Košice IV (-4,23 %).

Opak nastal v okresoch Bratislava I, kde došlo k medzikvartálnemu nárastu cien až o 23,31 %. Nárast, no oveľa miernejší, môžeme pozorovať aj v okrese Košice I (+2,50 %), Trnava (+3,89 %) a Žilina (+1,04 %).

Vysoký nárast v okrese Bratislava I vyplýva najmä z rezidenčných novostavieb, ktorým ceny neklesali a ani sa s tým do budúcnosti nepočíta.

Situácia na trhu je rôzna a dá sa len ťažko predpovedať, čo príde. Odborníci však hovoria, že pokles nie je taký intenzívny, ako sa očakávalo. Dokonca je pravdepodobné, že k príliš výraznému pádu ani nedôjde.

Rast cien zastavili hypotéky

Na zastavenie rastu cien má najväčší vplyv zdražovanie hypoték. Vysoké úroky spôsobujú, že záujemcovia o nehnuteľnosti s kúpou čakajú a odkladajú ju na neskôr. Nižší dopyt má priamy vplyv na ceny, ktoré idú pomaly smerom dole.

Lacné hypotekárne úvery, ktoré boli k dispozícii ešte v roku 2021, sú už dávno minulosťou. Priemerná úroková sadzba novoposkytnutých úverov bola v novembri 2022 na hodnote 2,91 percenta. Pre lepšie porovnanie – rovnakú sadzbu sme na Slovensku mali naposledy v roku 2015.

Ceny hypoték sa zvyšujú najmä kvôli tomu, že Európska centrálna banka (ECB) prestala držať svoje vlastné úrokové sadzby mimoriadne nízko. Okrem toho slovenské hypotéky boli v roku 2021 najlacnejšie v Európskej únii. Priemerná sadzba sa v tomto období pohybovala len na 0,87 %.

Rast hypoték sa však ešte ani zďaleka neskončil. Odborníci predpovedajú, že v prvých mesiacoch roka 2023 sa sadzby vyšplhajú na 3 % a do konca roka to bude viac ako 4 %.

To, že záujem o nehnuteľnosti klesá, je zrejmé aj z objemu poskytnutých hypoték. Kým v marci 2022, čiže tesne pred výrazným zdražovaním nehnuteľností aj hypoték poskytli banky úvery v hodnote viac ako troch miliárd eur, v novembri 2022 to bolo „len” necelých 962 miliónov eur.

Ako na tom bude rok 2023?

Pokles cien, aj keď len veľmi mierny, zažívame už druhý štvrťrok po sebe. Mnohí sa preto pýtajú, ako bude pokračovať a či môžeme očakávať výrazný pád cien. Na túto otázku nemajú odborníci presnú odpoveď. Viacerí však hovoria, že zlacňovanie bude pokračovať. To, či pôjde len o zopár alebo desiatky percent, sa budeme musieť už presvedčiť sami.

Väčšina sa však zhoduje v tom, že klesať budú len ceny starších bytov. Novostavby si svoju vysokú cenu nechajú, a to najmä kvôli vysokým cenám energií, práce a stavebných materiálov.

Otázkou však stále zostáva, či si budú môcť záujemcovia zaobstarať aj lacnejšie nehnuteľnosti. Príliš vysoké úroky hypoték môžu pre mnohých klientov znamenať, že aj napriek nižším cenám bytov nebudú mať dostatok financií na to, aby si ich kúpili. 

Toto tvrdenie podporuje aj Národná banka Slovenska, ktorá upozorňuje na to, že dostupnosť bývania je na Slovensku čoraz horšia. Kým v minulosti dostupnosť komplikovali vysoké ceny nehnuteľností, dnes sú to skôr drahé úvery.

Redakcia

Internetový denník Peniaze.sk momentálne patrí medzi najnavštevovanejšie ekonomické weby. Svojim užívateľom ponúka články z rôznych oblastí osobných financií, praktické rady, komentáre, užitočné kalkulačky, politické témy,... Ďalšie články autora.