Kedy mi musí sused povoliť cestu cez jeho pozemok?

Barbora Magočová | rubrika: Článok | 19. 11. 2021
Potrebujete sa dostať k svojmu pozemku či stavbe a najjednoduchšie je využiť parcelu vášho suseda? Za akých podmienok ju môžete použiť ako prístupovú cestu, kedy za to musíte platiť a kedy naopak nie?
Kedy mi musí sused povoliť cestu cez jeho pozemok?

Zdroj: Shutterstock

Odpoveď na otázku, či vám sused musí umožniť prístup na jeho pozemok a do akej miery ho môžete svojimi aktivitami obmedzovať, záleží od viacerých okolností. V prvom rade je rozhodujúce, kvôli čomu ho vlastne potrebujete využiť. Ak medzi vami neexistujú nijaké predchádzajúce dohody či iné dôvody zakladajúce právo prechodu a prejazdu cez jeho parcelu, máte v zásade dve možnosti:

1. Prístup kvôli nevyhnutnej údržbe

Podľa ustanovenia § 127 ods. 3 Občianskeho zákonníka sú vlastníci susediacich pozemkov povinní umožniť na nevyhnutnú dobu a v nevyhnutnej miere vstup na svoje pozemky, prípadne na stavby na nich stojace, pokiaľ to nevyhnutne vyžaduje údržba a obhospodarovanie susediacich pozemkov a stavieb.

Umožnenie vstupu na susedný pozemok zahŕňa aj pobyt na ňom potrebný na vykonanie údržby či obhospodarovania vašej parcely. Na druhej strane však nezodpovedá trvalému právu na prechod či prejazd (bližšie rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR, sp.zn. 22 Cdo 2019/2000).

 

Príklad: Podľa ustanovenia § 127 ods. 3 Občianskeho zákonníka možno postupovať napr. vtedy, ak potrebujete využiť cudzí pozemok na to, aby ste sa cezeň dostali na svoj pozemok, ktorý je potrebné pokosiť. Ak však kosenie nie je nevyhnutné, nemôžete na cudzí pozemok vstupovať.

Na cudzí pozemok môžete za vyššie uvedenými účelmi vstupovať len za predpokladu, že nemáte možnosť vykonať údržbu či obhospodarovanie tak, aby ste susedný pozemok nemuseli využívať. Prístup potrebný na údržbu a obhospodarovanie sa poskytuje bezodplatne.

Tento záver vyplýva najmä z judikatúry, ktorá vyslovila názor, že ak by sa obmedzenie suseda blížilo rozsahu zaťaženia klasickým vecným bremenom, ktoré možno zriadiť len za náhradu, nemožno žalobe na uplatnenie práva na vstup na susedný pozemok za účelom údržby či obhospodarovania vyhovieť (bližšie rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR, sp.zn. 22 Cdo 1281/2002).

2. Prístup na pravidelné využívanie

Ak chcete svoju nehnuteľnosť, ku ktorej vedie prístup len cez cudzí pozemok, využívať aj nad rámec jej nevyhnutnej údržby a obhospodarovania, môžete naraziť na problém. Zákon síce v uvedenom prípade umožňuje uplatniť nárok na zriadenie vecného bremena spočívajúceho v práve cesty cez priľahlý pozemok, tento nárok si však môže podľa ustanovenia § 151o ods. 3 Občianskeho zákonníka uplatniť len vlastník stavby (rovnako napr. rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR, sp.zn. 22 Cdo 2317/2004).

Inými slovami platí, že ak sa nedokážete so susedom dohodnúť na povolení cesty cez jeho pozemok k vašej stavbe, ku ktorej sa nemôžete dostať inak, máte takpovediac navrch. Pokiaľ sa však cez jeho parcelu potrebujete dostať na pozemok, na ktorom nijaká stavba nestojí, ťaháte za kratší koniec.

Nárok na zriadenie vecného bremena cesty si môžete uplatniť žalobou na súde. Obmedzenie vlastníckeho práva vášho suseda spočívajúce v nutnosti znášať prechod a prejazd cez jeho pozemok musí byť finančne kompenzované. Stanovenie konkrétnej výšky náhrady ovplyvňujú viaceré faktory; okrem obvyklej ceny zaťaženého pozemku by mal súd zvážiť aj okolnosti, za ktorých stavba zostala bez prístupu k verejnej komunikácii, ale tiež negatívne dopady, ktoré bude mať povolenie cesty na vášho suseda (rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR, sp.zn. 22 Cdo 3103/2007).

Podmienky pre zriadenie vecného bremena cesty nie sú splnené, ak:

  • máte zabezpečený prístup k vašej nehnuteľnosti inými spôsobmi – skutočnosť, že vecné bremeno by pre vás bolo pohodlnejšie či výhodnejšie, resp. by ste v takom prípade nemuseli realizovať dodatočné stavebné úpravy, nie je podstatná (rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR, sp.zn. 22 Cdo 38/2005),
  • máte zabezpečený prístup z verejnej komunikácie, ale problémom je, že občas nebýva zjazdná alebo je prístup sťažený kvôli jej opraviteľnej vade (rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR, sp.zn. 22 Cdo 2085/2008).

K žalobe by ste mali priložiť geometrický plán, v ktorom bude zakreslená časť pozemku, cez ktorú prechod či prejazd navrhujete. Návrh trasy by mal pokiaľ možno čo najmenej zasahovať do súkromia vášho suseda a zároveň ho čo najmenej obmedzovať v užívaní jeho pozemku (cesta by napr. ideálne nemala viesť v tesnej blízkosti vchodu a okien rodinného domu, bližšie rozhodnutie Krajského súdu Prešov, sp.zn. 22Co/68/2018).

Iné možnosti vzniku vecného bremena cesty

Okrem už spomenutých alternatív možno k vecnému bremenu cesty cez cudzí pozemok dospieť tiež:

a) Písomnou dohodou

Ak má mať právo cesty povahu vecného bremena (t.j. garantovať zachovanie možnosti prechodu a prejazdu cez susedný pozemok, aj keď sa zmení jeho majiteľ), nestačí zmluvu len spísať. Právo treba formulovať ako zriadenie vecného bremena a žiadať o jeho zápis do katastra nehnuteľností.

b) Vyporiadaním podielového spoluvlastníctva súdom

V prípade vyporiadania spoluvlastníctva rozdelením veci môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti.

c) Vydržaním

Vecné bremeno cesty možno vydržať, ak sú splnené nasledujúce podmienky:

  • právo zodpovedajúce vecnému bremenu ste vykonávali tak, že ste boli so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný, že vám toto právo patrí,
  • uvedené právo ste vykonávali nepretržite aspoň po dobu 10 rokov (do tejto doby sa započítava aj doba, počas ktorej právo vykonával aj váš právny predchodca – typicky ak vaši rodičia využívali chodník cez susedný pozemok tzv. „od nepamäti“).

Anketa

Vlastníte nejaký pozemok?

Barbora Magočová

Autor článku Barbora Magočová

Barbora Magočová je právnička. Venuje sa najmä obchodnému a občianskemu právu a popri právnej praxi rozvíja aj publikačnú činnosť. Pre Peniaze.sk píše články týkajúce sa hlavne právnych aspektov podnikania a obchodných záväzkových... Ďalšie články autora.

Porovnajte si ponuky, vyberte tú najvýhodnejšiu a ušetrite.

Ušetrite na hypotéke a životnom poistení alebo s nami sporte a zarobte viac. Nechajte si od nás porovnať ponuky a vyberte si tú najvhodnejšiu pre vás.

Páčil sa vám článok?

+19
ÁnoNie
Vstúpiť do diskusie
V diskusii je celkom 0 komentárov

Toto ste už čítali?

Ťažké správy pre vodičov: U susedov zdražujú diaľničnú známku

2. 10. 2024 | Redakcia | 2 komentáre

Ťažké správy pre vodičov: U susedov zdražujú diaľničnú známku

Cena diaľničnej známky v Česku sa zvýši. Ministerstvo dopravy ČR uvádza, že hlavným dôvodom zvýšenia cien je zavedenie automatickej valorizácie.

Potrebujete na väčšie výdavky súhlas manžela? V týchto prípadoch áno

27. 9. 2024 | Barbora Magočová

Potrebujete na väčšie výdavky súhlas manžela? V týchto prípadoch áno

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) je často vnímané ako záruka rovnosti v manželskom majetku, no nedávne rozhodnutie Najvyššieho súdu ukazuje, že pravidlá nie sú také jednoznačné.... celý článok

Aktualizované informácie o zimných pneumatikách: Vodiči na Slovensku nemusia nič meniť

26. 9. 2024 | Ivana Sladkovská | 2 komentáre

Aktualizované informácie o zimných pneumatikách: Vodiči na Slovensku nemusia nič meniť

Od októbra 2024 vstupujú do platnosti nové pravidlá týkajúce sa používania zimných pneumatík na Slovensku. Ak ste si doteraz neobstarali pneumatiky so správnym označením, môžete sa... celý článok

Ceny benzínu spadli na predkrízovú úroveň. Budú ešte klesať?

20. 9. 2024 | Ivana Sladkovská

Ceny benzínu spadli na predkrízovú úroveň. Budú ešte klesať?

Benzín 95 sa predáva za 1,477 eura za liter, motorová nafta za 1,403 eura a prémiový benzín 98 zlacnel na 1,669 eura za liter. Za prepadom cien je predovšetkým pokles cien ropy na medzinárodnej... celý článok

Pozor na „stánkový“ podvod. Obchodníci predávajú falošný produkt

20. 9. 2024 | Redakcia

Pozor na „stánkový“ podvod. Obchodníci predávajú falošný produkt

Takzvané čapované Prosecco je hitom na rôznych festivaloch, jarmokoch a väčších akciách. Ľudia pritom netušia, že niečo takéto nemá s Proseccom nič spoločné.