Kedy mi musí sused povoliť cestu cez jeho pozemok?

Odpoveď na otázku, či vám sused musí umožniť prístup na jeho pozemok a do akej miery ho môžete svojimi aktivitami obmedzovať, záleží od viacerých okolností. V prvom rade je rozhodujúce, kvôli čomu ho vlastne potrebujete využiť. Ak medzi vami neexistujú nijaké predchádzajúce dohody či iné dôvody zakladajúce právo prechodu a prejazdu cez jeho parcelu, máte v zásade dve možnosti:

1. Prístup kvôli nevyhnutnej údržbe

Podľa ustanovenia § 127 ods. 3 Občianskeho zákonníka sú vlastníci susediacich pozemkov povinní umožniť na nevyhnutnú dobu a v nevyhnutnej miere vstup na svoje pozemky, prípadne na stavby na nich stojace, pokiaľ to nevyhnutne vyžaduje údržba a obhospodarovanie susediacich pozemkov a stavieb.

Umožnenie vstupu na susedný pozemok zahŕňa aj pobyt na ňom potrebný na vykonanie údržby či obhospodarovania vašej parcely. Na druhej strane však nezodpovedá trvalému právu na prechod či prejazd (bližšie rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR, sp.zn. 22 Cdo 2019/2000).

Príklad: Podľa ustanovenia § 127 ods. 3 Občianskeho zákonníka možno postupovať napr. vtedy, ak potrebujete využiť cudzí pozemok na to, aby ste sa cezeň dostali na svoj pozemok, ktorý je potrebné pokosiť. Ak však kosenie nie je nevyhnutné, nemôžete na cudzí pozemok vstupovať.

Na cudzí pozemok môžete za vyššie uvedenými účelmi vstupovať len za predpokladu, že nemáte možnosť vykonať údržbu či obhospodarovanie tak, aby ste susedný pozemok nemuseli využívať. Prístup potrebný na údržbu a obhospodarovanie sa poskytuje bezodplatne.

Tento záver vyplýva najmä z judikatúry, ktorá vyslovila názor, že ak by sa obmedzenie suseda blížilo rozsahu zaťaženia klasickým vecným bremenom, ktoré možno zriadiť len za náhradu, nemožno žalobe na uplatnenie práva na vstup na susedný pozemok za účelom údržby či obhospodarovania vyhovieť (bližšie rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR, sp.zn. 22 Cdo 1281/2002).

2. Prístup na pravidelné využívanie

Ak chcete svoju nehnuteľnosť, ku ktorej vedie prístup len cez cudzí pozemok, využívať aj nad rámec jej nevyhnutnej údržby a obhospodarovania, môžete naraziť na problém. Zákon síce v uvedenom prípade umožňuje uplatniť nárok na zriadenie vecného bremena spočívajúceho v práve cesty cez priľahlý pozemok, tento nárok si však môže podľa ustanovenia § 151o ods. 3 Občianskeho zákonníka uplatniť len vlastník stavby (rovnako napr. rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR, sp.zn. 22 Cdo 2317/2004).

Inými slovami platí, že ak sa nedokážete so susedom dohodnúť na povolení cesty cez jeho pozemok k vašej stavbe, ku ktorej sa nemôžete dostať inak, máte takpovediac navrch. Pokiaľ sa však cez jeho parcelu potrebujete dostať na pozemok, na ktorom nijaká stavba nestojí, ťaháte za kratší koniec.

Nárok na zriadenie vecného bremena cesty si môžete uplatniť žalobou na súde. Obmedzenie vlastníckeho práva vášho suseda spočívajúce v nutnosti znášať prechod a prejazd cez jeho pozemok musí byť finančne kompenzované. Stanovenie konkrétnej výšky náhrady ovplyvňujú viaceré faktory; okrem obvyklej ceny zaťaženého pozemku by mal súd zvážiť aj okolnosti, za ktorých stavba zostala bez prístupu k verejnej komunikácii, ale tiež negatívne dopady, ktoré bude mať povolenie cesty na vášho suseda (rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR, sp.zn. 22 Cdo 3103/2007).

Podmienky pre zriadenie vecného bremena cesty nie sú splnené, ak:

• máte zabezpečený prístup k vašej nehnuteľnosti inými spôsobmi – skutočnosť, že vecné bremeno by pre vás bolo pohodlnejšie či výhodnejšie, resp. by ste v takom prípade nemuseli realizovať dodatočné stavebné úpravy, nie je podstatná (rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR, sp.zn. 22 Cdo 38/2005),
• máte zabezpečený prístup z verejnej komunikácie, ale problémom je, že občas nebýva zjazdná alebo je prístup sťažený kvôli jej opraviteľnej vade (rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR, sp.zn. 22 Cdo 2085/2008).

K žalobe by ste mali priložiť geometrický plán, v ktorom bude zakreslená časť pozemku, cez ktorú prechod či prejazd navrhujete. Návrh trasy by mal pokiaľ možno čo najmenej zasahovať do súkromia vášho suseda a zároveň ho čo najmenej obmedzovať v užívaní jeho pozemku (cesta by napr. ideálne nemala viesť v tesnej blízkosti vchodu a okien rodinného domu, bližšie rozhodnutie Krajského súdu Prešov, sp.zn. 22Co/68/2018).

Iné možnosti vzniku vecného bremena cesty

Okrem už spomenutých alternatív možno k vecnému bremenu cesty cez cudzí pozemok dospieť tiež:

a) Písomnou dohodou

Ak má mať právo cesty povahu vecného bremena (t.j. garantovať zachovanie možnosti prechodu a prejazdu cez susedný pozemok, aj keď sa zmení jeho majiteľ), nestačí zmluvu len spísať. Právo treba formulovať ako zriadenie vecného bremena a žiadať o jeho zápis do katastra nehnuteľností.

b) Vyporiadaním podielového spoluvlastníctva súdom

V prípade vyporiadania spoluvlastníctva rozdelením veci môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti.

c) Vydržaním

Vecné bremeno cesty možno vydržať, ak sú splnené nasledujúce podmienky:

• právo zodpovedajúce vecnému bremenu ste vykonávali tak, že ste boli so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný, že vám toto právo patrí,
• uvedené právo ste vykonávali nepretržite aspoň po dobu 10 rokov (do tejto doby sa započítava aj doba, počas ktorej právo vykonával aj váš právny predchodca – typicky ak vaši rodičia využívali chodník cez susedný pozemok tzv. „od nepamäti“).