Ako vysporiadať spoluvlastníctvo, ak je spoluvlastník pozemku neznámy?

S neznámymi vlastníkmi sa v praxi počíta 

Vysporiadanie podielového spoluvlastníctva býva zvyčajne zdĺhavý proces. Z právneho hľadiska väčšinou nie je komplikované; problémom sú skôr diametrálne odlišné názory spoluvlastníkov na to, ako by malo vyzerať. Existujú však aj prípady, v ktorých ostatných spoluvlastníkov ani nemožno kontaktovať. Z listu vlastníctva totiž nevyplývajú také údaje, ktoré by umožnili spoľahlivo určiť ich totožnosť. 

Takéto parcely sa označujú ako tzv. pozemky s nezisteným vlastníkom. Dôvody nedostatočnej identifikácie vlastníka (resp. spoluvlastníka) sú pozostatkom historického spôsobu evidencie nehnuteľností. Pôvodne sa údaje o parcelách evidovali v tzv. pozemkových knihách; stručné označenie ich vlastníkov bolo na danú dobu postačujúce, pretože ich v obci spravidla každý poznal. Ak s pozemkami vlastníci nerealizovali nijaké právne dispozície, nedostali sa v určitom období ani na listy vlastníctva. Na tieto napokon boli prenesené až v súvislosti s registrom obnovenej evidencie pozemkov (ROEP). V rámci tohto procesu ale nebolo vždy možné zistiť, komu by mali pozemky aktuálne patriť. 

Pri pozemkoch s nezisteným vlastníkom môže ísť podľa rozsahu informácií, ktoré sa dajú získať z časti B listu vlastníctva o: 

1) pozemky vlastníkov, o ktorých sú známe len niektoré identifikačné údaje 

Zvyčajne ide o meno a priezvisko; chýba však adresa, prípadne aj dátum narodenia. Bežne môže ísť aj o ľudí, ktorí už sú po smrti. 

2) pozemky s úplne neznámymi vlastníkmi (chýba aj ich meno, aj ich adresa). 

Tieto pozemky sú spravované Slovenským pozemkovým fondom (ďalej tiež „SPF“); ak ide o lesné pozemky, vykonávajú správu Lesy SR. Správcovia pozemkov s nezistenými vlastníkmi môžu s pozemkami (resp. so spoluvlastníckymi podielmi k nim) oproti skutočným vlastníkom disponovať len v obmedzenom rozsahu a za dodržania určitých podmienok. 

So správcom je možné vysporiadať spoluvlastníctvo len vymedzenými spôsobmi 

Slovenský pozemkový fond či Lesy SR podľa zákona môžu uzavrieť dohodu o zrušení podielového spoluvlastníctva a jeho vzájomnom vysporiadaní. Háčik je v tom, že aj keď o uzatvorenie takejto dohody môžete správcu požiadať, nemáte právny nárok na to, aby vám vyhovel. 

Dobrou správou však je, že Slovenský pozemkový fond zverejňuje požiadavky, ktorých splnenie by vám malo zaručiť jeho súhlas s uvedenou dohodou. O čo konkrétne ide? 

1) Dohodu musia uzatvoriť všetci spoluvlastníci a musí sa týkať celého pozemku 

Keďže má dôjsť k zrušeniu spoluvlastníctva, sú obe požiadavky správcu plne odôvodnené. Pokiaľ teda na liste vlastníctva figurujú okrem neznámych spoluvlastníkov aj osoby, ktoré môžete na základe identifikačných údajov osloviť, budete musieť návrh vysporiadania spoluvlastníctva najskôr prerokovať s nimi. 

2) V prípade vysporiadania rozdelením pozemkov nemôžu vzniknúť parcely pod určitú výmeru 

Novovzniknuté poľnohospodárske pozemky nesmú mať menej ako 3 000 m2 a nové lesné pozemky menej ako 5 000 m2. Ide o opatrenie proti tzv. drobeniu pozemkov, ktorého dodržanie vyžaduje zákon. 

3) Vysporiadanie za finančnú náhradu sa pripúšťa len za sprísnených podmienok 

Okrem preferovaného reálneho rozdelenia pozemku je možné vysporiadať spoluvlastníctvo aj tak, že ho získate celý do svojho výlučného vlastníctva a na oplátku uhradíte v prospech nezisteného spoluvlastníka adekvátnu peňažnú sumu. 

SPF uvádza, že ak sa žiadosť o zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva za peňažnú náhradu týka pozemku nezistených vlastníkov, je možné jej vyhovieť, len pokiaľ:

- pozemok nie je v spoluvlastníctve ďalšieho známeho vlastníka okrem žiadateľa,

- podiel žiadateľa o zrušenie spoluvlastníctva na pozemku je minimálne 1/2 a

- výmera podielu vo vlastníctve nezisteného vlastníka predstavuje plochu do 500 m2 .

Uvedené podmienky neplatia pre pozemky, ktoré sú zastavané stavbami vo vlastníctve žiadateľa (napr. rodinným domom). 

Minimálna cena odplaty musí byť v každom prípade aspoň 100 Eur. Pokiaľ SPF s návrhom dohody bude súhlasiť, treba cenu uhradiť vždy vopred. Až po zaevidovaní úhrady sú realizované príslušné kroky vedúce k vkladu dohody do katastra nehnuteľností. 

4) Náklady spojené s uzatvorením dohody o zrušení a vysporiadaní spoluvlastníctva ponesiete vy 

V súvislosti s nutnosťou hradenia nákladov však nie je vylúčené ani to, aby ste si ich pomerne rozdelili s ďalšími známymi spoluvlastníkmi, ktorí majú o vysporiadanie záujem. Podstatné je, že výdaje nebude hradiť správca. 

Medzi uvedené náklady možno zahrnúť: 

- odmenu za vyhotovenie geometrického plánu, 

- náklady na vypracovanie znaleckého posudku o stanovení všeobecnej hodnoty pozemku, 

- odvod za drobenie pozemku, 

- správne či iné poplatky (napr. na osvedčenie podpisov, poplatky za vklad do katastra nehnuteľností). 

Žiadosť o uzatvorenie dohody o zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva je možné podať elektronicky prostredníctvom služieb slovensko.sk. Vzor žiadosti je zverejnený aj v sekcii „Tlačivá a žiadosti“ a to v dvoch podobách podľa toho, či navrhujete vysporiadanie za finančnú náhradu alebo rozdelením pozemku. 

Ak sa vám nepodarí vysporiadať spoluvlastníctvo formou dohody so správcom, môžete sa obrátiť so žalobou o jeho zrušenie a vysporiadanie na súd. Súdneho konania sa musia zúčastniť všetci spoluvlastníci. Nezistených vlastníkov bude zastupovať v nadväznosti na druh vysporiadavaného pozemku Slovenský pozemkový fond alebo Lesy SR.

Barbora Magočová

Barbora Magočová je právnička. Venuje sa najmä obchodnému a občianskemu právu a popri právnej praxi rozvíja aj publikačnú činnosť. Pre Peniaze.sk píše články týkajúce sa hlavne právnych aspektov podnikania a obchodných záväzkových... Ďalšie články autora.