Dostali ste dom s vecným bremenom? Ako sa dá odstrániť z listu vlastníctva

Vecné bremeno nie je prekážkou prevodu vlastníctva

Vecné bremeno doživotného užívania nehnuteľnosti sa typicky zriaďuje v súvislosti jej darovaním. Rodičia alebo starí rodičia tak majú po prevode nehnuteľnosti garanciu, že ich nevďační potomkovia nepripravia o strechu nad hlavou; obdarovaní sa na oplátku vyhnú formalitám a nákladom, ktoré so sebou nesie dedičské konanie. Ak však nie sú dopredu vyjasnené pravidlá, za akých budú oprávnení nehnuteľnosti užívať, môže to spôsobiť zbytočné problémy.

Tie v praxi nastávajú aj vtedy, ak sú obdarovanými manželia či partneri a ten z nich, ktorého rodičia boli darcami, následne zomrie. Ak si ovdovený zať alebo nevesta do darovaného domu pozvú nového partnera, svokrovci to zvyčajne nesú len veľmi ťažko. Pokiaľ zároveň užívajú nehnuteľnosť spolu s nimi na základe práva doživotného užívania, nemáva to dobrý koniec.

Pri riešení problémov so zaťaženou nehnuteľnosťou by oprávnení aj povinní z vecného bremena mali vždy zvážiť aj skutočnosť, že uvedená ťarcha nebráni jej prevodu na tretiu osobu. Aj bez súhlasu oprávneného z vecného bremena ju teda môžete predať či darovať. Nadobúdateľ však bude musieť zriadené bremeno rešpektovať.

Ak nie je iná dohoda, náklady na zachovanie a opravy veci hradia aj oprávnení

Vecné bremeno doživotného užívania možno zriadiť prakticky k akejkoľvek nehnuteľnosti. Najčastejšie sa zriaďuje k rodinným domom či bytom. Ide o vecné bremeno, ktoré sa označuje ako in personam – teda v prospech konkrétnej osoby. Táto po vklade dohody o zriadení vecného bremena figuruje aj na príslušnom liste vlastníctva. Na rozdiel od tzv. vecných bremien in rem previazaných s vlastníctvom určitej veci (napr. vecné bremeno prechodu a prejazdu v prospech vlastníka susedného pozemku) zanikajú úmrtím oprávneného.

Zákon konkrétne práva a povinnosti oprávneného a povinného z vecného bremena upravuje len čiastočne. Ohľadom nákladov na zachovanie a opravy veci stanoví, že ak zo zmluvy nevyplýva inak, musí ich znášať aj oprávnený. Podieľa sa na nich do tej miery, v akej vec užíva. Záleží teda na tom, či v nehnuteľnosti býva sám alebo spolu s povinným vlastníkom. Ďalšie odpovede na rozsah práv a povinností z vecného bremena treba hľadať aj v rozhodnutiach súdov. Oprávnený napríklad podľa judikatúry vlastníkovi hradí tiež náklady na energie, ktoré on sám v súvislosti s užívaním nehnuteľnosti spotreboval (rozhodnutie Krajského súdu Trenčín, sp.zn. 5Co/156/2017). Náklady spojené s daňou z nehnuteľnosti však znáša vlastník: Daň z nehnuteľností 2020 neplatí nájomca.

Súdy ďalej uviedli, že vecné bremeno doživotného užívania oprávnenému umožňuje, aby spolu s ním nehnuteľnosť užíval aj jeho manžel (bližšie rozhodnutie Vrchného súdu v Prahe, sp.zn. 2Cdo 54/93). Odborná verejnosť sa zhoduje tiež na tom, že okrem manžela môžu s oprávneným bývať aj jeho deti či iní príbuzní v priamom rade. Užívanie nehnuteľnosti by malo prebiehať zo strany oprávneného tak, aby tým nadmerne nezaťažoval povinného vlastníka (najmä ak v nehnuteľnosti spolu s ním býva). Týka sa to napríklad hlasnej hudby či iných zvukov, prijímania návštev či akýchkoľvek iných aktivít, ktoré môžu byť z hľadiska spoločného užívania nehnuteľnosti problematické.

Ako dosiahnuť zánik bremena aj za života oprávneného

K zániku vecného bremena doživotného užívania dochádza najčastejšie smrťou oprávneného. Pre jeho odstránenie z listu vlastníctva treba katastrálnemu úradu spolu so žiadosťou o výmaz bremena predložiť overenú fotokópiu úmrtného listu.

Bremeno zanikne aj vtedy, keď nastanú také trvalé zmeny, že vec už nemôže slúžiť potrebám oprávnenej osoby. V súvislosti s obsahom práva doživotného užívania teda prichádza do úvahy napríklad zánik v dôsledku takého trvalého zhoršenia zdravotného stavu oprávneného, pre ktorý tento musí byť na zvyšok života umiestnený do špecializovaného zariadenia. Nevyužívanie nehnuteľnosti v dôsledku prechodného pobývania v zdravotníckom zariadení by naopak k zániku bremena neviedlo.  

V niektorých prípadoch sa oplatí zamyslieť aj nad tým, či by práve váš prípad nespĺňal podmienky pre zrušenie vecného bremena súdom. Môžete oň žiadať vtedy, keď zmenou pomerov vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného. V takom prípade súd bremeno za primeranú náhradu (a v niektorých prípadoch dokonca aj bez nej) obmedzí alebo rovno zruší. Súdy napríklad pristupujú k zrušeniu vtedy, ak sa vzťahy medzi oprávneným a povinným z vecného bremena zásadným spôsobom zhoršia (napríklad rozhodnutie Krajského súdu v Banskej Bystrici, sp.zn. 12Co/158/2017 alebo rozhodnutie Krajského súdu Trnava, sp.zn. 10Co/222/2017). Svoju rolu pri splnení podmienok pre zrušenie ale hrajú aj okolnosti zriadenia bremena – ak bolo zriadené bez adekvátneho protiplnenia (napr. ako zaistenie životného partnera), je dosiahnutie zrušenia pravdepodobnejšie.