Realitná kancelária
Platba za služby realitnej kancelárie býva v súvislosti s predajom nehnuteľnosti jedným z najväčších výdavkov. Agentovi budete musieť za jeho služby zaplatiť. Každá realitná kancelária má cenník nastavený inak. Zvyčajne si však pýta 3 – 5 % z finálnej predajnej ceny nehnuteľnosti. Práve to je dôvod, prečo sa mnohí rozhodnú predaj riešiť svojpomocne.
Zmluvy o predaji
Na to, aby ste mohli vašu nehnuteľnosť predať, musíte splniť niekoľko právnych náležitostí spojených so zmluvami. Okrem povinných zmlúv sa podpisujú aj iné zmluvy, ktoré do celého procesu predaja vnášajú viac istoty pre obe strany. Často sa stretnete napríklad s:
- rezervačnou zmluvou – nie je povinná, ale kupujúci si vďaka nej rezervuje nehnuteľnosť a predávajúci dostane zálohu pre prípad, že by sa záujemca v poslednej chvíli rozhodol inak
- kúpnou zmluvou – povinný dokument, ktorý upresňuje všetky podmienky súvisiace s predajom nehnuteľnosti
- záložnou zmluvou – môže ju požadovať banka, ak sa kúpa nehnuteľnosti financuje hypotékou
Predaj nehnuteľnosti je z hľadiska právnych náležitostí komplexný proces. Ľudia preto často využívajú služby advokáta. Okrem toho, že budete mať kvalitné zmluvy, ktoré vám poskytnú istotu, získate aj výhody, ako napríklad rýchlejšie rozhodnutie o návrhu vkladu do katastra.
V tomto prípade je odhad ceny veľmi individuálny. Záleží jednak na cenníku samotného advokáta, ale aj rozsahu práce, ktorú pre vás vykoná.
Ďalšie potrebné dokumenty
K úspešnému dokončeniu predaja vašej nehnuteľnosti budete okrem zmlúv uzatvorených s kupujúcim potrebovať aj ďalšie doklady. Líšia sa v závislosti od typu predávanej nehnuteľnosti, teda či ide o byt, alebo rodinný dom. V oboch prípadoch sú potrebné tieto dokumenty:
- Zmluva o nadobudnutí nehnuteľnosti – kupujúcemu potvrdí, že nehnuteľnosť je naozaj vaša a ako ste ju získali. Ak ste túto zmluvu stratili, môžete si vypýtať kópiu od druhej zmluvnej strany alebo katastrálneho úradu. V druhom prípade však platíte 1,50 € za každú začatú stranu zmluvy.
- Výpis z listu vlastníctva – aby bol spôsobilý na právne úkony, musí byť aktuálny. Kataster si za jeho vydanie účtuje správny poplatok 8 €.
- Kópia katastrálnej mapy – katastrálna mapa je dôležitá najmä pre kupujúceho, ktorý danú lokalitu nepozná. Za každú vydanú kópiu sa platí 8 €.
- Znalecký posudok – napriek tomu, že pri bežnom predaji nie je požadovaný, pre obe strany vie byť veľmi užitočný. Jeho cena sa pohybuje okolo 150 – 200 € pri posudzovaní bytu, 300 € a viac v prípade domu.
- Súhlas spoluvlastníkov – ak nehnuteľnosť vlastnia viaceré osoby, napríklad, keď ju spoločne zdedili, pri predaji je potrebný písomný súhlas všetkých spoluvlastníkov. V tomto prípade budete platiť za úradné osvedčenie podpisov, čo je u notára 2,87 € za jeden podpis.
Špeciálne pre byty
- Doklad od správcu bytového domu o vysporiadaní záväzkov voči správcovi – cenu si nastavuje správca bytového domu. Väčšinou ide maximálne o 7 €.
Špeciálne pre domy:
- Geometrický plán – slúži na presné zakreslenie nehnuteľnosti. Cena sa pohybuje okolo 250 € v závislosti od geodeta, lokality a konkrétneho domu.
Vklad do katastra
Kupujúci sa stáva vlastníkom až vtedy, keď je právo k nehnuteľnosti vložené do katastra. Žiadosť o vklad do katastra je však tiež spoplatnená:
- písomná žiadosť o vklad v lehote 30 dní – 66 €
- písomná žiadosť o vklad v lehote 15 dní – 266 €
- elektronická žiadosť o vklad v lehote 30 dní – 33 €
- elektronická žiadosť o vklad v lehote 15 dní – 133 €
Daň z predaja nehnuteľnosti
Po predaji nehnuteľnosti už zostáva iba jedna otázka: Treba príjem z predaja nehnuteľnosti zdaniť? Odpoveď závisí od toho, či ste nehnuteľnosť mali zaradenú v obchodnom majetku a ako dlho ste ju pred predajom vlastnili.
- Ak bola zaradená v obchodnom majetku, príjem z predaja je od dane oslobodený v prípade predaja po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku.
- Ak nebola zaradená v obchodnom majetku, príjem z predaja je od dane oslobodený v prípade predaja po uplynutí 5 rokov od jej nadobudnutia do vlastníctva.
Príjem z predaja nehnuteľnosti sa zdaňuje daňou z príjmov fyzickej osoby. V prvom rade zdaniteľný príjem znížite o daňové výdavky a výslednú sumu vykážete ako základ dane v daňovom priznaní.
Medzi výdavky, ktoré môžete odčítať z príjmu z predaja nehnuteľnosti, patrí:
- cena nehnuteľnosti v momente jej nadobudnutia do vášho vlastníctva (kúpna cena pri kúpe, cena uvedená v uznesení o dedení pri dedičstve…)
- ak bola nehnuteľnosť zahrnutá v obchodnom majetku, výdavkom je zostatková cena
- v prípade vlastnej výstavby – preukázateľne vynaložené výdavky na obstaranie alebo výrobu majetku
- preukázateľne vynaložené výdavky na opravu a údržbu v súvislosti s predajom
- úroky z hypoúveru, prípadne stavebného úveru, ktorý súvisel s touto nehnuteľnosťou
Sadzba dane
Po odpočítaní výdavkov získate finálny základ dane pre príjem z predaja nehnuteľnosti. Na ten sa uplatní daňová sadzba:
- 19 %, pokiaľ nepresiahne 176,8-násobok platného životného minima
- 25 %, pokiaľ presiahne 176,8-násobok platného životného minima
Pre obdobie 1. 7. 2021 – 30. 6. 2022 je táto hranica rovná sume 38 553,008 €.
Odvody do zdravotnej poisťovne
Z príjmu z predaja nehnuteľnosti treba platiť aj odvody na zdravotné poistenie. Ako vymeriavací základ na výpočet výšky poistného slúži základ dane. Z neho musíte zdravotnej poisťovni zaplatiť 14 %, prípadne 7 % v prípade osôb so zdravotným postihnutím. V nasledujúcom daňovom období si budete môcť uplatniť zaplatené poistné ako daňový výdavok.
Výnimkou je situácia, ak je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane. Pokiaľ teda vaša situácia spĺňa vyššie uvedené podmienky súvisiace s 5-ročnou lehotou, vyhnete sa platbe odvodov do zdravotnej poisťovne.
Marek Mittaš
Šéfredaktor portálu peniaze.sk. V prevažnej miere sa venuje bankovej problematike a investovaniu. Ďalšie články autora.
