Staviate alebo rekonštruujete a zhotoviteľ chce zvýšiť cenu. Aké máte možnosti?

Primárne musíte skontrolovať zmluvu 

Ak ste sa ako spotrebiteľ so stavebnou firmou či remeselníkmi dohodli na vykonaní rekonštrukčných prác alebo zhotovení celej stavby, bude sa váš vzájomný právny vzťah spravidla riadiť právnou úpravou zmluvy o dielo. Slovenský právny poriadok pripúšťa, aby bola takáto zmluva uzatvorená buď podľa Občianskeho zákonníka alebo v režime Obchodného zákonníka. Občiansky zákonník platí, ak nie je v zmluve dohodnuté inak; podradenie zmluvy pod obchodnoprávnu úpravu musí byť výslovne vyjadrené v zmluvnom texte. 

Príklad: Zmluvné strany sa podľa ust. § 262 ods. 2 Obchodného zákonníka dohodli, že sa ich právny vzťah podľa tejto zmluvy o dielo spravuje Obchodným zákonníkom. 

Určenie právneho režimu zmluvy je dôležité pre posúdenie, v akých prípadoch a akým spôsobom môže zhotoviteľ navýšiť cenu diela za rekonštrukciu. Treba uviesť, že oba právne predpisy pripúšťajú, aby bol spôsob navyšovania ceny dojednaný v zmluve aj odlišne od zákona. Ak teda zmluva priznáva zhotoviteľovi právo zvýšiť cenu diela v nadväznosti na infláciu, respektíve o zvýšenie cien použitých materiálov a surovín, je takéto dojednanie záväzné a zvýšenie ceny v zmysle dojednania musíte akceptovať. 

Zmluva uzatvorená v režime Občianskeho zákonníka 

V zmluvnom vzťahu podľa Občianskeho zákonníka môže dôjsť k jednostrannému zvýšeniu ceny diela v nasledujúcich prípadoch: 

1) Pri zmene cenového predpisu 

Ak dôjde k zmene cenového predpisu, podľa ktorého bola cena diela dohodnutá, môže zhotoviteľ dosiahnuť zvýšenie ceny tak, že vás na zmenu bez meškania písomne upozorní a oznámi vám novú cenu. Po oznámení zhotoviteľa máte 2 možnosti: 

a) Odstúpenie od zmluvy o dielo

V prípade, že od zmluvy odstúpite, budete musieť zhotoviteľovi zaplatiť sumu pripadajúcu na vykonanú prácu a vzniknuté náklady podľa pôvodne dohodnutej ceny, iba ak ste mali z čiastočného plnenia zmluvy majetkový prospech.

b) Zotrvanie v zmluvnom vzťahu

Ak od zmluvy bez zbytočného odkladu po oznámení zhotoviteľa o zvýšení ceny neodstúpite, budete mať povinnosť zaplatiť novú zvýšenú cenu. Neplatí to však vtedy, ak zhotoviteľ žiada zvýšenú cenu až po prekročení termínu, v ktorom malo byť dielo už vykonané. 

2) Pri cene určenej odhadom 

Cena určená odhadom sa používa najmä vtedy, ak ju nemožno z rôznych dôvodov dojednať pevnou sumou. Odhadovanú cenu môže zhotoviteľ jednostranne zvýšiť, a to až do sumy, ktorá bude predstavovať jej nepodstatné prekročenie (v zmysle ustálenej judikatúry pôjde podľa okolností konkrétneho prípadu o 10 až 20 %). Ak pôjde o podstatné prekročenie odhadovanej ceny, môže zhotoviteľ dosiahnuť jej zvýšenie tak, že vás na to bez meškania písomne upozorní a oznámi vám novourčenú cenu. V opačnom prípade právo na zaplatenie rozdielu v cene stráca. Po oznámení máte opäť 2 možnosti: 

a) Odstúpenie od zmluvy o dielo

Ak od zmluvy odstúpite, budete musieť uhradiť sumu pripadajúcu na vykonanú prácu a vzniknuté náklady podľa pôvodne určenej ceny, len ak ste mali z čiastočného plnenia zmluvy majetkový prospech.

b) Zotrvanie v zmluvnom vzťahu

Pokiaľ od zmluvy bez zbytočného odkladu neodstúpite, budete musieť za poskytnuté služby zaplatiť novourčenú vyššiu cenu. 

Pre úplnosť dodajme, že v občianskoprávnom režime je možné cenu dohodnutú pevnou čiastkou zvyšovať len po dohode oboch zmluvných strán (to znamená len s vaším súhlasom). Zhotoviteľ nemôže bez vášho súhlasu zvyšovať ani cenu dohodnutúpodľa rozpočtu. Práce a náklady, ktoré pôvodne neboli do rozpočtu zahrnuté, si môže zhotoviteľ účtovať len vtedy, ak ste ich schválili písomne alebo ste si ich dodatočne písomne objednali. 

Zmluva uzatvorená v režime Obchodného zákonníka 

Ak sa zmluva spravuje Obchodným zákonníkom, môže zhotoviteľ zvýšiť ceny diela v nasledujúcich prípadoch: 

1) Cena bola určená podľa neúplného rozpočtu 

Za normálnych okolností zhotoviteľ nemôže v obchodnoprávnom režime jednostranne zvýšiť cenu diela určenú na základe rozpočtu. To však neplatí, ak bolo v zmluve ohľadom rozpočtu dojednané, že sa nezaručuje jeho úplnosť. V takom prípade sa zhotoviteľ môže domáhať primeraného zvýšenia ceny, ak sa pri vykonávaní diela objaví potreba činností nezahrnutých do rozpočtu, pokiaľ tieto činnosti neboli predvídateľné v dobe uzatvorenia zmluvy. 

2)Cena bola určená podľa nezáväzného rozpočtu 

Zhotoviteľ môže zvýšiť cenu diela aj vtedy, ak bol rozpočet zmluvou označený ako nezáväzný. Cena sa môže v takom prípade zvýšiť o sumu nevyhnutného prevýšenia nákladov účelne vynaložených zhotoviteľom oproti nákladom zahrnutým do rozpočtu. Ak by ste so zvýšením nesúhlasili, musí zhotoviteľ o zvýšenie požiadať súd. 

Pre zvyšovanie ceny pri neúplnom aj nezáväznom rozpočte platí, že ak by zhotoviteľ žiadal zvýšenie presahujúce 10 % rozpočtovej ceny, môžete odstúpiť od zmluvy. Pokiaľ tak urobíte, budete musieť zhotoviteľovi nahradiť časť ceny zodpovedajúcej rozsahu čiastočného vykonania diela podľa rozpočtu. Dodajme, že navýšenie ceny musí zhotoviteľ požadovať bez zbytočného odkladu po tom, čo sa ukázalo, že prekročenie ceny bude nevyhnutné. V opačnom prípade mu nárok na zvýšenie zaniká. 

Zhotoviteľ ďalej môže v obchodnoprávnom režime jednostranne primerane navýšiť cenu diela, ak sa dohodnete na jeho rozšírení (teda ďalších prácach) a nedojednáte zároveň dôsledky na zmenu ceny. Ak bude mať dohoda o zmene diela povahu kvalitatívneho zvýšenia plnení. To znemená, že zmena nebude spočívať v plneniach navyše, ale v zmene povahy týchto plnení), má zhotoviteľ právo žiadať zvýšenú cenu, a to s prihliadnutím na rozdiel v rozsahu potrebnej činnosti a v účelných nákladoch spojených so zmeneným vykonávaním diela. 

Opäť teda platí, že ak zhotoviteľ chce požadovať navýšenie ceny rekonštrukcie domácnosti kvôli inflácii, musí mať takúto možnosť dohodnutú  v zmluve.

Barbora Magočová

Barbora Magočová je právnička. Venuje sa najmä obchodnému a občianskemu právu a popri právnej praxi rozvíja aj publikačnú činnosť. Pre Peniaze.sk píše články týkajúce sa hlavne právnych aspektov podnikania a obchodných záväzkových... Ďalšie články autora.