Musíte platiť nájom v čase nútenej uzávierky vášho obchodu či prevádzky?

Opýtali sme sa právnikov so spoločnosti Hamala Kluch Viglaský, či musíte platiť nájom, aj keď dôvodom pre zatvorenie prevádzky je práve vládne rozhodnutie, ktoré činnosť vo vašej prevádzke neumožňuje.

Zmluva, zas len zmluva

Skôr než sa rozhodnene nezaplatiť nájomné za obdobie platnosti obmedzení a množštva opatrení na zabránenie šírenia choroby Covid-19, mali by ste si poriadne prečítať nájomnú zmluvu. Martin Hricko a Lukáš Michálik radia: "Zmluvné strany by sa mali prvotne zamerať na znenie konkrétnej nájomnej zmluvy a skontrolovať, či neobsahuje definíciu prípadu vyššej moci, ktorá by zahŕňala šírenie Covid-19, alebo či neobsahuje akékoľvek iné ustanovenie, ktoré by umožňovalo nájomcovi nárokovať si zníženie nájomného."

V prípade, že vaša nájomná zmluva žiadne takéto ustanovenie neobsahuje, musíte nájom platiť i naďalej. Moc si nepomôžete ani okamžitou výpoveďou zmluvy. To by muselo ísť o permanentnú vadu. Opäť preto platí, že musíte dodržiavať zmluvu. Ak máte v zmluve uvedenú výpovednú lehotu, pravdepodobne ju budete musieť dodržať.

"Predpokladáme, že aj v prípade prijatia rozhodnutí/opatrení, ktoré majú vplyv na nájomné vzťahy, budú tieto rozhodnutia/opatrenia platné len na obmedzený čas, kým bude choroba predstavovať bezprostrednú hrozbu. Je potrebné poznamenať, že princíp rebus sic stantibus, ktorý umožňuje strane zmluvy ukončiť ju v prípade podstatnej zmeny okolností, nie je v slovenskom práve všeobecne aplikovateľný. Sme teda toho názoru, že bez špecifického zmluvného ustanovenia nemá nájomca právo ukončiť zmluvu
o nájme v dôsledku šírenia Covid-19.", dodávajú Martin Hricko a Lukáš Michálik.

Náklady na dezinfekciu idú za nájomcom

Dezinfekcia prestorov či čistenie klimatizácie, zabezpečenie predajne ochrannými pomôckami, sú ďalšie náklady, ktoré postihujú obchodníkov. I tieto náklady však idú za prevádzkovateľom predajne, obchodu, či prevádzky.  Zatiaľ neexistuje právny nárok, aby ste požadovali po prenajímateľovi úhradu týchto nákladov. Povinnosť zatvoriť prevádzku alebo dezinfikovať obchod má totiž prevádzkovateľ obchodu - nájomca - a nie správca budovy.

Zdroj: Shutterstock

Môže zaviesť prenajímateľ "preventívne opatrenia"

Ak neboli opatrenia priamo nariadené príslušnými orgánmi (Úrad verejného zdravotníctva SR), nemá prenajímateľ právo svojvoľne uzatvoriť budovu, ak nájomca s tým nesúhlasí. Zakázať vstup do budovy nesmie ani vtedy, ak by väčšina zamestnancov nájomcu pracovala mimo budovy (napr. práca z domu). Budova môže byť uzatvorená v čase jej dezinfikovania, prípadne karantény.

Rovnako tak prenajímateľ či správca budovy nemá právo ani na určovaní toho, kto smie a nesmie do budovy vstúpiť, či zaviesť meranie teploty.  Takýmito opatreniami by mohlo dôjsť k porušeniu pravidiel GDPR, či prípadne niektorých ustanovení samotnej nájomnej zmluvy.

Ako však Martin Hricko a Lukáš Michálik uvádzajú: "Bez ohľadu na akékoľvek právne či zmluvné ustanovenia môže dôjsť k situácii, kde budú musieť obe strany nájsť riešenie, ktoré ich oboch uspokojí. Pozícia nájomcu je v tomto prípade jasná – bez pomoci od prenajímateľa, nemusí jeho podnikanie túto situáciu prežiť. Je to jednoduchá matematika - ak prenajímateľ bude v týchto ťažkých časoch nápomocný a chápavý vo vzťahu k podnikaniu nájomcu, tak nájomca bude zrejme oveľa viac naklonený predĺžiť nájom v budúcnosti. Zdá sa nám zároveň nepravdepodobné, že by prenajímateľ riskoval stratu dôležitého nájomcu, len pre stratu nájomného za obdobie, ktoré teraz vyzerá ako pár týždňov, nanajvýš mesiacov."