3 veci, čo ste nevedeli o nájme bytu

1. Nájom bytu sa riadi dvojakým právnym režimom

Slovenský právny poriadok rozlišuje dva rôzne režimy nájmu bytu.

Ak dojednaná dĺžka nájmu nepresiahne dva roky, môže byť nájomná zmluva uzatvorená podľa zákona č. 98/2014 Z.z., o krátkodobom nájme bytu; pokiaľ je nájom dohodnutý na dlhšie obdobie, spravuje sa Občianskym zákonníkom.

Zmluva spísaná podľa zákona o krátkodobom nájme bytu je pre prenajímateľa oveľa výhodnejšia; umožňuje mu napríklad ukončiť nájom za lepších podmienok.

Aby však prenajímateľ mohol dojednať ukončenie nájmu vo výhodnejšom režime, musí splniť vo vzťahu k prenájmu povinnosť registrácie u správcu dane.

Dodajme, že účinnosť nájomnej zmluvy uzatvorenej podľa osobitného zákona môže byť predĺžená na ďalšie dva roky, a to až dvakrát; krátkodobý nájom bytu teda môže dovedna trvať až šesť rokov.

2. Úhrada za služby musí byť v zmluve vymedzená zvlášť

V mnohých nájomných zmluvách je odplata za užívanie bytu vymedzená jednou sumou, ktorá okrem nájomného zahrňuje aj cenu služieb poskytovaných v súvislosti s užívaním bytu. Výška úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu však musí byť (napríklad aj kvôli vyúčtovaniu skutočnej spotreby) v zmluve dojednaná zvlášť.

Pre úplnosť dodajme, že každá nájomná zmluva musí okrem základných náležitosti každej zmluvy (t.j. napríklad jednoznačnej identifikácie zmluvných strán) obsahovať:

• Označenie bytu a rozsahu užívania
• Výšku nájomného alebo spôsob jeho výpočtu
• Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob jej výpočtu

Nájomná zmluva uzatváraná podľa zákona o krátkodobom nájme bytu musí navyše obsahovať:

• Presne štruktúrovanú identifikáciu zmluvných strán (meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia fyzickej osoby, obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo fyzickej osoby – podnikateľa, obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby a meno a priezvisko osoby oprávnenej za túto konať)
• Opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis závad bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy,
• Určenie doby nájmu,
• Vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzaviera podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.

3. V  zmluve nemožno dohodnúť okamžité ukončenie nájmu pre neplatenie nájomného

Nejeden prenajímateľ sa v zmluve snaží presadiť dojednanie, ktoré by mu umožňovalo okamžitú výpoveď či odstúpenie od zmluvy pre neplatenie nájomného.

Takéto zmluvné ustanovenie je však neplatné. Ak sa zmluva riadi Občianskym zákonníkom, môže prenajímateľ zmluvu pre neplatenie vypovedať len vtedy, ak nájomca dlhuje nájomné alebo úhradu za služby za dlhší čas ako tri mesiace;

výpovedná lehota je navyše až trojmesačná – to znamená, že prenajímateľ si od vzniku prvého dlhu nájomcu musí na skončenie nájmu počkať aj viac, než pol roka.

V prípade, že sa zmluva spravuje zákonom o krátkodobom nájme bytu, môže byť výpoveďou potrestané neplatenie nájomného alebo úhrady za služby, ktoré trvá dlhšie, než dva mesiace; výpovedná lehota je v tomto prípade minimálne 15 dní.