Nájom bytu čakajú zmeny: 4 novinky, ktoré prinesie nový občiansky zákonník

Nový občiansky zákonník si kladie za cieľ zásadne zmodernizovať právnu úpravu najčastejšie uzatváraných zmlúv. Článok rozoberá 4 plánované zmeny, ktoré by mali priniesť väčšiu flexibilitu nájomných vzťahov a zlepšiť pozíciu prenajímateľa – ale nie v každom ohľade. Ako ovplyvní navrhovaná novelizácia občianskeho práva reťazenie nájomných zmlúv na dobu určitú a spôsob ukončenia nájmu?

1. Obmedzenie krátkodobého nájmu: zvýšená ochrana nájomcov pred reťazením zmlúv 

Ukončenie nájmu bytu na dobu neurčitú je v súčasnosti pre prenajímateľov pomerne komplikované. Zákon stojí jednoznačne na strane dlhodobého nájomcu, ktorého sa prenajímateľ môže „zbaviť“ len z určitých dôvodov a až po uplynutí zdĺhavej výpovednej lehoty. Prenajímatelia preto uprednostňujú nájmy na dobu určitú, ktoré opakovane obnovujú. 

Návrh občianskeho zákonníka počíta s obmedzením možnosti reťazenia nájmov bytu na dobu určitú oproti súčasnej úprave. Ak sa nájomná zmluva s rovnakým nájomníkom uzatvorí aspoň trikrát bezprostredne po sebe a celková doba nájmu bude trvať aspoň 5 rokov, automaticky bude platiť, že ďalšia nájomná zmluva je uzatvorená na dobu neurčitú. Nájomca o túto výhodu príde, ak by počas trvania predchádzajúcej doby nájmu nastal dôvod, pre ktorý by prenajímateľ mohol pristúpiť k jednostrannému ukončeniu nájmu. 

Aktuálne môžu prenajímatelia využiť zvýhodnený režim krátkodobého nájmu bytu podľa zákona č. 98/2014 Z.z. so zjednodušeným mechanizmom ukončenia nájmu na dobu určitú v trvaní dvoch rokov. Tento možno predĺžiť na ďalšie 2 roky, a to až dvakrát (režim krátkodobého nájmu bytu teda môže trvať dohromady 6 rokov). Zákon o krátkodobom nájme bytu by však mal byť prijatím nového občianskeho zákonníka zrušený.

2. Zvyšovanie nájomného do 20 % aj bez dohody 

Ak bude nájomná zmluva uzavretá aspoň na dobu troch rokov a nebude v nej dojednané inak, bude môcť prenajímateľ požadovať navýšenie nájomného aj bez dohody. Úprava nájomného bude limitovaná sumou obvyklého nájomného za porovnateľný byt v danej lokalite. Navrhnutý nárast ceny nájmu spolu s tým, ku ktorému došlo v poslednom roku, zároveň nebude môcť byť vyšší ako 20 % oproti nájomnému platenému v predchádzajúcom roku.

Uvedený mechanizmus revízie nájomného bude možný najskôr po uplynutí troch rokov nájmu, vždy k 1. 1. nasledujúceho roka. Ak nájomca nebude zvýšenie akceptovať, bude sa ho môcť prenajímateľ domáhať súdne.

Špecifické pravidlá pre jednostranné zvyšovanie nájomného by sa mali zaviesť aj v súvislosti s modernizáciou budovy, v ktorej sa byt nachádza. 

3. Rýchlejšie ukončenie nájmu bytu: nová možnosť odstúpenia

Ukončovanie nájmu bytu zo strany prenajímateľa bude po novom jednoduchšie; obzvlášť to bude platiť v prípade porušenia povinností nájomcu.

Momentálne je jedným z najčastejších dôvodov pre ukončenie nájmu neplatenie nájomného a úhrady za služby. Z uvedeného dôvodu dnes môže prenajímateľ vypovedať nájom bytu v trojmesačnej výpovednej lehote (plynúcej od 1. dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede); k výpovedi navyše môže pristúpiť len vtedy, keď nájomca dlhuje nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako 3 mesiace. 

Po novom by mohol prenajímateľ v podobnej situácii získať možnosť odstúpenia (tzn. ukončenia zmluvy bez výpovednej lehoty). Takéto ukončenie nájmu by malo byť možné, ak nájomník napriek písomnému upozorneniu nezaplatí dlžné nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu ani do splatnosti ďalšieho nájomného a ak je táto lehota kratšia ako 2 mesiace, do dvoch mesiacov po splatnosti dlžného nájomného, resp. v prípade osobitných skupín nájomcov do troch mesiacov po jeho splatnosti. Medzi osobitných nájomcov so sťaženým režimom ukončenia zmluvy odstúpením by mali patriť:

- seniori, ktorí dovŕšili 70 rokov,
- osoby s ŤZP,
- osoby starajúce sa o maloleté deti alebo bezvládne osoby, ktoré sú členmi ich domácnosti. 

Pred odstúpením od zmluvy bude musieť prenajímateľ nájomníkovi písomne vytknúť porušenie povinnosti, vyzvať ho k náprave v primeranej lehote a upozorniť ho na hrozbu odstúpenia od zmluvy. Lehota na odstránenie vytýkaného porušenia nesmie byť kratšia ako 1 týždeň.

Ďalšími dôvodmi pre odstúpenie od zmluvy o nájme bude napr.:

- poškodzovanie bytu nájomcom závažným alebo nenapraviteľným spôsobom,
- spôsobovanie iných závažných škôd alebo ťažkostí prenajímateľovi alebo osobám bývajúcim v dome,
- užívanie bytu iným ako zmluvne dojednaným spôsobom.

4. Skrátenie doby pre napadnutie neplatnosti ukončenia nájmu na súde 

Aktuálne môže nájomca neplatnosť výpovede z nájmu napadnúť na súde do troch mesiacov odo dňa jej doručenia. Účinky výpovede nastávajú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu.

Po novom bude môcť nájomca požiadať súd o určenie, že nájom napriek výpovedi či odstúpeniu naďalej trvá, len do dvoch mesiacov od doručenia úkonu smerujúceho k ukončeniu nájmu. Účinky ukončenia nájmu navyše nebudú u bežných nájomcov samotným podaním žaloby dotknuté (ich zvrátenie teda nastane, iba keď súd nájomcovi vyhovie); výnimka z uvedeného pravidla sa uplatní u už spomínanej skupiny nájomcov, ktorí požívajú výhodnejší režim aj pri ukončení nájmu odstúpením

Barbora Magočová

Barbora Magočová je právnička. Venuje sa najmä obchodnému a občianskemu právu a popri právnej praxi rozvíja aj publikačnú činnosť. Pre Peniaze.sk píše články týkajúce sa hlavne právnych aspektov podnikania a obchodných záväzkových... Ďalšie články autora.