Zdroj: Shutterstock
Kúpa nehnuteľnosti v roku 2025 na hypotéku bude trochu iná ako v minulosti. Banky mierne zmenili podmienky, úrokové sadzby začali klesať a realitný trh sa aj po zásahu 23 - percentnej DPH začína nadychovať. Prinášame vám prehľad všetkých informácií, ktoré budete potrebovať pri vybavovaní úveru na bývanie.
Nezabudnite si uplatniť aj výhody, na ktoré máte nárok, ako napríklad bonus na zaplatené úroky alebo pomoc so zvýšenou splátkou hypotéky, ak napríklad refinancujete.
Na slovenskom hypotekárnom trhu dochádza k pozitívnym zmenám, ktoré môžu výrazne ovplyvniť dostupnosť úverov pre širokú škálu klientov. Vďaka zníženiu úrokových sadzieb a zmene podmienok v bankách sa očakáva pokračovanie priaznivého trendu, ktorý sa začal už v druhej polovici roku 2024.
Podľa údajov NBS bol október 2024 najsilnejším mesiacom pre nové hypotéky od roku 2023. Tento optimistický vývoj podporili kroky Európskej centrálnej banky (ECB), ktorá znížila základné úrokové sadzby. Očakáva sa, že úrokové sadzby na Slovensku v roku 2025 klesnú ešte viac, potenciálne až k hranici 3 %. V súčasnosti sú priemerne na úrovni 3,5 %.
Michal Ďuriš z Umbrella Group uvádza: „Hoci takmer všetky banky na slovenskom trhu v poslednom mesiaci 2024 ešte viac znížili úrokové sadzby, po decembrovom rozhodnutí ECB o znížení úrokov trend pokračuje ešte intenzívnejšie aj v úvode nového roka. V novom roku 2025 očakávame ďalšie zlacňovanie hypoték na Slovensku a úroky by mohli atakovať hranicu 3 %.“
Keď žiadate o hypotéku, banka si posvieti na vaše príjmy, ale aj na dlhy. Maximálna výška hypotéky je výsledkom komplexného výpočtu, kde sa berie do úvahy čistý príjem domácnosti, výška existujúcich úverov, maximálna zadlženosť, povinná finančná rezerva a práve spomínané životné minimum. Podľa súčasných pravidiel musí banke zostať dostatočný priestor na pokrytie základných životných potrieb žiadateľa.
Maximálna zadlženosť žiadateľa je pritom obmedzená na 8-násobok jeho čistého ročného príjmu. Do tohto limitu sa však zarátavajú všetky existujúce dlhy, vrátane spotrebiteľských úverov či kreditných kariet. Banka zároveň počíta aj s rezervou vo výške 40 % z čistej mzdy, ktorá má slúžiť na krytie nepredvídateľných výdavkov.
Pri výpočte maximálnej splátky hypotéky banka zohľadňuje nasledovný postup:
Takto získaná hodnota následne určuje, akú najvyššiu hypotéku môže banka schváliť.
Banky zavádzajú nové prístupy k splatnosti a akceptácii príjmov. U žiadateľov nad 40 rokov sa rozšírila možnosť predĺženia splácania až do veku 70 rokov, pričom pri spoludlžníkovi môže byť limit až 75 rokov. Táto flexibilita zohľadňuje potreby ľudí v strednom veku, ktorí menia bývanie alebo si zabezpečujú druhú nehnuteľnosť.
„Ľudia v strednom veku nad 40 rokov menia bývanie za väčšie alebo kvalitnejšie, prípadne vzhľadom na vyšší príjem chcú aj druhú nehnuteľnosť. Rátajú s tým, že hypotéku splatia skôr, z dlhšej doby splácania im však už teraz vyplývajú výhody ako nižšia mesačná splátka či vyšší maximálny úver,“ dodáva Michal Ďuriš.
Ďalším významným krokom je zvýšenie akceptácie príjmov podnikateľov. Banky uvoľnili limity na príjmy z obratov, čo umožňuje živnostníkom a spoločnostiam s ručením obmedzeným ľahší prístup k hypotékam. Napríklad u s.r.o. sa zvýšil limit na akceptáciu obratu z 20 % na 30 %, a v prípade živnostníkov niektoré banky dokonca akceptujú až 70 % obratu. „Väčšina bánk urobila vlani pozitívnu zmenu smerom k podnikateľom. Pri s. r. o. aj s väčšími obratmi sa limity zvýšili na 30 %, pričom doteraz to bolo pre väčšinu firiem maximálne 20 % obratu. Pri živnostníkoch sa schvaľovací limit obratu takisto zvyšoval, v jednej banke až na 70 %,“ vysvetľuje Ďuriš.
Legislatívne zmeny z roku 2024, najmä zvýšenie limitu príjmu na štátnu hypotekárnu pomoc, môžu pomôcť viacerým klientom. Pre jednotlivcov sa limit zvýšil na 2 288 eur, pre dvoch žiadateľov je dvojnásobný. Táto pomoc môže byť kľúčová pre tých, ktorým v roku 2025 končí fixácia hypotéky – približne 19 % hypoték na trhu – a očakáva sa zvýšenie splátok.
Ak teda už úver máte, môžete požiadať o príspevok až 1 800 eur ročne na pomoc so splácaním úveru. Žiadosť je možné podať si na úradoch práce, sociálnych vecí a rodiny osobne, poštou alebo elektronickým kvalifikovaným podpisom cez portál slovensko.sk. K žiadosti musí byť priložená kópia zmluvy o úvere.
Ak patríte k žiadateľom, ktorí majú do 35 rokov, môžete si v daňovom priznaní uplatniť bonus na zaplatené úroky. Ten môže dosiahnuť výšku až 1 200 eur. Tento bonus nahradil štátny príspevok na hypotéky pre mladých.
Ivana Sladkovská
Rozšírená verzia kalkulačky
Ďalšie kalkulačky
Najčítanejšie články
