Vyporiadanie spoluvlastníctva: 3 spôsoby, ako na to

1. Uzatvorenie dohody o vyporiadaní spoluvlastníctva
2. Prevod podielu na inú osobu
3. Žaloba o zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva

1. Uzatvorenie dohody o vyporiadaní spoluvlastníctva

Najjednoduchším riešením problémov spojených s podielovým spoluvlastníctvom je uzatvorenie dohody o jeho vyporiadaní. Zákon pre jej platnosť vyžaduje písomnú formu len v prípade nehnuteľností, z hľadiska právnej istoty je však optimálne ju využiť aj pri vyporiadaní spoločných hnuteľných vecí.

Obsahom dohody môžu byť napríklad nasledujúce varianty vyporiadania:

1. pri reálne deliteľných veciach sa môžete dohodnúť na ich rozdelení na samostatné celky s tým, že každý z vás sa stane výlučným vlastníkom vzniknutých nových vecí (typicky je možné napr. rozdeliť väčšie pozemky) ,
2. ak vec nemožno reálne rozdeliť, môžete sa dohodnúť, komu vec pripadne do výlučného vlastníctva a akú sumu budúci vlastník vyplatí ostatným spoluvlastníkom, ktorí o svoje vlastnícke právo k veci prichádzajú,
3. dojednať môžete aj spoločný predaj veci tretej osobe; kúpnu cenu si následne môžete medzi sebou rozdeliť,
4. v niektorých prípadoch môže byť vhodným riešením tiež výmena podielu na veci za vlastníctvo inej veci (napr. prenechanie spoluvlastníckeho podielu na stavbe za iný pozemok apod.).

Dohoda o vyporiadaní spoluvlastníctva nemusí rešpektovať veľkosť spoluvlastníckych podielov – svoje vzťahy si môžete usporiadať ľubovoľným spôsobom. Limituje vás len to, na aké podmienky pristúpia ostatní spoluvlastníci.

Čítajte tiež: Vlastníctvo možno nadobudnúť aj od nevlastníka, a to aj k nehnuteľnosti

Zdroj: Depositphotos

2. Prevod podielu na inú osobu

Podielu k spoločnej veci sa možno zbaviť aj jeho prevodom na tretiu osobu. Podmienky prevodu sa líšia podľa toho, kto bude nadobúdateľom podielu.

1. Na blízku osobu (t.j. príbuzného v priamom rade, súrodenca, manžela alebo osobu v pomere rodinnom alebo obdobnom, v súvislosti s ktorou platí, že ujmu, ktorú by utrpel jeden z vás, by druhý dôvodne pociťoval ako vlastnú ujmu) môžete podiel previesť bez obmedzení.
2. Na inú, než blízku osobu (napr. na realitnú kanceláriu) môžete podiel previesť, ak sa spoluvlastníci rozhodnú, že nevyužijú svoje zákonné predkupné právo. Pre hladký priebeh celej transakcie by ste preto mali ešte pred prevodom podielu tento ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Písomnú ponuku im doručte doporučenou poštovou zásielkou; podiel je potrebné ponúknuť na odkúpenie za rovnakých (a to najmä cenových) podmienok, ako sú dohodnuté s potenciálnym kupujúcim. Ak má vec viacerých spoluvlastníkov a títo sa o výkone predkupného právanedohodnú, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti svojich podielov. V prípade hnuteľnej veci majú spoluvlastníci na zloženie avizovanej kúpnej ceny 8 dní; za podiel k nehnuteľnosti musia zaplatiť do dvoch mesiacov od doručenia ponuky. V prípade, že tak neurobia, môžete podiel predať tretej osobe.

Pre úplnosť dodajme, že podľa ustálenej judikatúry musíte predkupné právo spoluvlastníkov rešpektovať aj vtedy, keď chcete podiel darovať osobe, ktorá vám nie je blízka (bližšie napr. rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp.zn. 1 Cdo 102/2005 alebo rozhodnutie Ústavného súdu SR, sp.zn. II. ÚS 186/2012).

Čítajte tiež: Investície do spoločnej veci – čo možno žiadať od ostatných spoluvlastníkov?

3. Žaloba o zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva

V prípade, že sa so spoluvlastníkmi nedokážete dohodnúť a zároveň nemáte podiel komu predať, budete sa musieť obrátiť na súd. Aj keď už o nutnosti vyporiadania spoluvlastníctva súdom viete vopred, je lepšie ostatným spoluvlastníkom navrhnúť dohodu aspoň formálne. Predchádzajúca snaha o mimosúdne vyporiadanie vám totiž môže byť na prospech pri rozhodovaní o nároku na náhradu trov konania (bližšie napr.rozhodnutie Krajského súdu Košice, sp.zn. 9Co 3/2016).

Pri vyporiadavaní spoluvlastníctva k spoločnej veci súd vždy prihliada na veľkosť podielov a účelné využitie veci. Do úvahy berie aj prípadné násilné správanie jedného z podielových spoluvlastníkov voči ostatným spoluvlastníkom. V súlade s uvedeným môže súdne konanie skončiť nasledujúcimi spôsobmi:

1. ak bude možné rozdelenie veci, súd ju rozdelí a každý zo spoluvlastníkov sa stane výlučným vlastníkom novej veci vzniknutej z časti pôvodnej veci – pri tomto riešení treba počítať aj s tým, že súd podľa okolností môže zriadiť aj vecné bremeno, vďaka ktorému bude umožnené riadne užívanie novovzniknutých vecí (napr. zriadi právo prechodu a prejazdu, ktoré bude zaťažovať váš novovzniknutý pozemok tak, aby mal bývalý spoluvlastník a zároveň nový výlučný vlastník susedného pozemku prístup na svoju nehnuteľnosť),
2. ak rozdelenie veci nebude možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; primeraná náhrada vyplatená ostatným bývalým spoluvlastníkom by mala predstavovať peňažnú sumu rovnajúcu sa obvyklej cene spoluvlastníckeho podielu (napr. rozhodnutie Ústavného súdu ČR, sp.zn. III. ÚS 102/94),
3. ak vec nebude chcieť žiadny zo spoluvlastníkov, súd nariadi jej predaj a výťažok bude rozdelený podľa veľkosti spoluvlastníckych podielov,
4. výnimočne, ak preto budú dôvody hodné osobitného zreteľa, sa môže stať, že súd spoluvlastníctvo nezruší. Táto situácia by mohla nastať napríklad vtedy, ak by vyporiadanie reálne nedeliteľnej veci bolo v príkrom rozpore so záujmami ťažko chorého spoluvlastníka apod.

Čítajte tiež: Na čo si dať pozor pri predaji nehnuteľnosti cez realitnú kanceláriu?