Na čo si dať pozor pri predaji nehnuteľnosti cez realitnú kanceláriu?

Nástrahy exkluzívnej zmluvy

Pre realitné kancelárie je exkluzívny predaj klientovej nehnuteľnosti najzaujímavejší. Nemajú totiž konkurenciu. Preto ju klientovi najradšej ponúkajú. To znamená, že bude svoju nehnuteľnosť predávať výlučne cez jednu realitnú kanceláriu a teda jeho ponuka nezaplaví všetky realitné portály. Nikdy však nepristúpte na neobmedzenú exkluzivitu alebo exkluzivitu s automatickým predlžovaním.

Môžete totiž naraziť na obchodníka, ktorý vašu nehnuteľnosť predať nevie a iný by to zvládol s ľahkosťou. Preto si dajte na exkluzivitu termín, najlepšie maximálne dva mesiace. Pozor aj na to, aby ste nemali vypovedanie exkluzívnej zmluvy spojené so sankciami a prípadnými pokutami. To by vás predaj nehnuteľnosti vyšiel dosť draho.

Aj exkluzívna zmluva je len zmluva

Hoci sa exkluzívna zmluva môže tváriť ako nepriestrelný pancier, je to len zmluva, ktorá sa musí podriadiť zákonu a Občianskemu zákonníku, a to znamená, že ak ste ako predávajúci nepokojný s postupom makléra alebo celej spoločnosti, máte právo ju vypovedať. Štandardne je výpovedná lehota 30 dní. Nepodpisujte žiadnu zmluvu, ktorá sa tvári ako nevypovedateľná, alebo je odstúpenie drahé. Nezabudnite, exkluzívna zmluva by mala byť záväzok pre makléra a nie pre predávajúceho.

Príliš výhodná cena predaja

Mnoho realitných maklérov vám chce sľúbiť čo najvyššiu predajnú cenu nehnuteľnosti, čo znamená, samozrejme, aj lepšiu províziu pre neho. No ak je ponuka zásadne vyššia ako podobná ponuka konkurencie, je vhodné spozornieť. Pretože v takomto prípade môže ísť o realitného diletanta, ktorý za uvedenú cenu v skutočnosti nedokáže nehnuteľnosť predať, len nemá prehľad o trhu. Ak vás v takomto prípade tlačí ešte aj do exkluzívnej zmluvy, je to nanajvýš podozrivé. A vysoko pravdepodobné, že sa predaj oddiali a skomplikuje.

Pozor na čachre s províziou

Provízia realitnej kancelárie sa pohybuje približne od 3 do 6 percent. To pri súčasných cenách nehnuteľností na trhu rozhodne nie je malý zisk za jeden predaj. Aj tu je však lepšie nájsť zlatý stred. Nepreplácať príliš, ale ak sa niekto chváli najnižšími províziami, zrejme na niečom šetrí.

A to bude na škodu rýchleho predaja. Nízke provízie často znamenajú slabý marketing, malá ponuka inzercie, menej predajné stránky, menej kvalitné fotografie a čo je najhoršie, aj menšia aktivita makléra, ktorý všetko nechá na vás. Nepôjdu namiesto vás do banky, na kataster či k správcovi.

Znižovanie predajnej ceny

Nekvalitná realitná kancelárie napriek dohode na konkrétnej sume s klientom zrazu začne ponúkať nehnuteľnosť pod cenu. Bez dohody s majiteľom. Ak sa podarí dohodnúť predaj, tak následne dúfajú, že majiteľa presvedčia, že zníženie ceny bola jediná možná cesta. Ale pozor, bez toho, aby to ovplyvnilo ich províziu, ktorú počítajú z pôvodnej predajnej ceny. To znamená, že províziu nepočítajú z akciovej, ale plnej ceny a v konečnom dôsledku tak zarobíte ešte menej.

Lákanie na „istého kupujúceho“

Niektoré realitné kancelárie oslovujú predajcov priamo s tým, že majú pre ich ponúkanú nehnuteľnosť zaručeného kupujúceho. Kontakt si zistia z občianskej inzercie alebo cez nastrčených agentov v iných kanceláriách. Cieľom je však dostať nehnuteľnosť do ich portfólia. Často dokonca tlačia na cenu, aby ju predávajúci znížil, pretože je to požiadavka od kupcu.

Keď dostane nová realitka súhlas, začne inzerovať zníženú cenu a získa tak malú konkurenčnú výhodu oproti iným realitkám, ktoré nezareagujú na zníženie tak rýchlo. Pri otázke na pôvodného kupujúceho zrazu povedia, že odskočil a vďaka podvodu zo strany realitky ste len neodôvodnene znížili cenu. Ak preto príde ponuka konkrétneho kupcu, žiadajte aj osobnú obhliadku.

Zmluvu si nechajte preklepnúť u advokáta

Predaj nehnuteľnosti prostredníctvom realitnej kancelárie je bezpečnejší práve preto, že realitná kancelária si overí sama vo vlastnom záujme všetky informácie o nehnuteľnosti na katastri, jej ťarchy a pripraví kvalitné zmluvy. Niekedy realitné kancelárie disponujú zmluvami pripravenými právnikom, no často využívajú všeobecnú mustru.

A preto hoci prevod nehnuteľnosti musí byť úradne osvedčený, je vhodné sa poistiť aj tým, že zmluvu dáte na posúdenie advokátovi. A pokiaľ ide o zachovanie najvyššej možnej miery opatrnosti, je na mieste uzavretie zmluvy vo forme notárskej zápisnice.