Investície do spoločnej veci – čo možno žiadať od ostatných spoluvlastníkov?

Na postoji ostatných spoluvlastníkov záleží

Zaplatili ste stavebné úpravy rodinného domu zdedeného spolu so svojimi súrodencami po rodičoch a chcete, aby sa spolu s vami podieľali na ich financovaní? Ak plánujete od každého požadovať sumu, ktorá zodpovedá veľkosti jeho podielu na skutočne vynaložených nákladoch, môžete naraziť.

Takýto spôsob vyporiadania investícií do spoločnej veci sa totiž neuplatní vždy, dôležité sú aj okolnosti, za akých boli peniaze vynaložené. Pri posudzovaní právneho režimu vynaloženia nákladov na spoločnú vec je v prvom rade potrebné rozlíšiť, či bola investícia odsúhlasená aj ostatnými spoluvlastníkmi alebo ste postupovali takpovediac „na vlastnú päsť“.

Na rekonštrukcii ste sa dohodli, ale ostatní svoju časť neuhradili

Dohoda spoluvlastníkov o podmienkach vynaloženia nákladov na rekonštrukciu či opravu spoločnej veci, je pre investujúceho spoluvlastníka najlepším východiskom. Nemusí byť uzatvorená písomne, súdy pripúšťajú aj konkludentný súhlas ostatných spoluvlastníkov s vynaložením investícií (bližšie napr. rozhodnutie Krajského súdu Žilina, sp.zn. 6Co/265/2016).

Ak ostatní spoluvlastníci s investíciami súhlasili, ale z dôvodu aktuálneho nedostatku finančných prostriedkov nechali uhradiť náklady na práce či materiál vás, vyporiadavajú súdy investície do spoločnej veci v režime ustanovenia § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka v spojení s ustanovením § 511 ods. 3 Občianskeho zákonníka (v zmysle rozhodnutia Najvyššieho súdu ČSSR, sp.zn. 3Cz 29/79).

V praxi to znamená, že ako investujúci vlastník sa môžete domáhať náhrady skutočne vynaložených nákladov od ostatných spoluvlastníkov v sume zodpovedajúcej veľkosti ich podielov na spoločnej veci. Nárok na úhradu pomernej časti nákladov vynaložených na základe dohody spoluvlastníkov treba uplatniť v lehote troch rokov od ich zaplatenia.

Toľko totiž trvá jeho premlčacia doba. Neskorším uplatnením práva riskujete stratu vymáhateľnosti nároku kvôli vzneseniu námietky premlčania.

Praktický príklad: Nehnuteľnosť máte v podielovom spoluvlastníctve s jedným spoluvlastníkom. Každý z vás má spoluvlastnícky podiel o veľkosti ½. Na rekonštrukciu ste vynaložili 10.000,- eur; celková hodnota nehnuteľnosti sa rekonštrukciou zvýšila o 2.000,- eur. Vzhľadom na to, že druhý spoluvlastník s investíciou súhlasil, máte nárok od neho žiadať 5.000,- eur.

Vyporiadanie neodsúhlasených investícií treba riešiť rýchlejšie

Bežný život prináša situácie, v ktorých občas nie je možné získať súhlas ostatných spoluvlastníkov s investíciou do spoločnej veci ani pri najlepšej vôli a snahe. Nejde pritom len o prípady nezhôd medzi spoluvlastníkmi či názorových rozdielov na hospodárenie s vecou. K dohode ohľadom vynaloženia nákladov niekedy nemožno dospieť ani z dôvodu časovej tiesne pri riešení havarijných či iných akútnych stavov.

Ak ste vynaložili náklady bez toho, aby ste na to mali súhlas ostatných spoluvlastníkov, bude sa váš nárok na ich náhradu podľa aktuálnej judikatúry riešiť v režime tzv. bezdôvodného obohatenia. Pre stanovenie konkrétnych pravidiel pre vyporiadanie však treba posúdiť aj dôvod vynaloženia investícií.

Situácia, v ktorej vás k zaplateniu finančnej čiastky donútila nevyhnutná oprava spoločnej veci, sa bude z právneho hľadiska riešiť inak, ako prípad, v ktorom investície neboli vynaložené za uvedeným účelom a viedli len k zlepšeniu, resp. k zhodnoteniu veci. Ak ste peniaze investovali na nevyhnutnú opravu spoločnej veci, zastáva väčšinová judikatúra (vychádza napr. z rozhodnutia Najvyššieho súdu ČR, sp.zn. 22Cdo 3766/2011) názor, že svoj podiel môžete žiadať už za trvania podielového spoluvlastníctva.

Povinnosť ostatných spoluvlastníkov vydať bezdôvodné obohatenie vzniká podľa súdov už v okamihu vynaloženia týchto nákladov a základ pre určenie výšky nároku bude tvoriť opäť výška vynaložených nákladov, ktorá by sa mala rozdeliť medzi všetkých spoluvlastníkov podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov.

Praktický príklad: Nehnuteľnosť máte v podielovom spoluvlastníctve s jedným spoluvlastníkom, každý z vás má spoluvlastnícky podiel o veľkosti ½. Na opravu nehnuteľnosti ste vynaložili 10.000,- eur; celková hodnota nehnuteľnosti sa opravou zvýšila o 1.000,- eur. Druhý spoluvlastník síce s opravou nevyslovil súhlas, ale preukázateľne išlo o nevyhnutnú opravu - máte teda nárok od neho žiadať 5.000,- eur. V prípade investícií, ktoré nemožno označiť ako nevyhnutné, vzniká povinnosť ostatných spoluvlastníkov vydať vám bezdôvodné obohatenie až pri zániku podielového spoluvlastníctva (bližšie viď napr. Obmedzuje vás spoluvlastník? Možnosti riešenia sú rôzne).

V tomto prípade sa ale nárok nebude odvíjať od výšky skutočne vynaloženej sumy. Podstatné bude, o koľko sa realizovanými úpravami zvýšila hodnota spoločnej veci, resp. ako sa investíciou zhodnotil spoluvlastnícky podiel neinvestujúceho spoluvlastníka (bližšie napr. rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR, sp.zn. 22Cdo 1870/2007). Za účelom zistenia tejto hodnoty sa spravidla nevyhnete nutnosti nechať spracovať znalecký posudok.

Praktický príklad: Nehnuteľnosť máte v podielovom spoluvlastníctve s jedným spoluvlastníkom; každý z vás má spoluvlastnícky podiel o veľkosti ½. Na úpravy nehnuteľnosti ste vynaložili 10.000,- eur; celková hodnota nehnuteľnosti sa úpravami zvýšila o 1.000,- eur. Druhý spoluvlastník s úpravami nevyslovil súhlas, nešlo ani o nevyhnutné úpravy - máte teda nárok od neho žiadať 500,- eur. Dodajme, že posudzovanie nároku na náhradu investícií v režime bezdôvodného obohatenia zároveň znamená aj zmenu premlčacej doby. Aby ste sa vyhli zániku jeho vymáhateľnosti, treba ho uplatniť najneskôr do dvoch rokov od okamihu vynaloženia nákladov.