Predať byt cez realitku alebo bez nej? Je to súboj medzi časom a peniazmi

S realitkou alebo bez? Túto otázku si ľudia často kladú. Veď spraviť fotografie, pekný popis a zavesiť to celé na internet nie je až také ťažké, však? Hlavne, nech sa vyhneme plateniu provízie realitke a ušetríme. Avšak tak jednoduché to v skutočnosti nie je a napokon o ušetrení nákladov by sa dalo tiež polemizovať. V skutočnosti si predajom cez realitku môžete kúpiť čas, byt totiž takto často predáte omnoho rýchlejšie ako vo vlastnej réžii. 

Ak sa však predsalen rozhodnete o predaj bytu bez realitnej kancelárie, prinášame vám zopár tipov, na čo všetko sa zamerať.

Ako určiť cenu nehnuteľnosti?

Majitelia bytov si radi svoje nehnuteľnosti nadhodnocujú viac, ako by sa patrilo. To sa však môže odraziť aj na dopyte. Na začiatku predaja sa vo všeobecnosti neodporúča určovať neprimerane vysokú cenu v porovnaní s inými nehnuteľnosťami v danej lokalite. 

Ak sa vám totiž nepodarí byt predať a cenu budete neskôr stále znižovať, u ľudí to vyvolá pocit, že s vašou nehnuteľnosťou niečo nie je v poriadku. V skratke povedané, znižujete atraktivitu svojej nehnuteľnosti a tiež počet záujemcov. 

Veľkú službu vám v tomto prípade môžu spraviť realitné portály, kde nájdete približne rovnaké byty vo vašej lokalite. Navštívte viacero portálov, urobte si cenový prieskum. 

Zvážte to, či je byt v pôvodnom stave, alebo po prerábke. Má vymenené elektrické rozvody? Prerobenú kúpeľňu či záchod? Podlahy sú pôvodne? Okná plastové? Bytovka zateplená? Vchod prešiel rekonštrukciou? Toto všetko treba detailne zvážiť a zahrnuť do ceny. Ak si na to netrúfate, realitna kancelária vám s týmto môže výborne pomôcť.

Príprava bytu na predaj

Ako vymačkať z ceny čo najviac? Pokúste sa dať byt do najlepšieho stavu. Tým teraz nemáme na mysli to, aby ste investovali tisíce do prerábky - aj keď aj tento variant vás v konečnom dôsledku oprávňuje pýtať vyššiu cenu - skôr sa zamerajte na drobné nedostatky, ktoré sú viditeľné už pri prvej návšteve záujemcov. Čerstvá maľovka, umyté okná, uprataný byt, opravený nábytok a pocit útulna môže celkový dojem z bytu a výhliadky predaja výrazne zlepšiť.

Zbavte sa všetkých zbytočných predmetov, ktoré vzbudzujú nečistý dojem. Taktiež odstráňte všetky osobné veci, ako napr. vlastné fotografie. Tie by totiž mohli odradiť kupujúceho, ktorý si vo vašom byte chce predstaviť vlastné bývanie so svojou rodinou.

Ak nedostatok zámerne opomeniete a nepoviete o ňom budúcemu majiteľovi, koledujete si o poriadny problém. Na Slovensku ide v tomto prípade o trestný čin a záujemca môže požadovať až odstúpenie od zmluvy.

Ak predávate holobyt, máte o starosť menej. Upravovať nemusíte v podstate nič. Pri holobyte je však vo všeobecnosti problém určite predajnú cenu. V tomto prípade odporúčame obrátiť sa na realitku.

Krásny inzerát je polovica úspechu

Ak nechcete, aby váš inzerát ľudia odignorovali, odporúčame neodfláknuť fotografie a popis nehnuteľnosti. Nezabúdajte, že precízne spravený inzerát spôsobí, že byt dokážete predať rýchlejšie a za lepšiu cenu. Ak máte známeho fotografa, určite ho oslovte - profesionálne fotografie zvyšujú kredit inzerátu. 

V popise inzerátu buďte priamy a nebojte sa kvetnato opísať váš byt. Nemusíte spomínať, čo ste v ňom všetko zažili, ale skúste si spomenúť na všetky benefity, ktoré vám byt za tie roky priniesol. Na ktorú stranu je orientovaný? Akú má občiansku vybavenosť? Je vhodný pre páry? Pre rodiny s deťmi? Mali ste v ňom psíka? Všetko spomeňte, ľudia sa často rozhodujú aj na základe týchto faktorov.

Obhliadky bytu sú rovnako dôležité ako inzerát

Obhliadky s potenciálnymi záujemcami sú pri predaji to najdôležitejšie. Ak nevyužijete realitnú kanceláriu, je práve vo vašich rukách ako to všetko odprezentujete. Vy sami musíte najlepšie spropagovať vašu nehnuteľnosť, vymenovať kladné stránky, no určite neodporúčame veci zbytočne preháňať. 

Pri obhliadkach si voľný čas vymedzte najmä v poobedných a večerných hodinách. Byt by mal byť pred každou prehliadkou čistý a uprataný. Prvý dojem je totiž iba jeden a vy chcete, aby bol dokonalý. Pokiaľ bude záujemca očarený už pri vstupe, máte obrovskú šancu uspieť.

Čo všetko treba vybaviť pri predaji bytu?

Ak nevyužijete služby realitnej kancelárie, budete si musieť svojpomocne vyriešiť aj právne náležitosti. Budete potrebovať viacero zmlúv a potvrdení:

1. Rezervačná zmluva - Ak už máte kupcu, tak vám odporúčame uzavrieť rezervačnú zmluvu. Nie je to povinná náležitosť, no chráni predávajúceho aj kupujúceho. Pri jej uzavretí kupujúci obvykle zloží rezervačnú zálohu. 

2. Kúpna zmluva na byt - Ďalší krok je uzavretie kúpnej zmluvy alebo zmluvy o budúcom predaji (pri financovaní pomocou úveru). Kúpna zmluva je na rozdiel od rezervačnej zmluvy, povinným dokumentom. Musí obsahovať spôsob platenia, dátum odovzdania nehnuteľnosti, ozrejmenie, že kupujúci videl nehnuteľnosť a pozná jej stav a tiež stanovisko, že byt kupuje a pristupuje k zmluve so správcom bytového domu

3. Notársky overená kúpna zmluva - návšteva notára spolu s budúcim majiteľom

4. Prepis vlastníckych práv na katastri - treba sprievodný list ku kúpnej zmluve a potvrdenie o bezdlžnosti 

5. Odovzdanie bytu novému majiteľovi - spísanie protokolu o odovzdaní bytu spolu s odovzdaním kľúčov novému majiteľovi. Protokol musí obsahovať údaje o predávajúcom, údaje o kupujúcom, zadefinovanie bytu na základe listu vlastníctva, odpísanie čísla a stavu merača (elektromer, vodomer, plynomer a merač radiátorov).

6. Prepísanie odoberateľa energií - predajca sa najprv musí odhlásiť, pričom hneď na to sa prihlási na odber energií nový majiteľ.