Sused môže vlastniť aj časť vášho pozemku

Základom je tzv. oprávnená držba

Nechali ste si vyhotoviť geometrický plán pozemku a zistili ste, že veľkú časť parcely ohradil a užíva váš sused? Boj o posunutie plota môže byť už vopred prehratý; sused sa už totiž mohol dávno stať vlastníkom užívanej časti pozemku vďaka inštitútu vydržania. Z právneho hľadiska vydržanie spočíva v nadobudnutí vlastníctva v dôsledku tzv. kvalifikovanej držby veci.

„Kvalifikovanosť“ držby z pohľadu zákona znamená, že ide o držbu, ktorá splňuje stanovené podmienky pre to, aby na jej základe mohlo dôjsť k získaniu veci do vlastníctva vydržaním. Na vydržanie veci totiž v rozpore s rozšíreným presvedčením nestačí, že držiteľ užíva vec po zákonom stanovenú dobu. Podstatné je, aby bol držiteľ po celú vydržaciu dobu so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný o tom, že mu vec patrí. Takáto držba sa tiež nazýva držbou oprávnenou.

Klasickým oprávneným držiteľom býva práve vlastník susedného pozemku, ktorý odjakživa užíval aj časť priľahlej parcely, fakticky tvorila časť jeho dvora či záhrady a skutočný vlastník predmetnej časti pozemku dlhú dobu vlastne ani netušil, že bol nejakým spôsobom ukrátený. Dobromyseľnosť držiteľa býva veľmi často zvýraznená aj tým, že výstavbu oplotenia realizovali ešte jeho predkovia (resp. predchádzajúci vlastníci pozemku) a on tým pádom predpokladal, že ohradená plocha zodpovedá skutočne veľkosti jeho parcely.

Dobromyseľnosť takéhoto držiteľa Občiansky zákonník chráni (a pasivitu skutočného vlastníka naopak trestá) tým, že v okamihu splnenia všetkých podmienok pre vydržanie vec automaticky prechádza do vlastníctva toho, kto ju reálne užíva – aby sa dlhodobý faktický stav uviedol do súladu so stavom právnym.

Tip: Kedy je potrebné vyžiadať si stavebné povolenie

Dobromyseľnosť zväčša vyžaduje prítomnosť titulu nadobudnutia vlastníctva

Slovenské súdy sú pri posudzovaní dobromyseľnosti držby skôr prísnejšie, a to napriek tomu, že v prípade pochybností sa podľa zákona dobromyseľnosť držiteľa predpokladá. Judikatúra zastáva názor, že väčšina prípadov dobromyseľnej držby vyžaduje skutočnosť, ktorá má objektívne znaky titulu nadobudnutia vlastníctva.

To znamená, že pri počiatku držby musela byť (aspoň zdanlivo) prítomná nejaká okolnosť, na základe ktorej držiteľ nadobudol presvedčenie, že vec alebo právo mu naozaj patrí. V praxi napríklad pôjde o prípady, kedy sa do držby dostala vec na základe dedičského rozhodnutia o nadobudnutí veci, ktorá v čase smrti poručiteľa nebola jeho vlastníctvom (a teda nemala byť zaradená do dedičstva).

Podobnými prípadmi sú získanie veci na základe kúpnej či darovacej zmluvy, ktoré sú z nejakého dôvodu neplatnými (bližšie napr. rozhodnutie Najvyššieho súdu SR, sp.zn. 3 Cdo 17/2016). Na margo uvedeného treba dodať, že okolnosti nadobudnutia vlastníctva by mali skutočne vzbudiť dôvodné presvedčenie o tom, že vlastníctvo na držiteľa aj prešlo.

V tejto súvislosti bol napríklad vyslovený právny názor, že ak sa niekto chopil držby na základe ústnej zmluvy o prevode nehnuteľnosti, nemohol byť v dobrej viere, že je vlastníkom veci, a to ani v prípade, že bol presvedčený, že aj ústna forma zmluvy je pre platné uzatvorenie zmluvy postačujúca (bližšie napr. rozhodnutie Najvyššieho súdu SR, sp.zn. 6 Sžo 161/2008).

Vydržať možno veci aj práva

Okrem nehnuteľných je samozrejme možné vydržať aj hnuteľné veci. V praxi však prevládajú spory o vydržanie nehnuteľností, a to nielen vzhľadom k ich hodnote, ale i vzhľadom k okolnostiam, za ktorých sa človek môže stať dobromyseľným držiteľom. Predmetom vydržania bývajú aj práva – typickým príkladom býva právo zodpovedajúce vecnému bremenu prechodu a prejazdu.

K jeho vydržaniu dochádza vtedy, keď vlastník dlhodobo toleruje používanie neohradeného pozemku k prechodu či prejazdu na iný pozemok. Aj tu však platí podmienka dobromyseľnosti. Ak vlastník pozemku súhlasí, aby si sused občas skrátil cestu k svojej nehnuteľnosti prechodom krížom cez jeho parcelu, ale z okolností je jasné, že mu nijaké právo prejazdu či prechodu neposkytuje, nebude držba práva vecného bremena dobromyseľná.

Ak ste však susedný pozemok používali pre príjazd do vlastného dvora či záhrady takpovediac od nepamäti na základe zmluvy, ktorá sa neskôr ukázala ako neplatná a sused zrazu prejazd znemožnil postavením oplotenia, dá sa o vydržaní uvažovať.

Do vydržacej doby treba započítať aj držbu právneho predchodcu

Všeobecne platí, že oprávnený držiteľ vydrží vec, ak ju má v nepretržitej držbe 3 roky. V prípade nehnuteľností stanovuje zákon až 10 ročnú vydržaciu dobu. Do vydržacej doby sa započítava aj doba, počas ktorej mal vec v oprávnenej držbe právny predchodca držiteľa. Ak teda napríklad vaši rodičia ako dobromyseľní držitelia užívali aj časť susedného pozemku tak, ako keby bola ich a vy ste v tomto užívaní pokračovali v domnienke, že ide o časť vášho pozemku, môžete si započítať do plynutia vydržacej lehoty aj ich držbu.

Pre úplnosť dodajme, že vydržanie nastane len vtedy, ak sa v rámci vydržacej lehoty skutočný vlastník nebráni. Ak teda máte podozrenie, že niekto užíva vec, ktorá je vaša, prípadne trpíte výkon práva zodpovedajúceho vecnému bremenu, musíte dotyčného na svoje nároky preukázateľne upozorniť. Od okamihu, keď sa držiteľ zoznámi s tým, že vec či právo mu nenáležia, už totiž nemôže byť dobromyseľným držiteľom.