Byt v novostavbe alebo starý byt a prerábka: čo sa oplatí viac

Rozhodnutie o kúpe nehnuteľnosti je jedným z tých najdôležitejších, ktoré v živote robíme. Bezpochyby ide o veľkú investíciu, a preto je potrebné kúpu nehnuteľnosti dôkladne premyslieť a zvážiť. V ostatnom čase sa hovorí o raste cien nehnuteľností a o tom, že najmä staré byty sú predražené a kúpa novostavby je tá správna odpoveď na dopyt po bývaní. Napriek tomu sa predávajú aj staré byty. A nie lacno. Čo je teda výhodnejšie, kúpiť byt v novostavbe alebo starší byt? Svoju analýzu priniesol portál nehnutelnosti.sk.

Rozdiely: dvojizbák 21-tisíc eur, trojizbák 42-tisíc eur

V segmente 2-izbových bytov vykazuje cenový rozdiel medzi novým a starším bytom rozdiel na úrovni 21-tisíc eur, čo je takmer 30% rozdiel. V porovnaní 3-izbových bytov sa tento rozdiel zvyšuje a pohybuje sa na úrovni 42-tisíc eur, uvádza portál Nehnuteľnosti.sk. Sú mestá a lokality, kde je rozdiel v cene väčší, ale zároveň existujú lokality, kde je tento rozdiel naopak oveľa menší. Napríklad v Nitre je rozdiel medzi novostavbou a starším dvojizbákom výrazne nižší od priemeru. Je to spôsobné prudkým rastom cien v minulosti a nedostatočnou voľnou ponukou novostavieb.

Tabuľka: Aktuálne priemerné ceny bytov na Slovensku

Zdroj: Portál Nehnutelnosti.sk 

Pri staršom byte rozhoduje stav, pri novostavbe aj štandard

Pri 3-izbových bytoch je cenový rozdiel medzi novým a starým bytom dostatočný, čo vytvára uspokojivú finančnú rezervu na naozaj generálnu rekonštrukciu starého bytu (rozvody, okná, dvere, podlaha, steny, maľovka, kúpeľňa, kuchyňa, zariadenie).

V drvivej väčšine novostavieb nie je v cene zahrnutá napríklad kuchynská linka. Na druhej strane má novostavba nespornú výhodu v modernejšej konštrukcii budovy, lepších vlastnostiach stavebných materiálov a nízkych mesačných nákladoch, keďže je na začiatku svojej životnosti.

• Ako zistiť cenu svojho bytu: pomôžte si touto kalkulačkou

Ako reaguje trh

"Trend, ktorý sledujeme na realitnom trhu je skôr taký, že ľahšie zvýšia ceny developeri, ako keby sa znížili ceny starších bytov. Keďže sa na trhu stále darí predávať oba typy bytov, vzájomným ovplyvňovaním sa cena nehnuteľností postupne zvyšuje, až kým nenarazí na strop. Taký, aký dosiahol trh v Bratislave, ktorý už niekoľko mesiacov osciluje na rovnakej úrovni," uvádza Martin Lazík z portálu Nehnuteľnosti.sk.

Tajomstvo ceny je väčšinou ukryté v metroch

Nižší rozdiel v cenách 2-izbových bytov je zapríčinený aj menším rozdielom v metráži bytov. Celkovo sú 3- izbové byty asi o 20 m2 väčšie v porovnaní s 2-izbovými. V Bratislave je napríklad 2-izbový byt v novostavbe väčší len o 6 m2 v porovnaní so starším 2-izbovým bytom. V prípade 3-izbových bytov je tento rozdiel v Bratislave už 16 m2. Týchto 16 m2v prípade 3-izbových bytov prináša aj väčší rozdiel v cene a priestor na investíciu do rekonštrukcie staršieho bytu.

V ponuke na realitnom trhu môžeme občas objaviť aj honosne zrekonštruovaný starší byt, ktorého predajná cena je porovnateľná, alebo dokonca vyššia ako bytu v novostavbe. Zvyčajne má ale starší byt výhodu atraktívnej lokality a kompletného vybavenia.

• Zvyšovanie cien bytov sa môže zastaviť, Bratislava už spomalila

Čo všetko rozhoduje

V rozhodovacom procese zavážia aj také veci ako napríklad lokalita, dopravná dostupnosť alebo občianska vybavenosť. Starší byt môže mať v tomto prípade prevahu, práve kvôli svojej dobrej lokalite, kde už nie je priestor na výstavbu nových bytov. Staršie byty, ktoré boli pôvodne stavané na perifériách sa s rozširovaním mesta stávajú jeho súčasťou.

A naopak, nové developerské projekty, ktoré sú umiestnené na okraji miest, alebo do bývalých priemyselných častí miest, často trpia zlou dopravnou dostupnosťou, ktorú síce developer pôvodne sľúbil doriešiť, no nestalo sa tak. Rovnako, ak sa byty v novostavbe dobre predávajú a vy máte momentálne skvelý výhľad na centrum mesta, nemáte garanciu, že voľný pozemok pri dome nevyužije developer v budúcnosti na stavbu ďalších bytov a výhľad zostane len minulosťou.

Výhoda kúpy novostavby oproti staršiemu bytu je aj tá, že v určitom štádiu stavby je možné zasahovať do dispozičného riešenia budúceho obydlia. Priestor bytu v novostavbe vyhovuje súčasných trendom a nárokom na bývanie, akým je napríklad spojenie kuchyne s obývacou izbou, tiež priestorným balkónom alebo terasou. Nehovoriac o vlastnom parkovaní priamo v objekte.