Ako a kedy sa platí daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti

Pri predaji nehnuteľnosti musíte počítať s tým, že na konci roku bude potrebné získaný príjem zdaniť. Jedná sa o príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľností.

Tento príjem patrí medzi ostatné príjmy a uvádza sa v:

• Daňovom priznaní k dani z príjmov – typ B, v tabuľke číslo 3 na siedmej strane v VIII. oddiely v riadku číslo 2 v prvom stĺpci.

Ak vám vznikli nejaké náklady na získanie predávanej nehnuteľnosti, prípadne na jej rekonštrukciu, môžete si tieto náklady uplatniť hneď v stĺpci vedľa príjmov.

• Daňové priznanie k dani z príjmov – typ B, v tabuľke číslo 3 na siedmej strane v VIII. oddiely v riadku číslo 2 v druhom stĺpci.

Určenie výdavkov na obstaranie nehnuteľnosti

Určiť, aká bola obstarávacia cena bytu, ktorý ste kúpili, nie je až taký problém, ale ako sa určia výdavky na získanie nehnuteľnosti, ktorú ste zdedili alebo vám bola podarovaná?

Podľa zákona o dani z príjmov (sťahuj zákon) je výdavok z prevodu nehnuteľnosti:

• preukázateľne zaplatená kúpna cena pri nehnuteľnosti, ktorú ste kúpili,
• cena na základe znaleckého posudku alebo cena uvedená v rozhodnutí o dedičstve pri nehnuteľnosti, ktorú ste zdedili,
• cena na základe znaleckého posudku pri darovanej nehnuteľnosti,
  • v tomto prípade sa niekedy uvádza aj cena, za ktorú darca nehnuteľnosť nadobudol (ak ju napríklad kúpil a následne daroval),
• zostatková cena pri nehnuteľnosti, ktorá bola zahrnutá v obchodnom majetku.

Medzi výdavky sa tiež pripočítavajú finančné prostriedky použité na opravu a údržbu nehnuteľnosti, rekonštrukciu a technické zhodnotenia a iné. Tieto finančné prostriedky musia byť preukázateľné vynaložené, teda je potrebné mať k nim doklady, faktúry a podobne.

Medzi preukázateľne vynaložené výdavky tak patrí aj:

• úhrada za prevod členských práv a povinností spojených s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu,
• úroky z hypotekárneho úveru alebo stavebného úveru,
  • medzi výdavky však nepatria úroky, ktoré boli uplatnené ako daňový výdavok počas zaradenia tejto nehnuteľnosti do obchodného majetku, pričom rovnako sa budú posudzovať aj iné poplatky súvisiace s poskytnutým úverom.

Príklad na výpočet dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti v daňovom priznaní

Pán Novák si v roku 2015 kúpil byt do osobného vlastníctva za 55 000 eur. V lete 2018 ho predal za 60 500 eur.

V daňovom priznaní sa vyplní na siedmej strane v VIII. oddiely v tabuľke číslo 3 v riadku číslo 2 v prvom stĺpci 60 500 eur a v druhom stĺpci 55 000 eur.

Základ dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti teda predstavuje 5 500 € (60 500 – 55 000). Z tohto základu dane sa vypočíta daň.

Sadzba dane z príjmov v roku 2018 predstavuje 19 % zo základu dane do 35 268,06 € (vrátane). Z príjmov nad 35 268,06 € sa odvádza 25 %.

Daň pána Nováka, v prípade, ak by mal v roku 2018 len tento príjem tak predstavuje 1 045 eur (19 % z 5 500 €).

Oslobodenie od dane z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti

Nie vždy však musíte zdaniť príjmy získané z predaja nehnuteľnosti. Niektoré príjmy sú podľa zákona o dani z príjmu od tejto dane oslobodené.

Platí, ak ste vlastníkom nehnuteľnosti dlhšie ako 5 rokov od jej nadobudnutia, neplatíte daň z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti – teda nezdaníte príjem získaný predajom nehnuteľnosti.

Preto je dôležité správne určiť moment nadobudnutia nehnuteľnosti.

Kedy je nehnuteľnosť nadobudnutá

Od dane je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti:

• na základe kúpnej zmluvy po uplynutí 5 rokov odo dňa nadobudnutia vlastníctva a tým je vklad do katastra nehnuteľností,
• na základe darovacej zmluvy po uplynutí 5 rokov odo dňa nadobudnutia vlastníctva a tým je vklad do katastra nehnuteľností,
• na základe zámennej zmluvy po uplynutí 5 rokov odo dňa nadobudnutia vlastníctva a tým je vklad do katastra nehnuteľností,
• ktorá bola nadobudnutá dedením po uplynutí 5 rokov od smrti poručiteľa,
• zaradenej do obchodného majetku po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku.

Ak predávate nehnuteľnosť, ktorá je od dane oslobodená, neuvádzate ju, resp. ten príjem v daňovom priznaní.

Ak sa vlastníctvo nadobúda rozhodnutím štátneho orgánu, vlastníctvo sa nadobúda dňom určeným v tomto rozhodnutí, pričom ak nie je určený v rozhodnutí, vlastníctvo sa nadobúda dňom právoplatnosti rozhodnutia.