Nemáte na nájomné: čo hrozí, ak nezaplatíte včas a kedy vás možno z bytu vyhodiť?

Na sankčný poplatok spojený s omeškaním má prenajímateľ nárok automaticky 

V súvislosti s nájmom bytu sa v drvivej väčšine prípadov platia dva typy úhrad:

1) nájomné – ako odplata za užívanie bytu,

2) úhrada za plnenia poskytované s užívaním bytu – ľudovo nazývaná aj „úhrada za služby“; ide o platbu určenú na náklady za dodávky elektriny, plynu, vody, tepla a podobne. 

Termín splatnosti nájomného a úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu hľadajte vo vašej nájomnej zmluve. Zákon medzi následkami oneskorenia s platením nájomného a úhrady za služby v podstate nerozlišuje; omeškanie s hradením oboch platieb sankcionuje rovnako. Toto nastáva prvým dňom nasledujúcim po dohodnutom dni splatnosti, ak však trvá len pár dní, zákon ho toleruje. Pokiaľ ale nájomné a úhradu za služby nezaplatíte ani do piatich dní po ich splatnosti, vznikne prenajímateľovi nárok na poplatok z omeškania. Povinnosť na zaplatenie poplatku vyplýva priamo zo zákona – nemusí byť teda osobitne dohodnutá v nájomnej zmluve. 

Poplatok z omeškania je za každý deň omeškania 0,5 ‰ (promile) z dlžnej čiastky, najmenej však vždy aspoň 0,83 EUR za každý (aj začatý) mesiac omeškania. 

Dlh nájomcu a nájom podľa zákona o krátkodobom nájme bytu 

Všeobecne možno konštatovať, že za neplatenie nájomného alebo úhrady za služby vám v každom prípade hrozí ukončenie nájmu zo strany prenajímateľa. Podmienky tohto ukončenia zistíte podľa režimu, v ktorom bola uzatvorená vaša nájomná zmluva. Na Slovensku môže byť zmluva o nájme bytu uzatvorená podľa Občianskeho zákonníka alebo podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. 

Ukončenie nájomnej zmluvy sa bude spravovať zákonom o krátkodobom nájme bytu, ak:

1) je nájomná zmluva uzatvorená najviac na 2 roky a nájom vrátane jeho predĺžení trvá najviac šesť rokov,
2) je písomnej nájomnej zmluve:

a) zmluvná strana v postavení fyzickej osoby označená menom, priezviskom, miestom trvalého pobytu a dátumom narodenia,
b) zmluvná strana v postavení fyzickej osoby – podnikateľa označená obchodným menom, miestom trvalého pobytu, dátumom narodenia, miestom podnikania a identifikačným číslom,
c) zmluvná strana v postavení právnickej osoby označená obchodným menom, sídlom a identifikačným číslom a tiež menom a priezviskom osoby oprávnenej za ňu konať,
d) označený predmet nájmu a rozsah jeho užívania,
e) určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za služby,
f) opis stavu bytu, jeho príslušenstva a vybavenia a tiež opis závad bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy,
g) určenie doby nájmu,
h) vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzatvára podľa zákona č. 98/2014 Z.z., o krátkodobom nájme bytu.

Prenajímateľ navyše musí riadne splniť svoju povinnosť registrácie k dani z príjmu podľa zákona o dani z príjmov. 

V prípade, že sú všetky vyššie uvedené podmienky splnené, môže s vami prenajímateľ ukončiť nájom výpoveďou, ak ste nezaplatili nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace. Dĺžka  výpovednej doby sa spravuje nájomnou zmluvou; nesmie však byť kratšia, než 15 dní. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom vám bola doručená výpoveď. 

Dlh nájomcu a nájom podľa Občianskeho zákonníka 

Pokiaľ nie je splnená aspoň jedna z vyššie uvedených podmienok, bude sa ukončenie vašej nájomnej zmluvy spravovať ustanoveniami Občianskeho zákonníka o nájme bytu. Prenajímateľ s vami môže v tomto režime ukončiť nájom písomnou výpoveďou, ak ste nezaplatili nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace. Výpovedná lehota trvá 3 mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom vám bola doručená písomná výpoveď. 

Ak ste nezaplatili nájomné alebo úhradu za služby kvôli tomu, že ste sa z objektívnych dôvodov dostali do stavu hmotnej núdze, ktorý trval aj ku dňu doručenia výpovede, výpovedná doba sa môže predĺžiť. V prípade, že hmotnú núdzu prenajímateľovi preukážete, predlžuje sa výpovedná lehota o tzv. ochrannú lehotu v dĺžke 6 mesiacov (spolu teda predĺžená výpovedná doba trvá 9 mesiacov).

Ak sa vám ešte pred uplynutím ochrannej lehoty podarí zaplatiť prenajímateľovi dlžné nájomné alebo sa s ním písomne dohodnete o spôsobe jeho úhrady, predpokladá sa, že dôvod výpovede nájmu bytu zanikol. Stav hmotnej núdze popisujeme napr. v článku: Kto má nárok na dávky v núdzi ako o ne možno žiadať; čiastky životného minima platné pre príslušný rok nájdete v zákone č. 601/2003 Z.z., o životnom minime. 

Barbora Magočová

Barbora Magočová je právnička. Venuje sa najmä obchodnému a občianskemu právu a popri právnej praxi rozvíja aj publikačnú činnosť. Pre Peniaze.sk píše články týkajúce sa hlavne právnych aspektov podnikania a obchodných záväzkových... Ďalšie články autora.