Fond prevádzky, údržby a opráv: Čo by o ňom mal vedieť každý vlastník bytu?

V praxi sa vyskytujú aj nezhody vlastníkov na tom, koľko sa bude do fondu prispievať a ktoré výdaje z neho možno pokryť. Akým spôsobom môžete postupovať, pokiaľ vás v otázke týkajúcej sa fondu prevádzky, údržby a opráv ostatní prehlasujú? 

Ako sa o fonde rozhoduje?

Právo rozhodovať o fonde prevádzky, údržby a opráv (ďalej len „fond opráv“ alebo „fond“) patrí vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome. Títo určujú:

1) preddavky do fondu opráv,
2) účel použitia prostriedkov, ktoré do fondu patria,
3) zásady hospodárenia s uvedenými prostriedkami,
4) rozsah oprávnenia disponovať s prostriedkami 

Ide o rozhodnutia s nezanedbateľnými dopadmi, a to nielen na fungovanie celého domu, ale aj na jednotlivých vlastníkov. Zákon preto vyžaduje, aby boli prijaté nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých majiteľov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak by však vlastníci potrebovali zmeniť svoje rozhodnutie ohľadom fondu ešte pred uplynutím 1 roka od posledného platného hlasovania, vyžaduje sa pre prijatie nového rozhodnutia až súhlas dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých majiteľov. Rozhodnutie vlastníkov o fonde prijaté v súlade so zákonom je pre vás záväzné, aj keď sa rozhodovacieho procesu dobrovoľne nezúčastníte. 

Pravidlá určenia výšky preddavkov a ich úhrady 

Výška preddavku do fondu opráv by mala byť stanovená spravidla vždy na jeden rok dopredu tak, aby pokryla predpokladané náklady na:

1) prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí a spoločných zariadení domu a tiež spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku a
2) obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. 

Ak je správa domu zverená (profesionálnemu) správcovi, navrhuje výšku tvorby fondu práve on, a to v nadväznosti na vypracovanie plánu opráv na nasledujúci kalendárny rok. Plán musí byť predložený vlastníkom každoročne do 30. novembra. 

V prípade správy domu spoločenstvom vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome navrhuje výšku príspevkov do fondu predseda, a to po prerokovaní v rade. 

Správca aj spoločenstvo musia vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka. Ak dom spravuje správca a vyúčtovanie v uvedenej lehote vlastníkom nepredloží, nemá až do predloženia nárok na platby za správu. V prípade, že chcete nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa čerpania fondu a prípadne si z neho robiť kópie, musí vám to spoločenstvo (resp. správca) umožniť. 

Jednotliví vlastníci vykonávajú úhrady do fondu opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu. Ak k ich bytu či nebytovému priestoru prilieha aj balkón, lodžia alebo terasa, zarátava sa do veľkosti spoluvlastníckeho podielu pre účely tvorby fondu 25 % z ich podlahovej plochy. Pri určovaní preddavkov do fondu by ďalej mala byť podľa zákona zohľadnená aj miera využívania spoločných častí a zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov. 

Dodajme, že ak byt alebo nebytový priestor prevádzate na inú osobu, nemáte právo na vrátenie pomernej časti zostatku fondu. 

Ako sa brániť, ak s rozhodnutím ohľadom fondu nesúhlasíte 

V prípade, že sa vami vyjadrený názor vo veci fondu s väčšinovým názorom vlastníkov vyjadreným pri prijímaní rozhodnutia nezhoduje, môžete ako tzv. prehlasovaný vlastník svoje argumenty predostrieť súdu. Svoje právo však musíte na súde uplatniť do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania, inak zaniká. Pokiaľ ste sa o výsledku hlasovania z nejakého dôvodu nemohli dozvedieť, uplynie lehota pre podanie žaloby do troch mesiacov od oznámenia jeho výsledku. Súd môže na návrh ktoréhokoľvek vlastníka rozhodnúť tiež pri rovnosti hlasov alebo ak sa potrebná väčšina v dôležitej otázke nedosiahne. 

Ako sa fond používa 

Prostriedky z fondu možno použiť na hradenie výdavkov spojených s:

1) nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí a zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku (napr. úhrady za revízie a kontroly technických zariadení – výťahov, rozvodov plynu, elektriny, antény, bleskozvodov a pod.),
2) obnovou, modernizáciou a rekonštrukciou domu (úhrady za materiál či práce),
3) opravami balkónov, lodžií a tých terás, ktoré sú spoločnými časťami domu. 

Len prechodne možno z fondu čerpať aj prostriedky na úhradu plnení spojených s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome, a to v prípade ich dočasného nedostatku (za účelom odvrátenia rizika prerušenia dodávok služieb, ktoré by hrozilo, ak by voči dodávateľom vznikol dlh). Po preklenutí nedostatku sa musia takto odčerpané prostriedky vrátiť do fondu. 

V súdnej praxi bol vyslovený aj názor na pomerne frekventovanú otázku – a síce, aké platby je možné z fondu hradiť v prospech správcu domu? Najvyšší správny súd SR v rozhodnutí vydanom pod sp.zn. 2Asan/18/2020 vyložil, že je potrebné rozlíšiť, či poplatky súvisia priamo so správoudomu alebo s výkonom správy (t. j. poskytovaním služieb) zo strany správcu. Náklady súvisiace so samotným výkonom správy je totiž podľa súdu potrebné vnímať ako režijné náklady (napr. poštovné náklady) a ak majú byť správcovi z fondu uhradené, musia byť presne špecifikované a vopred odsúhlasené vlastníkmi v zmluve o výkone správy. 

Neplatiči do fondu môžu byť označení na domovej nástenke 

Správca alebo spoločenstvo môžu na účel ochrany majetku vlastníkov zverejňovať zoznam tých, ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie aspoň v sume trojnásobku ich aktuálneho mesačného určenia. Zverejní sa meno a priezvisko vlastníka a suma nedoplatku, a to na mieste obvyklom pre oznamovanie informácií v dome.

Barbora Magočová

Barbora Magočová je právnička. Venuje sa najmä obchodnému a občianskemu právu a popri právnej praxi rozvíja aj publikačnú činnosť. Pre Peniaze.sk píše články týkajúce sa hlavne právnych aspektov podnikania a obchodných záväzkových... Ďalšie články autora.