Od januára sa sprísnia hypotéky: Kto by sa mal poponáhľať s úverom na bývanie? Plus KALKULAČKA

Sprísnenie „strieborných“ hypoték

NBS vidí najväčší problém v úveroch na bývanie, ktoré dobou splatnosti zasahujú až do dôchodkového veku. Tie sa označujú ako „strieborné“ a od 1. januára 2023 ich čaká niekoľko zmien. Ak si človek v strednom veku berie hypotéku, ťažko odhadnúť, v akej finančnej situácii bude napríklad o 25 alebo viac rokov. Príjem môže postupne klesať, no hypotéku treba splácať aj naďalej.

K problému s nepriaznivým pomerom dlhov k finančnému majetku do istej miery prispievajú aj samotné banky. Kvôli konkurencii a snahe získať čo najviac klientov tlačia hranicu splatnosti do stále vyšších čísel. Aktuálne sa dajú získať hypotéky, ktoré môžete splácať až do veku 75 rokov. To umožňuje znížiť mesačnú splátku a prilákať tak viac pozornosti zo strany klientov. Nie všetci si však uvedomia následky, ktoré vyplývajú z dlhej doby splatnosti.

DTI a úverový limit

DTI (Debt To Income ratio) udáva pomer medzi dlhom a príjmom človeka. Ide o jeden z kľúčových parametrov, na ktoré sa banka pozerá pri nastavovaní podmienok úveru. Doteraz platilo, že banky mohli klientom poskytnúť hypotéku maximálne vo výške 8-násobku ich ročného príjmu (DTI 8). Nemuseli pritom brať do úvahy vek klienta či dobu splatnosti úveru. Práve tohto bodu sa týkajú zmeny, ktoré vstúpia do platnosti 1. 1. 2023.

Od januára sa bude DTI znižovať v závislosti od veku klienta, pokiaľ splatnosť úveru zasahuje do dôchodkového veku, teda nad 65 rokov. „Striebornú“ hypotéku s úverovým limitom vypočítaným podľa DTI 8 už budú môcť dostať iba žiadatelia vo veku 40 rokov alebo menej. Ak bude splatnosť zasahovať do dôchodkového veku, DTI sa s každým ďalším rokom v intervale 40 – 60 zníži o 0,25. Princípu sa dá ľahšie porozumieť z tabuľky.

Príklad z praxe

Pre lepšie pochopenie uvedieme jeden príklad, ako plánované zmeny ovplyvnia úverové limity. Treba však myslieť na to, že slúži iba ako ilustrácia vplyvu DTI na úverový limit od 1. 1. 2023. Samozrejme, nastavovanie podmienok hypotéky je v realite oveľa zložitejší proces.

Peter má 45 rokov a čistý mesačný príjem vo výške 1 500 €. Chce si zobrať hypotéku s dobou splatnosti 25 rokov. Podľa aktuálne platných pravidiel s DTI 8 by si mohol zobrať úver na bývanie maximálne v hodnote 144 000 € (1 500 € x 12 x 8).

Keďže doba splatnosti končí v dobe, kedy bude mať Peter 70 rokov, ide o „striebornú“ hypotéku. Jeho vek presahuje 40 rokov, a teda od 1. 1. 2023 sa bude jeho úverový limit znižovať. Pre 45-ročného klienta tak bude platiť DTI 6,75. V praxi to znamená, že maximálna výška hypotéky sa pre Petra od 1. januára zmení na 121 500 € (1 500 € x 12 x 6,75).

Úver pre viacerých žiadateľov

Keď do úveru budú vstupovať viacerí žiadatelia, každému sa vypočíta úverový limit zvlášť a tie sa následne sčítajú. Pokiaľ si hypotéku so splatnosťou 10 rokov zoberú dvaja ľudia vo veku 54 a 60 rokov, pre staršieho to bude „strieborná“ hypotéka, pre druhého nie. Mladší teda bude mať DTI 8, starší DTI 3. Podľa jednotlivých príjmov sa vypočítajú limity a ich súčet určí maximálnu výšku spoločného úveru.

Mladí ľudia s nižším príjmom často využívajú to, že do úveru vstúpia spolu s rodičmi. Úverový limit sa tak navýši o limity vypočítané podľa príjmu rodičov. Ak nad podobným riešením uvažujete aj vy, skontrolujte si vplyv zmien na DTI vašich rodičov. Pokiaľ by malo výrazne klesnúť, mali by ste sa s vybavovaním hypotéky poponáhľať.

Zmena môže rozhodnúť o bývaní

Nové podmienky dokážu v úverovom limite urobiť rozdiel vo výške niekoľkých desiatok tisícov eur na jedného človeka. Pri dvoch žiadateľoch môže maximálna výška hypotéky za určitých okolností pokojne klesnúť aj o viac ako 40 000 €. To už je suma, ktorá dokáže rozhodnúť o vašej schopnosti kúpy vybraného bytu.

Dá sa sprísnenie pravidiel obísť?

Mnohých možno poteší fakt, že zmeny v oblasti úverových limitov sa budú dať celkom efektívne obchádzať. Prísnejšie pravidlá budú platiť na nové úvery. Pri refinancovaní úveru, pokiaľ sa klient nerozhodne pre výrazné navýšenie, sa limit nebude prepočítavať.

Ak teda nestihnete získať „striebornú“ hypotéku s aktuálne platným DTI 8, postup môže byť nasledovný. Požiadate o úver s dobou splatnosti, ktorá nezasiahne do vášho dôchodkového veku. V takom prípade bude aj po 1. januári 2023 možný výpočet úverového limitu s DTI 8. Potom už len stačí úver refinancovať so zachovaním jeho výšky a splatnosť si môžete natiahnuť na tak dlho, ako to vami vybraná banka umožňuje.

Marek Mittaš

Šéfredaktor portálu peniaze.sk. V prevažnej miere sa venuje bankovej problematike a investovaniu.  Ďalšie články autora.