Obťažuje vás sused? Kam sa obrátiť pri riešení susedských sporov?

Vo väčšine prípadov rozhodujú obvyklé pomery v danej lokalite 

Všeobecné pravidlo velí, že vlastník susedného pozemku: 

1) Nesmie vás obťažovať nad mieru primeranú pomerom 

Nie každá činnosť, ktorá druhým objektívne znepríjemňuje život, je závadná aj z pohľadu práva. Zakázané je len také konanie, ktoré je obťažujúce nad rámec intenzity, ktorá sa dá v lokalite umiestnenia vašej nehnuteľnosti a v danej ročnej dobe očakávať. Nie je pritom podmienkou, aby zároveň išlo o činnosť porušujúcu hygienické normy či iné predpisy (napr. rozhodnutie Krajského súdu Prešov, sp.zn. 11Co/34/2019). 

Príklad: 

Nepríjemné efekty chovu hospodárskych zvierat (napr. primeraný zápach či zvukové prejavy) možno očakávať vo vidieckej oblasti. Ťažko ich však možno obhájiť v bytovom dome. Na druhej strane ani na dedine nemožno považovať za primeraný veľkochov zvierat na pozemku situovanom v mieste určenom pre rodinné bývanie, ktorý je svojou veľkosťou aj vybavením prispôsobený nanajvýš pre chov za účelom uspokojovania potrieb domácnosti (napr. rozhodnutie Krajského súdu Nitra, sp.zn. 5Co/25/2022). 

2) Nesmie vážne ohrozovať výkon vašich práv 

Ak sused svojou aktivitou vážne ohrozuje výkon vašich práv, nebude záležať na tom, či je primeraná miestnym pomerom. Rozdiel medzi obťažovaním a ohrozovaním výkonu práv spočíva v tom, že obťažovanie vám výkon vašich práv len znepríjemňuje, zatiaľ čo ohrozovanie môže viesť až k jeho znemožneniu. 

Konkrétne príklady činností, ktorými sused porušuje právo 

Okrem vyššie uvedeného všeobecného zákazu zákon vymenúva aj konkrétne prípady konaní, ktorými sa sused dopúšťa porušenia vašich práv. Ide o:

- ohrozenie vašej stavby či pozemku vykonaním úprav jeho pozemku či na ňom zriadenej stavby bez toho, aby urobil dostatočné opatrenie na ich upevnenie,

- obťažovanie hlukom, prachom, popolčekom, dymom, plynmi, parami, pachmi, pevnými a tekutými odpadmi, svetlom, tienením a vibráciami (tzv. imisiami), pričom opäť platí, že závadné je len obťažovanie nad mieru primeranú pomerom,

- nezabránenie vnikaniu ním chovaných zvierat na váš pozemok,

- odstraňovanie koreňov vašich stromov či ich vetiev presahujúcich na jeho pozemok nešetrným spôsobom alebo v nevhodnej ročnej dobe. 

Ďalšie príklady nedovolených činností možno nájsť aj v judikatúre. Táto sa okrem iného vyjadrila aj k narušovaniu súkromiaobťažujúcimi pohľadmi susedov (napr. rozhodnutie Krajského súdu Žilina, sp.zn. 30S/93/2019). Súdy sa zhodujú, že aj tieto možno za mimoriadnych okolností považovať za nepovolenú imisiu narušujúcu tzv. pohodu bývania; spravidla ale nie vtedy, ak sa im vlastník nehnuteľnosti dokáže vyhnúť bežným použitím dostupných prostriedkov (napr. pomocou rôznych nepriehľadných clôn, žalúzií, plotov a pod.).

Dobrá viditeľnosť z cudzích okien na váš dom či záhradu teda protiprávnou imisiou sama osebe nie je. Ak však váš sused zámerne vynakladá snahu, aby mal o činnosti na vašom pozemku prehľad (napr. pravidelne na vás pozerá ďalekohľadom z okna, ktorého výška mu umožňuje vami vytvorenú clonu prekonať), možno už hovoriť o obťažovaní.

Je sused povinný svoj pozemok oplotiť?

Na Slovensku nie je zavedená plošná povinnosť oplotenia pozemkov. Upravená je napr. povinnosť oplotenia pozemkov zastavaných stavbou, ak:

- stavba môže nepriaznivo pôsobiť na životné prostredie,

- treba zamedziť voľnému pohybu osôb či zvierat,

- treba stavbu chrániť pred okolitými vplyvmi či pred vstupom neoprávnenej osoby.

Oplotený musí byť aj stavebný pozemok pozdĺž verejnej cesty, ulice alebo námestia, športoviska a ihriska, kempingu a rekreačného priestoru, skladiska a odstavnej plochy, násypu a výkopu, ak to vyžaduje bezpečnosť osôb a poriadok. Úprava je zakotvená vo vyhláške č. 532/2002 Z.z., ktorá má byť k 1. 4. 2024 zrušená novým zákonom o územnom plánovaní č. 200/2022 Z.z. 

Od vlastníka pozemku možno stavbu plotu žiadať aj súdne (a to nielen pri zastavaných parcelách). Súd bude pri rozhodovaní v konkrétnej veci skúmať, či požadované ohradenie parcely:

- nebráni účelnému využívaniu susediacich pozemkov a stavieb,

- je naozaj potrebné.

Vyžiada si tiež stanovisko príslušného stavebného úradu. Návrhu na uloženie povinnosti oplotenia nemusí byť vyhovené napríklad vtedy, ak bude postačujúce aj miernejšie opatrenie. 

Čo susedovi musíte umožniť? 

V niektorých prípadoch musíte susedovi vyjsť v ústrety aj napriek tomu, že ho nemôžete doslova „ani vystáť“. Vašou povinnosťou je umožniť mu na nevyhnutnú dobu a v nevyhnutnej miere vstup na váš pozemok alebo dokonca na ňom postavenú stavbu, ak to nevyhnutne vyžaduje údržba a obhospodarovanie jeho pozemku či stavby. Ak vám pri tejto činnosti sused spôsobí škodu, musí vám ju riadne nahradiť a tejto povinnosti sa nemôže nijako zbaviť. 

Dodajme, že ak sa na vašom pozemku ocitne susedova úroda (napr. k vám padajú jablká z jeho stromu), nezískavate k nim vlastníctvo. Na plody má právo sused, ktorý od vás zároveň môže žiadať, aby ste mu svoj pozemok sprístupnili za účelom ich zberu. Na druhej strane platí, že ak by padajúca úroda na vašom pozemku narobila škody (polámala rastliny či znečistila záhradu), musí ich sused odstrániť. Uvedené sa ale nijako nevylučuje s vaším právom zrezať vetvy susedových stromov či kríkov presahujúce na váš pozemok (pokiaľ tak neurobíte nešetrne či v nevhodnej ročnej dobe).

Ako susedské spory riešiť, ak nepomôže dohovor

Podanie žiadosti na obec

S žiadosťou o ochranu pred vaším susedom sa môžete podľa § 5 Občianskeho zákonníka obrátiť aj na obec. Podmienkou poskytnutia ochrany je také konanie vlastníka susednej nehnuteľnosti, ktoré predstavuje zrejmý zásah do pokojného stavu. Musí ísť teda o činnosť alebo úkon, ktorým sused náhle zmení dlhodobejšie ustálené pomery. 

Obecný úrad má právomoc:

1) vydať rozhodnutie o predbežnom zákaze jeho konania,
2) uložiť, aby bol obnovený predošlý stav. 

Riešenie záležitosti na obci vám nijako nebráni obrátiť sa v rovnakej veci aj na súd.

Svojpomoc

Proti neohľaduplnému susedovi je možné využiť aj tzv. svojpomoc podľa § 6 Občianskeho zákonníka. Môžete k nej pristúpiť, ak vám bezprostredne hrozí, že sused neoprávnene zasiahne do vášho práva. Váš postup v rámci povolenej svojpomoci však musí byť primeraný zásahu, ktorý má byť odvrátený. Dovolenou svojpomocou by napríklad mohol byť vstup na susedov pozemok za účelom urýchleného presunutia nevhodne umiestnenej veci, ktorej hroziaci pád by mohol spôsobiť poškodenie vášho majetku či dokonca zdravia.

Privolanie polície

K privolaniu polície by ste sa mali uchýliť až v krajných prípadoch. Tento postup má opodstatnenie, ak susedova činnosť (najmä taká, voči ktorej ste sa pred kontaktovaním polície aj ohradili) nesie znaky priestupku či iného deliktu. Typickým prípadom je porušovanie nočného kľudu.

Žaloba na súd

Proti obťažujúcemu konaniu suseda sa môžete brániť aj súdne. Vyžaduje si to ale dostatok trpezlivosti aj financií. V drvivej väčšine prípadov budete platiť súdny poplatok vo výške 99,50 Eur; zároveň ide o spory, ktoré často vyžadujú zložitejšie (aj znalecké) dokazovanie, ktoré sa tiež môže predražiť, nehovoriac o platbách za advokáta. Ak však vyhráte, súd uloží susedovi, aby vám vynaložené trovy nahradil.

Pokiaľ sused rozhodnutie súdu nebude rešpektovať, vynúti jeho plnenie na váš návrh exekútor (napr. ukladaním pokút).

Barbora Magočová

Barbora Magočová je právnička. Venuje sa najmä obchodnému a občianskemu právu a popri právnej praxi rozvíja aj publikačnú činnosť. Pre Peniaze.sk píše články týkajúce sa hlavne právnych aspektov podnikania a obchodných záväzkových... Ďalšie články autora.

Experti na granty a dotácie

Získajte neobmedzený prístup do najväčšej databázy grantov a dotácií na Slovensku. Nájdite ten správny grant pre vašu firmu.

Viac informácii