Sú vlastníci väčších bytov znevýhodnení? Niektorí volajú po zmene podľa vzoru ČR

Záujmy vlastníkov jednotlivých bytov v dome sa môžu značne líšiť. Majiteľ garsónky na prízemí uprednostní skôr investície do bezpečnejších vchodových dverí do spoločnej nehnuteľnosti; vlastník mezonetu na najvyššom poschodí naopak bude klásť vyšší dôraz na dobrú funkčnosť výťahu či kvalitnejšiu strešnú krytinu. Vo finále však rozhoduje väčšina. Spôsob, akým sa táto dosahuje v slovenských bytových domoch, sa ale z určitého hľadiska môže javiť ako neférový.

Výmera podlahovej plochy bytu nerozhoduje

Ako vlastník bytu či nebytového priestoru máte nielen právo, ale aj povinnosť rozhodovať o veciach, ktoré sa (viac či menej) dotýkajú všetkých majiteľov jednotiek v dome. Ide o záležitostí týkajúce sa:

- správy domu,

- spoločných častí a zariadení domu,

- spoločných nebytových priestorov,

- príslušenstva domu,

- pozemku zastavaného domom alebo

- priľahlého pozemku.

Rozhodnutia o vyššie uvedených spoločných záležitostiach sa prijímajú kolektívnym hlasovaním vlastníkov jednotiek, a to spravidla na schôdzi. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov stanovuje, že na každý byt alebo nebytový priestor v dome pripadá 1 hlas.

Tento pomer hlasov platí aj vtedy, keď je byt či nebytový priestor v spoluvlastníctve viacerých osôb – ani za takúto jednotku teda nehlasuje každý spoluvlastník zvlášť; zarátava sa len jeden spoločný hlas. V prípade, že rovnaká osoba vlastní v dome viacero jednotiek, rovná sa počet jej hlasov počtu ňou vlastnených bytov či nebytových priestorov. 

Z vyššie uvedeného je zrejmé, že pri hlasovaní sa neberie do úvahy výmera podlahovej plochy vlastnenej jednotky. Hlas majiteľov menších jednotiek má teda rovnakú váhu, ako hlas majiteľov rozmernejších jednotiek.

Väčšie byty platia viac

Napriek tomu, že vlastníci väčších bytov majú rovnaké rozhodovacie právomoci ako majitelia menších jednotiek, spoločný dom z ich peňaženky vytiahne vyššie sumy. Nejde pritom o platby, ktoré by priamo súviseli s užívaním ich jednotky; vyššiu čiastku vynaložia aj na platbách do fondu prevádzky, údržby a opráv.

Úhrady do uvedeného fondu sa totiž majú v zmysle zákona vykonávať podľa veľkosti ich spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a zariadeniach domu, na jeho príslušenstve a pozemku zastavanom domom a priľahlom pozemku (pre zjednodušenie budeme ďalej hovoriť len o „spoločných častiach“). 

Veľkosť spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach sa pritom odvíja práve od podielu podlahovej plochy bytu či nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome. Pre úplnosť treba dodať, že ak k bytu alebo nebytovému priestoru prilieha balkón, lodžia alebo terasa, zarátava sa pre účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv do veľkosti spoluvlastníckeho podielu len 25 % z ich podlahovej plochy. Pri určení preddavkov do fondu by sa ďalej mala zohľadniť aj miera využívania spoločných častí.

Okrem úhrad do fondu sa podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach určuje aj rozsah zodpovednosti vlastníkov za záväzky pri správe domu, ktoré nie sú kryté zaplatenými úhradami za plnenia či úhradami preddavkov do fondu.

V susednej Českej republike sa úprava hlasovania líši

Aj v ČR (podobne ako na Slovensku) sa podiel na spoločných častiach nehnuteľnosti s bytmi primárne počíta podľa pomeru veľkosti podlahovej plochy jednotky k celkovej podlahovej ploche všetkých bytov v dome. Z uvedeného pravidla existujú aj výnimky, z hľadiska témy tohto článku však nie sú rozhodujúce.

Na rozdiel od slovenskej právnej úpravy hlasovania vlastníkov jednotiek ale tá česká vychádza z toho, že každý vlastník jednotky má počet hlasov, ktorý zodpovedá veľkosti jeho podielu na spoločných častiach. Táto právna úprava teda lepšie odráža skutočnosť, že aj českí vlastníci spravidla prispievajú na správu domu a pozemku v pomere zodpovedajúcom ich podielu na spoločných častiach. Iný rozsah prispievania si môžu spoločne zvoliť v prípadoch, v ktorých ide o vhodnejšie riešenie kvôli povahe, rozmerom a umiestneniu spoločnej časti užívanej len niektorým z majiteľov.

Ako sa môžu slovenskí vlastníci proti nevýhodnému rozhodnutiu brániť?

Ak vás ostatní vlastníci jednotiek v dome ohľadom pre vás zásadnej veci prehlasujú, môžete ich rozhodnutie ešte zvrátiť na súde. Žalobu tzv. prehlasovaného vlastníka musíte podať najneskôr do:

- 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania alebo

- ak ste sa o výsledku hlasovania nemohli dozvedieť, najneskôr do troch mesiacov od oznámenia výsledku hlasovania. 

Pokiaľ lehotu nestihnete, vaše právo podať žalobu zaniká. Na súde sa zároveň môžete formou tzv. neodkladného opatrenia domáhať dočasného pozastavenia účinnosti prijatého rozhodnutia vlastníkov. Na súd sa môžete obrátiť aj v prípade rovnosti hlasov alebo ak sa pre prijatie rozhodnutí podľa § 14b zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov nedosiahne zákonom vyžadovaná väčšina (napríklad preto, lebo sa vlastníci nezúčastňujú hlasovania v dostatočnom počte).

Barbora Magočová

Barbora Magočová je právnička. Venuje sa najmä obchodnému a občianskemu právu a popri právnej praxi rozvíja aj publikačnú činnosť. Pre Peniaze.sk píše články týkajúce sa hlavne právnych aspektov podnikania a obchodných záväzkových... Ďalšie články autora.