Vlastníte byt v bytovom dome: čo musíte plniť a čo naopak žiadať od susedov?

Aj keď je byt váš, v jeho užívaní ste obmedzení 

Vlastníctvo bytu sa od vlastníctva iných vecí zásadne odlišuje v tom, že byt je časťou väčšieho celku, ktorý okrem vás patrí aj iným osobám. Zákon uvedenú skutočnosť zohľadňuje; práva a povinnosti vyplývajúce z vlastníctva bytu preto upravuje tak, aby sa jednotliví vlastníci bytov v budove nemohli navzájom poškodzovať či neprimerane obťažovať. 

Ako vlastník bytu v bytovom dome musíte: 

• 1) udržiavať váš bytu v stave spôsobilom na riadne užívanie - povinnosť zahŕňa najmä včasné zabezpečovanie jeho údržby a opráv, a to na vaše vlastné náklady;
• 2) odstraňovať závady či poškodenia, ktoré ste spôsobili vy alebo osoby, s ktorými byt užívate, na iných bytoch alebo nebytových priestoroch či spoločných častiach;
• 3) umožniť odstránenie nedostatkov zistených kontrolou stavu bezpečnosti technického zariadenia;
• 4) umožniť spoločenstvu vlastníkov kontrolu bytu, ktorý stavebne upravujete, a to za účelom zistenia, či stavebné úpravy neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti a zariadenia domu;
• 5) umožniť prístup do bytuza účelom opravy bytu, ak si ju nezabezpečíte sami alebo ak treba opraviť spoločné časti či zariadenia domu prístupné len z vášho bytu, a tiež kvôli montáži a údržbe zariadení na meranie spotreby tepla a vody v byte a odpočtu nameraných hodnôt;
• 6) oznámiť správcovi alebo spoločenstvu vlastníkov zmeny v počte osôb, ktoré s vami užívajú byt, ak užívanie trvá aspoň 2 súvislé mesiace;
• 7) oznámiť správcovi alebo spoločenstvu svoju adresu a každú jej zmenu, ak byt neužívate (t.j. ak ho napríklad prenajímate inej osobe);
• 8) v neposlednom rade máte samozrejme povinnosť úhrady rôznych platieb súvisiacich s vlastníctvom bytu; vo vzťahu k ostatným vlastníkom bytov v dome sú podstatné platby do fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrady za plnenia a platby za správu.

 Zároveň ako vlastník bytu nesmiete:

• 1) rušiť a ohrozovať ostatných spoluvlastníkov bytov vo výkone ich vlastníckych, spoluvlastníckych či spoluužívacích práv. Nemôžete napríklad vykonávať úpravy bytu, ktorými by ste ostatných ohrozovali alebo v neprimeranom rozsahu rušili. Nemôžete ani meniť vzhľad domu bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (problematické je napríklad výrazné farebné odlišovanie fasády priliehajúcej k vášmu bytu);
• 2) porušovať schválený domový poriadok – v tomto smere musíte zabezpečiť, aby bol dodržiavaný aj osobami, s ktorými žijete v domácnosti či vašimi nájomcami. 

Čo vám hrozí, ak so susedmi nespolupracujete? 

Ak porušíte ktorúkoľvek povinnosť, ktorú máte ako vlastník bytu v bytovom dome, a v dôsledku jej porušenia vznikne škoda, ponesiete za ňu zodpovednosť. V praxi to znamená, že budete musieť zaplatiť náklady na jej odstránenie. 

Okrem povinnosti k náhrade škody vám v dôsledku neprispôsobivého správania môže hroziť dokonca nútené nariadenie predaja vášho bytu. Vykoná sa na základe rozhodnutia súdu, ktorého vydanie navrhne spoločenstvo vlastníkov či niektorý z vašich susedov, ktorý je vlastníkom bytu v dome. Nariadenie predaja bytu vám hrozí, ak:

- hrubo poškodíte byt, spoločné časti či zariadenia domu, spoločné nebytové priestory či príslušenstvo,

- budete sústavne narušovať pokojné bývanie ostatných vlastníkov bytov,

- budete ohrozovať bezpečnosť či porušovať dobré mravy v dome,

- nebudete plniť povinnosti uložené rozhodnutím súdu. 

Všetko vyššie uvedené samozrejme neplatí len pre vás, ale aj pre ostatných vlastníkov bytov v dome. Nariadenie predaja bytu pre sústavné narušovanie pokojného bývania ostatných vlastníkov bytov v podobe neustáleho hluku a hrmotu je vyhradené pre tie najkrajnejšie prípady. V prvom rade ho skúste riešiť dohovorom; pomôcť môže aj klasická občianskoprávna žaloba v rámci tzv. susedského sporu. Žalobu treba podať na súd a musíte sa ňou domáhať, aby sa vlastník zdržal konania, ktorým vás nad mieru primeranú pomerom obťažuje.

Kľúčom k vyhoveniu je správne určenie, aký hluk je ešte primeraný a čo je už naozaj priveľa. Ak má sused deti a ruší vás ich dupot, pravdepodobne neuspejete, pretože menšie deti skrátka behajú, a to aj po byte. Pokiaľ si však sused v byte zriadil dielňu a neustále vás obťažuje hlukom vŕtačky či hlasnou hudbou, máte šancu to zastaviť. Podľa judikatúry je možné považovať za neprimerané obťažovanie aj hluk, ktorý neprekračuje povolené normy (rozhodnutie Krajského súdu Prešov, sp.zn. 11Co/34/2019). 

Dodajme, že ak budete dlhovať na platbách súvisiacich s bytovkou (napr. do fondu opráv), vznikne ostatným vlastníkom bytov zo zákona záložné právo k vášmu bytu. Toto právo slúži ako zabezpečovací prostriedok pre prípad, že by sa od vás platby nepodarilo vymôcť. 

Kontrolovať a vyžadovať plnenie povinností môžete aj vy 

Okrem toho, že sa môžete brániť proti hlučnému susedovi, máte ako vlastník bytu rozhodovacie a kontrolné práva. Tieto zahŕňajú najmä:

• 1) možnosť nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu, ale tiež čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv. Zákon vám priznáva tiež právo na výpisy, odpisy a kópie týchto dokladov – dokumenty poskytnuté k nahliadnutiu si teda môžete v plnom rozsahu napríklad nafotiť do mobilného telefónu;
• 2) právo (ale zároveň aj povinnosť) zúčastňovať sa na správe domu rozhodovaním na schôdzi vlastníkov alebo písomným hlasovaním. Ak na hlasovaní nemôžete byť osobne, smie vás zastúpiť iná osoba. Plnomocenstvo musí byť udelené písomne a váš podpis musí byť úradne osvedčený. V prípade, že nepôjde o plnomocenstvo na konanie v celom rozsahu práv a povinností vlastníka bytu, musí obsahovať aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach;
• 3) pokiaľ vás ostatní na schôdzi prehlasujú, môžete sa domáhať revízie rozhodnutia vlastníkov súdom, a to žalobou podanou do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania.

Barbora Magočová

Barbora Magočová je právnička. Venuje sa najmä obchodnému a občianskemu právu a popri právnej praxi rozvíja aj publikačnú činnosť. Pre Peniaze.sk píše články týkajúce sa hlavne právnych aspektov podnikania a obchodných záväzkových... Ďalšie články autora.

Investujte so Saxo lacnejšie

Využite nižšie poplatky za US akcie - 0,08 %, min. 1 USD, s menovou konverziou 0,25 % a bez minimálneho vkladu.

Zistite viac