Deti mali v darovanom dome bývať, chcú ho však predať. Môžete žiadať dar späť?

Zrušenie darovanie je možné pri hrubom porušení dobrých mravov 

Podľa slovenského práva platí, že ako darca sa môžete od obdarovaného domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k vám alebo k členom vašej rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. 

Hrubé porušenie dobrých mravov zahŕňa rôzne prehrešky. Len niektoré z nich ale priamo súvisia so sklamanými očakávaniami rodičov či prarodičov ohľadom ďalšieho využívania darovanej nehnuteľnosti. Bežný človek spravidla dom či pozemok daruje (aj) preto, aby zaistil, že mu potomok bude v starobe nablízku. Pokiaľ však obdarovaný v rozpore s pôvodne deklarovanými plánmi oznámi, že chce nehnuteľnosť speňažiť, môže sa darca právom cítiť podvedený. 

Ak budete chcieť uspieť s žalobou na vrátenie daru odôvodnenou len tým, že v predaji vami darovaných nehnuteľností vidíte hrubé porušenie dobrých mravov, môžete naraziť. V judikatúre Najvyššieho súdu SR už totiž zaznelo stanovisko, že samotný predaj darovanej veci cudzej osobe nie je natoľko intenzívnym porušením, aby viedlo k zrušeniu darovacej zmluvy (bližšie rozhodnutie Najvyššieho súdu SR, sp.zn. 2 Cdo 81/1997). 

Napriek tomu ale nie je všetko stratené. K speňaženiu nehnuteľnosti totiž môžu byť pridružené aj iné okolnosti, pre ktoré by už súd právo na vrátenie daru priznal. Tieto môžu spočívať napríklad v tom, že sa o vás obdarovaný potomok nezaujíma, hoci ste osamelý alebo máte zhoršený zdravotný stav (napr. rozhodnutie Krajského súdu Prešov, sp.zn. 15Co/51/2019). 

Ak medzi vami a obdarovaným vznikne v dôsledku zhoršených vzťahov konflikt, môžu byť ako hrubé porušenie dobrých mravov vyhodnotené aj urážky. V tomto smere treba dodať, že súdy môžu za dôvod pre vrátenie daru považovať aj previnenia, ktoré síce nie sú značnej intenzity, ale dejú sa sústavne a opakovane (rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR, sp.zn. 33Cdo/767/2011). 

Alternatívou k vráteniu daru je neplatnosť darovacej zmluvy 

Ak chcete znovu získať nehnuteľnosť, ktorú ste previedli do vlastníctva vašich potomkov, nemusíte na to ísť len prostredníctvom uplatnenia nároku na vrátenie daru. Ďalšou možnosťou, ktorá stojí za úvahu, je domáhanie sa neplatnosti prevodnej zmluvy. 

Zatiaľ čo uplatnenie nároku na vrátenie daru vyžaduje, aby bola darovacia zmluva uzatvorená platne, neplatnosť zmluvy musia založiť špecifické okolnosti prítomné v dobe jej podpisu. K dôvodom, ktoré spôsobujú tzv. absolútnu neplatnosť zmluvy, patrí aj jej rozpor s dobrými mravmi. Ďalšími príčinami neplatnosti môžu byť napr.:

- nedostatok slobodnej či vážnej vôle pri jej uzatvorení,

- podpis zmluvy osobou, ktorá nemá spôsobilosť na právne úkony, prípadne konajúcou v duševnej poruche, ktorá ju robí neschopnou na jej uzavretie,

- ak sa uzatvorením zmluvy obchádza zákon. 

Porovnanie uplatnenia práva na vrátenie daru a podmienok úspešného vznesenia námietky neplatne uzatvorenej zmluvy uvádzame pre lepší prehľad v nižšie pripojenej tabuľke. 

Tabuľka: Porovnanie podmienok pre vrátenie daru a absolútnej neplatnosti prevodnej zmluvy 

Neplatnosť darovacej zmluvy môže založiť aj klamstvo obdarovaných 

V súvislosti s nenaplnenými očakávaniami prevodcu sa podarilo úspešne namietať neplatnosť zmluvy v prípade, ktorý začiatkom tohto roka riešil Krajský súd Trnava (bližšie jeho rozhodnutie vydané pod sp.zn. 10Co/152/2022). Uvedený spor vznikol v nadväznosti na uzatvorenie zmluvy o prevode nehnuteľností, ktorá síce bola formálne označená ako kúpna, ale v skutočnosti malo ísť o darovanie. Matka na jej základe previedla rodinný dom na syna a nevestu, ktorí ju v snahe o jeho získanie uviedli do omylu ohľadom jeho ďalšieho užívania. 

Matka trpela zdravotnými obmedzeniami, pre ktoré potrebovala pomoc inej osoby najmä pri presune k ošetrujúcim lekárom. Túto jej do veľkej miery poskytoval práve syn, ktorý nehnuteľnosti získal. Požiadavku na uzatvorenie prevodnej zmluvy odôvodnil potrebou zabezpečenia rodinného bývania. Spolu s manželkou tvrdili, že ak im matka dom neprevedie, budú nútení presťahovať sa do zahraničia. Matka teda podpísala zmluvu v obave, že o  pomoc syna príde. Už uvedené súd vyhodnotil ako uzatvorenie zmluvy pod nátlakom.

Osobitne však súd prihliadol tiež na to, že nadobúdatelia pred prevodom nehnuteľnosti nepravdivo tvrdili, že v nej plánujú trvalo bývať. Následne sa však ukázalo, že z ich strany išlo o zavádzanie, pretože už v čase podpisu zmluvy bolo ich manželstvo vážne narušené a pred rozvodom. V zamlčaní tejto informácie pred matkou súd videl v danom prípade rozpor s dobrými mravmi, ktorý považoval za samostatný dôvod neplatnosti zmluvy.

 Čo ak potomok darovanú nehnuteľnosť už predal? 

Uplatneniu nároku na vrátenie daru nebráni ani to, že obdarovaný už darovanú nehnuteľnosť stihol previesť na inú osobu. V takomto prípade môžete žiadať peňažnú náhradu daru, ktorej výška sa určí podľa zásad platných pre bezdôvodné obohatenie. V zmysle uvedeného platí, že by vám mal obdarovaný uhradiť sumu vo výške tržnej ceny daru. 

Pokiaľ sa opätovného získania daru domôžete cestou uplatnenia námietky neplatnosti, mali by ste získať dokonca pôvodne darovanú nehnuteľnosť. Absolútna neplatnosť totiž znamená, že účinky darovania nikdy nemohli nastať. Najvyšší súd SR v súvislosti s uvedeným judikoval, že ten, kto je na základe absolútne neplatného právneho úkonu vedený v katastri nehnuteľností ako vlastník nehnuteľností, nemôže platne previesť vlastnícke právo k nehnuteľnosti na inú osobu. Uvedené platí aj vtedy, ak by 3. osoba nadobudla nehnuteľnosť v dobrej viere (bližšie rozhodnutie Najvyššieho súdu SR, sp.zn. 1VObdo/2/2020).

Barbora Magočová

Barbora Magočová je právnička. Venuje sa najmä obchodnému a občianskemu právu a popri právnej praxi rozvíja aj publikačnú činnosť. Pre Peniaze.sk píše články týkajúce sa hlavne právnych aspektov podnikania a obchodných záväzkových... Ďalšie články autora.