Získajte výnos z nehnuteľností aj bez toho, aby ste ju vlastnili. Riešením sú realitné fondy

Aktívum, ktoré prináša stabilný profit

Žiadna investícia nie je bez rizika. No sú odvetvia, v ktorých je investovanie relatívne bezpečné. Hoci platí, že minulý vývoj nie je nikdy zárukou toho budúceho, nazrieť do minulosti sa investorovi predsa oplatí. Prečo?

Dôvodom je štúdium, ako svet investícií funguje. Ak totiž hľadáme segment na investovanie, po ktorom bude neustále dopyt, skôr či neskôr skončíme pri realitách. Už od praveku ľudia potrebujú svoje bývanie a na Slovensku je stále problém s nedostatkom bytov. 

Hoci aj na realitnom trhu existujú prepady, napríklad v roku 2010 bol podľa Národnej banky Slovenska prepad na cenu jedného metra štvorcového -11,1 %, ostatné roky stratu hladko vyrovnali a neraz atakovali aj zhodnotenie okolo 30 % ročne. V roku 2002 stál meter štvorcový nehnuteľnosti priemerne 592 eur, na konci roka bola predajná cena na úrovni 2 639 eur. Zhodnotenie tak dosiahli v stovkách percent.

Národná banka Slovenska

Graf: Vývoj cien nehnuteľností na Slovensku.

Investori, ktorí si pri lacných hypotékach kúpili investičné byty, mali príjemné príjmy z prenájmu, pričom cena nehnuteľnosti krásne narástla. Zarobili tak dvakrát.

Hoci dnes už hypotekárne úvery stúpajú a ceny nehnuteľností vystrelili, stále je možnosť podieľať sa na raste a zhodnotení realitného trhu. A to dokonca bez stoviek tisíc eur, bez starostí s ich kúpou a údržbou. Prostredníctvom realitného fondu. 

Čo je realitný fond?

Realitný fond, podobne ako akciový alebo dlhopisový, združuje vo svojom portfóliu aktíva, ktoré kupuje vďaka kumulovaniu financií od mnohých investorov. Tie sa dostanú k zaujímavým investičným príležitostiam aj bez toho, aby kupovali celé aktívum.

„Investovanie do realitného fondu je všeobecne vhodné najmä pre investorov, ktorí si nehnuteľnosti nedokážu zabezpečiť sami. V podstate ich teda kúpia prostredníctvom podielového fondu, ktorý ich prenajíma a týmto spôsobom zarába,“ hovorí Vladimír Bolek, portfólio manažér Prvého realitného fondu a člen predstavenstva IAD Investments.

Výhodou je, že realitný fond má vo svojej štruktúre celú plejádu nehnuteľností. Od rezidenčných priestorov, cez obchodné, kancelárske, či komerčné. Preto aj samotné riziko je nižšie, ako keď máte len jeden byt na prenájom.

„Peniaze investorov sú zhodnocované a zmluvy, ktoré máme uzatvorené s nájomcami, dokonca chránia aj proti inflácii. Ak teda investor zvažuje investíciu do nehnuteľnosti, chce sa vyhnúť dodatočným nákladom a rizikám spojeným s vlastníctvom jednotlivej nehnuteľnosti, má záujem benefitovať z vývoja rozdielnych segmentov realitného trhu, chce investovať (aj) menšie čiastky alebo znížiť mieru rizika svojej investície do nehnuteľnosti, tak práve pre takéhoto investora môže byť investícia do nehnuteľnosti prostredníctvom otvoreného realitného fondu vhodnou alternatívou,“ hovorí Vladimír Bolek.

Dôkazom, že realitné fondy skutočne zarábajú je aj fakt, že Prvý realitný fond už takmer 17 rokov prináša svojim investorom stabilný pozitívny výnos.  Aktuálny trhový vývojzatiaľ nenaznačuje zásadné spomalenie tohto vývoja.  „Fond však nie je špekulatívnou investíciou a odporúčame ho investorom, ktorí majú záujem investovať svoje peňažné prostriedky na obdobie dlhšie ako 5 rokov,“ dodáva Vladimír Bolek. 

Na čo si dať pozor pri výbere realitného fondu?

Realitných fondov je na slovenskom trhu už dnes niekoľko. Investor by však rovnako ako pri kúpe nehnuteľnosti, mal zvažovať príležitosti a riziká aj pri samotnom fonde.  Mal by si vždy pozrieť, o aký typ realitného fondu ide, či je viazaný na jeden segment nehnuteľností, alebo je jeho portfólio viac diverzifikované. Následne by si mal pozrieť report fondu, aké nehnuteľnosti sú v portfóliu a kde sa nachádzajú, aká je existujúca skladba nájomcov a podobne. 

Ďalším dôležitým faktorom je miera obsadenosti budov v portfóliu a z toho plynúci tok hotovosti, kde je medzi realitnými fondami vidieť veľký rozdiel. Taktiež skladba portfólia do jednotlivých tried realitných aktív výrazným spôsobom vplýva na rizikovosť realitných fondov. V princípe realitný fond s vhodným zložením portfólia, prenajatými priestormi a nízkou mierou zadĺženia, by mal bez problémov „preplávať“ aj búrlivejšie obdobie.   

„Existuje viacero typov realitných fondov. Môžu byť rizikovejšie realitné fondy aj veľmi konzervatívne realitné fondy. No a samozrejme, určite si treba dať pozor na to, kto stojí za daným realitným fondom,“ hovorí Vladimír Bolek. 

Realitný fond chráni pred rizikom prudkých výkyvov na finančných trhoch

Ani na realitnom trhu neklesá a nerastie všetko konštante. Pretože je iná dynamika pri novostavbách a starších nehnuteľnostiach. Inak sa vyvíjajú ceny komerčných nehnuteľností a inak domov a bytov. Preto je vhodné namiešať si správny realitný mix, čím sa znižuje riziko prepadu.

Realitné fondy podľa slovenskej legislatívy musia držať desať percent hotovosti. Preto fond vlastní okrem nehnuteľností aj ďalšie finančné nástroje, ktoré sú odvodené od nehnuteľností. Každá táto zložka má nejaký prínos do fondu. Na konci sa spočíta celkový výnos fondu.

„Prvý realitný fond zo svojej podstaty diverzifikuje riziko do rôznych sektorov nehnuteľností práve preto, aby neprenášal na klienta riziko. Dôležité je aj to, že ak chce fond kúpiť komerčnú nehnuteľnosť, musí najprv naakumulovať väčší objem zdrojov. Tieto fondy preukázali schopnosť doručovať klientovi to, čo je ich podstata. Zhodnotenie nad dlhodobým vkladom v banke s primeranou mierou rizika,“ vysvetľuje Vladimír Bolek.

Aj preto tvrdí, že realitné fondy patria do každého vyváženého portfólia a sú vhodným investičným nástrojom pre každého investora, ktorý diverzifikuje svoje portfólio. 

Využite garantované zhodnotenie 10 %

Špeciálna akcia Prvého realitného fondu vám garantuje výnos. To dnes vo svete investícií vôbec nie je samozrejmosť. Ak v období od 6.3.2023 do 28.4.2023 investujete do Prvého realitného fondu na dobu 1 100 dní, získate garantovaný výnos minimálne 10%. Viac o špeciálnej akcii nájdete na www.prf.sk .   

Očakáva sa však, že zhodnotenie bude ešte väčšie. Vo fonde sú v rôznej miere zastúpené jednotlivé triedy realitných aktív – kancelárie, logistika, pozemky, byty, maloobchod ako aj iné triedy aktív – dlhopisy, iné fondy a aj hotovosť. 

„Čistá hodnota aktív v PRF k 28. marcu 2023 bola viac ako 404 miliónov EUR a aktuálne máme v portfóliu 11 nehnuteľností z rôznych realitných segmentov na Slovensku, v Maďarsku a v Poľsku čo znamená, že portfólio PRF je diverzifikované nielen sektorovo, ale aj geograficky,“ hovorí Vladimír Bolek. 

Ide teda o príležitosť, pri ktorej sa konzervatívni investori môžu spoľahnúť na garantované zhodnotenie, no celkový výnos môže byť podstatne vyšší. Nižší však nebude. 

Redakcia

Internetový denník Peniaze.sk momentálne patrí medzi najnavštevovanejšie ekonomické weby. Svojim užívateľom ponúka články z rôznych oblastí osobných financií, praktické rady, komentáre, užitočné kalkulačky, politické témy,... Ďalšie články autora.

Investujte so Saxo lacnejšie

Využite nižšie poplatky za US akcie - 0,08 %, min. 1 USD, s menovou konverziou 0,25 % a bez minimálneho vkladu.

Zistite viac