Problémový nájomca - kedy môžete ako prenajímateľ vypovedať nájomnú zmluvu?

Nájomný vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom bytu, upravuje Zákon č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka. Podrobne popisuje práva a povinnosti oboch strán a rovnako aj osobitné prípady ako ako napr. bytové náhrady či zánik nájmu bytu. V prípade krátkodobého prenájmu bytu, v dĺžke trvania maximálne 6 rokov (vrátane predĺžení) platia stanovy Zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu.

Podstata celého vzťahu však tkvie v nájomnej zmluve. Jej riadne a detailné spracovanie, ktoré je obom stranám jasné, by malo zaručovať bezproblémový priebeh. Sme však len ľudia a preto sa ako prenajímateľ môžete dostať do nepríjemnej situácie, kedy budete nútený vypovedať nájomcovi zmluvu a vysťahovať ho. Aké to sú?

Náležitosti nájomnej zmluvy

Nájom bytu vzniká uzatvorením nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania.

Zákon nevyžaduje jej písomnú formu, môže byť dohodnutá aj ústne. O tom, že bola vytvorená ústna nájomná zmluva musí byť ako doklad vytvorená zápisnica.

Napriek tomu však odporúčame vyhotoviť písomnú nájomnú zmluvu, ktorá bude obsahovať všetky potrebné náležitosti. Zmluvu si môžete vytvoriť buď sami, alebo nájsť vzor na internete.

Základnými náležitosťami nájomnej zmluvy sú :

• osobné údaje zmluvných strán teda najmä meno, priezvisko, dátum narodenia, číslo OP, adresa trvalého pobytu,
• obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo fyzickej osoby – podnikateľa,
• obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby a meno a priezvisko osoby oprávnenej za túto konať,
• označenie predmetu nájmu a rozsah užívania predmetu nájmu,
• určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva,

Podľa Zákona o krátkodobom prenájme bytu si tiež zmluvné strany dohadujú výšku platieb, rozsah, spôsob výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva.

Podľa uvedeného zákona si zmluvné strany rovnako môžu dohodnúť tzv. peňažnú zábezpeku, tzv. depozit, ktorý slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi (napr. pri poškodení zariadenia, neuhradení nájomného a pod.), táto zábezpeka nesmie presiahnuť 3-násobok výšky mesačného nájomného a pri skončení nájomnej zmluvy je vratná, resp. jej časť.

V nájomnej zmluve by ďalej nemal chýbať opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis závad bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy.

Takisto sa zvykne uvádzať doba, na ktorú sa nájom uzatvára, ak nie je na dobu neurčitú (uvádzajú sa konkrétne dátumy od-do).

K nájomnej zmluve sa pripája aj preberací protokol ku kľúčom, s uvedením ich počtu a rovnako aj preberací protokol k zariadeniu (napr. kuchynské zariadenie a pod.),

Vhodné je uviesť aj základné identifikačné údaje o spolunájomcoch, či prítomnosť domácich zvierat.

Nájomná zmluva môže obsahovať ďalšie konkrétne body, ktoré sú pre obe strany dôležité a spoločne sa na nich dohodnú. V prípade potreby je neskôr možné sa o tieto body oprieť.

Zmluva samozrejme musí byť podpísaná oboma stranami s uvedeným dátumom jej podpisu.  

Právo prenajímateľa vypovedať zmluvu o nájme

Vypovedanie zmluvy o nájme, ktorého dôsledkom je zánik nájmu bytu, je pre obe strany nepríjemnou situáciou. Môže mu predchádzať neakceptovateľné správanie nájomcu, ktoré poškodzuje prenajímateľa či jeho majetok, iný vzájomný konflikt, alebo nečakaná komplikovaná rodinná situácia. Ak v nájomnej zmluve nie je stanovené inak, štandardná výpovedná lehota je 3 mesiace.

Zákon vymedzuje prípady, pri ktorých je možné, aby prenajímateľ vypovedal nájomcovi zmluvu o nájme, v prípade, ak nedôjde k vzájomnej dohode.

Jedná sa o nasledovné prípady:

• prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov,
• ak sa jedná o služobný byt, nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný,
• nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome,
• nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa,
• z dôvodu verejného záujmu je potrebné s bytom alebo s domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať.
• nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia alebo predpoklady užívania bytu vyplývajúce z osobitného určenia domu,
• nájomca využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie.

Výpoveď z nájmu musí byť vyhotovená písomne a aby bola zaručená jej platnosť, dôvod výpovede musí byť presne špecifikovaný, preto sa odporúča uviesť jeho zákonné znenie.

V niektorých prípadoch je nutné písomne preukázať dôvod výpovede :

• nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný,
• je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo s domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať,
• nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia alebo predpoklady užívania bytu vyplývajúce z osobitného určenia domu. 

Podnájomca v hmotnej núdzi? Je v ochrannej lehote

Ak nájomca neplatí riadne a včas, môže sa prenajímateľ fakticky dostať do straty, pretože musí sám hradiť náklady na údržbu bytu či náklady na služby, ktoré by inak zaplatil z platieb uhradených nájomcom. Občiansky zákonník síce umožňuje dať nájomcovi výpoveď z dôvodu neplatenia nájomného – výpoveď však môže byť daná až vtedy, keď nájomca dlhuje platby aspoň za 3 mesiace.

Ak bola daná výpoveď z dôvodu omeškania s platením a nájomca preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa predlžuje o ďalšiu ochrannú lehotu, ktorá trvá až 6 mesiacov. Pokiaľ navyše takýto nájomca ešte pred uplynutím ochrannej lehoty zaplatí prenajímateľovi dlžné nájomné alebo sa s prenajímateľom písomne dohodne o spôsobe jeho úhrady, má sa za to, že dôvod výpovede nájmu bytu zanikol.