Čo robiť, ak vám nájomca neplatí nájomné. Praktický návod, ako postupovať?

Nájom bytu požíva zvláštnu ochranu; prenajímateľ ho teda môže ukončiť len za sprísnených podmienok. Na oplátku je však nájomca za omeškanie s platením sankcionovaný vyššími poplatkami. 

Pri vymáhaní pomôžu vysoké poplatky a zákonné záložné právo 

Ak vám nájomca dlhuje:

1) nájomné alebo
2) úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu (platby za energie, vodu, apod. – ďalej len „úhrada za služby“)

či ich časť, máte právo nielen na dlžnú istinu, ale aj na príslušenstvo tvorené tzv. poplatkami z omeškania. Môžete ich žiadať, ak nájomca nezaplatí ani do piatich dní po splatnosti. Náležia vám vo výške 0,5 promile z dlžnej sumy za každý deň omeškania; najmenej však 0,83 eur za každý (aj začatý) mesiac omeškania. Len pre porovnanie uveďme, že pri iných peňažných dlhoch z občianskoprávnych vzťahov (nie z titulu nájomného) je dlžník sankcionovaný zákonným úrokom z omeškania, ktorého sadzba je aktuálne len 6,25 % ročne. 

Nárok na poplatok vzniká automaticky – môžete ho žiadať, aj keď ste si ho nedojednali v nájomnej zmluve. Z opatrnosti nájomcu na zaplatenie dlhu vyzvite písomne; ak vám nezaplatí ani po výzve, uplatnite si nárok na súde. 

Aby ste mali reálnu šancu dlh uspokojiť, máte ako prenajímateľ na zabezpečenie nájomného záložné právo k hnuteľným veciam, ktoré sú v byte a patria nájomcovi alebo osobám, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti. Výnimkou sú veci vylúčené z výkonu rozhodnutia. Čo najskôr sa však domáhajte, aby súd nariadil súpis týchto vecí. Ak sa totiž veci z bytu odstránia skôr, než budú spísané osobou poverenou súdom, záložné právo zanikne, ibaže by boli odstránené na úradný príkaz a vy by ste stihli ohlásiť svoje práva na súde do ôsmich dní po výkone. Ak sa nájomca sťahuje, príp. veci začne odstraňovať bez zaplatenia nájomného alebo poskytnutia iného zabezpečenia, môžete veci zadržať na vlastné nebezpečenstvo, do ôsmich dní však:

1) musíte požiadať o súpis osobou poverenou súdom alebo
2) (ak nepožiadate) veci nájomcovi vydať. 

Možnosť zbavenia sa nájomcu závisí od režimu nájomnej zmluvy 

Pred podniknutím konkrétnych krokov vedúcich k ukončeniu zmluvy s neplatičom si musíte vyhodnotiť, či sa vami uzatvorená nájomná zmluva spravuje:

1) režimom klasického nájmu bytu podľa Občianskeho zákonníka,
2) osobitným režimom podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. 

Výpoveď pre nezaplatenie nájomného podľa zákona o krátkodobom nájme bytu 

Režim zvýhodnenej výpovede podľa zákona o krátkodobom nájme bytu pre vás platí, ak:

1) je zmluva o nájme bytu alebo jeho časti uzatvorená najviac na 2 roky (s tým, že môže ísť aj o reťazenie krátkodobého nájmu predlžovaného každé 2 roky, maximálne však 2x – celková doba takto predlžovaného nájmu teda nesmie presiahnuť 6 rokov),
2) je zmluva uzatvorená písomne a obsahuje:

- meno, priezvisko, trvalý pobyt a dátum narodenia zmluvných strán – fyzických osôb nepodnikateľov,

- obchodné meno, trvalý pobyt, dátum narodenia, miesto podnikania a IČO fyzických osôb podnikateľov,

- obchodné meno, sídlo a IČO právnických osôb a meno a priezvisko osoby oprávnenej za nich konať,

- označenie predmetu nájmu a rozsahu jeho užívania,

- určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a úhrad za služby,

- opis stavu bytu, jeho príslušenstva a vybavenia a tiež opis ich závad, ktoré vám boli známe v čase podpisu zmluvy,

- určenie doby nájmu,

- vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý, že sa zmluva uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.

3) ste si splnili povinnosť registrácie k dani z príjmu z prenájmu. 

Krátkodobý nájom bytu máte právo vypovedať, ak nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhradu za služby za čas dlhší ako 2 mesiace. 

Pokiaľ ste si s nájomcom dojednali peňažnú zábezpeku (označovanú tiež ako kaucia, príp. depozit) a dlh nájomcu ste vyriešili jej čerpaním, máte právo vypovedať nájom, ak nájomca nedoplní ani do jedného mesiaca odo dňa doručenia vašej písomnej výzvy zábezpeku do pôvodnej výšky. Dodajme, že zábezpeka môže byť dohodnutá maximálne vo výške trojnásobku mesačného nájomného a úhrady za služby. 

Výpovedná lehota začne plynúť dňom, ktorý nasleduje po dni doručenia písomnej výpovede nájomcovi. Jej dĺžka sa spravuje obsahom nájomnej zmluvy; nesmie však byť kratšia, než:

a) 15 dní, ak je daná z dôvodu omeškania so zaplatením nájomného,
b) 1 mesiac, ak je daná kvôli nedoplneniu peňažnej zábezpeky do pôvodnej výšky. 

Výpoveď pre nezaplatenie nájomného podľa Občianskeho zákonníka 

Ak váš právny vzťah nespĺňa popísané požiadavky kladené na krátkodobý nájom bytu, spravujú sa podmienky výpovede Občianskym zákonníkom. Ten povoľuje výpoveď z dôvodu omeškania so zaplatením nájomného alebo úhrady za služby, ak nájomca nezaplatil za dlhší čas ako 3 mesiace. 

Samotná výpovedná lehota trvá až 3 mesiace a začne plynúť od 1. dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci doručenia výpovede. Pokiaľ nájomca preukáže, že sa ku dňu doručenia výpovede z objektívnych dôvodov nachádzal v hmotnej núdzi, predĺži sa výpovedná doba o ochrannú lehotu v trvaní 6 mesiacov. Ak nájomca pred uplynutím ochrannej lehoty dlh uhradí, platí, že dôvod výpovede zanikol. 

Pokiaľ je jediným dôvodom, pre ktorý nemôžete vypovedať zmluvu v režime krátkodobého nájmu bytu, nesplnenie registračnej povinnosti k dani z príjmu, môžete (ak ste sa s nájomcom nedohodli inak) vypovedať zmluvu v dvojmesačnej výpovednej lehote. 

Na výpovedi si dajte záležať 

Výpoveď koncipujte tak, aby v nej nechýbal dôvod, pre ktorý nájom bytu vypovedáte; bližšie špecifikujte aj dlžnú sumu. Ak ju doručujete nájomcovi osobne, nechajte si doručenie potvrdiť jeho vlastnoručným podpisom. Pokiaľ ju zasielate poštou, využite doporučenú zásielku s doručenkou. V prípade, že nájomca nenapadne platnosť výpovede na súde, nájom skončí a on byt stále neopustil, budete musieť na súde žiadať žalobou jeho vypratanie. Keď súd vyhráte, vyrieši problém s nájomcom exekútor. Za dobu užívania bytu bez platnej nájomnej zmluvy môžete od bývalého nájomcu požadovať bezdôvodné obohatenie zodpovedajúce obvyklému (tržnému) nájomnému za byt. 

Barbora Magočová

Barbora Magočová je právnička. Venuje sa najmä obchodnému a občianskemu právu a popri právnej praxi rozvíja aj publikačnú činnosť. Pre Peniaze.sk píše články týkajúce sa hlavne právnych aspektov podnikania a obchodných záväzkových... Ďalšie články autora.

Investujte so Saxo lacnejšie

Využite nižšie poplatky za US akcie - 0,08 %, min. 1 USD, s menovou konverziou 0,25 % a bez minimálneho vkladu.

Zistite viac