Hypotekárny trh v Európe zažíva reštart. Čo to znamená pre Slovákov?

Vytriezvenie po kríze

Ceny bytov v čase krízy spadli závratným skokom o niekoľko desiatok percent. Prišlo vytriezvenie a v roku 2008 sa hovorilo o prasknutí realitnej bubliny. Dnes tu máme nový mohutný nárast cien nehnuteľností, hoci strop spred ôsmich rokov stále nedosahujú. Ako hovorí analytička Poštovej banky Jana Glasová, ceny nehnuteľností určených na bývanie na Slovensku vlani podľa Eurostatu vzrástli o 5,4 %. Aj podľa metodiky Národnej banky Slovenska ceny nehnuteľností u v roku 2015 medziročne rástli, ale miernejším tempom, o 0,9 %. Jeden meter štvorcový bývania sa u nás podľa Národnej banky Slovenska vlani predával v priemere za 1 227 EUR. Treba dodať, že napriek súčasnému cenovému rastu sú slovenské nehnuteľnosti stále takmer o pätinu lacnejšie ako pred vypuknutím krízy. Preto je aj v tomto roku priestor na ďalší rast, ktorý sa realitnému trhu naďalej predpovedá. To dokladuje aj začiatok roka 2016, kedy v prvom kvartáli tohto roku vzrástla cena nehnuteľnosti oproti predchádzajúcemu štvrťroku na úroveň 1 238 eur na meter štvorcový. V medzikvartálnom porovnaní to predstavuje rast o 0,5 % a medziročne ide až o 1-percentný nárast.

Ceny stúpajú, dostupnosť klesá

Ceny bytov vykazujú rýchlejší rast ako príjmy obyvateľstva, z čoho môže vyplývať menšia dostupnosť bývania. Tú však dnes zachraňujú mizivé úrokové sadzby na hypotékach a pri dne by sa mali udržať minimálne do roku 2018, kedy môžu začať pozvoľne rásť. Dovtedy je však stále priestor pre zhodnocovanie investícii aj v realitách, najmä v bytoch.

Marek Gábriš, analytik ČSOB potvrdil, že byty sa zhodnocujú mierou 6 a viac percent, pričom táto dynamika môže zastaviť niekoľkoročný trend dostupnosti bývania na Slovensku. Ceny bytov rastú dokonca tak výrazne, že zabezpečujú rast celého hypotekárneho trhu aj na úkor domov, ktorých ceny dlhodobo klesajú. Za meter štvorcový domu dnes zaplatíte menej, ako tomu bolo pred dvoma rokmi. Rozdiel medzi metrom štvorcovým domu a bytu je dnes takmer 30% v prospech bytových jednotiek. 

Súvisí to s trendom migrácie obyvateľstva do miest, kde si ľudia ľahšie nájdu zamestnanie. Príkladom je príchod automobily Jaguar na Slovensko. Po ohlásení investície vzrástli ceny nehnuteľností v okolí Nitry priemerne o 20 percent. Podľa niektorých realitných kancelárií sa dokonca vyskytli prípady,  keď malé garsónky vystrelili cenu oproti minulosti o 58 percent.  

Rast realít postihol celú Európu

Podľa slov Jany Glasovej narástli ceny nehnuteľností v eurozóne vlani celkovo o 1,8 %. Ak sa pozrieme na celú Európsku úniu, tu bol rast ešte dynamickejší a predstavoval rovné 3 percentá. Na Slovensku bolo zdražovanie rýchlejšie ako európsky priemer a dokonca sme sa zaradili do prvej desiatky krajín EÚ s najrýchlejším cenovým rastom nehnuteľností.  Neboli sme však lídrami. Najvýraznejšie, až o 13,1 % zdraželi nehnuteľnosti vo Švédsku. Dvojciferný rast cien bol vlani evidovaný aj v susednom Maďarsku a v Írsku. V rámci krajín EÚ medziročne klesli ceny nehnuteľností najvýraznejšie v Lotyšsku, a to o – 3,4 %. Z cenového poklesu sa mohli tešiť aj kupujúci bytov a domov v Chorvátsku, Taliansku a vo Francúzsku.

Situácia v susednom Maďarsku však mnohým rodinám skrížila plány. Práve pohraničné oblasti sa totiž donedávna stávali zaujímavým bývaním pre Slovákov, no nárast cien nehnuteľností medziročne až o 11,7 % atraktivitu značne okresal. Maďarsko pritom dosiahlo druhý najrýchlejší rast spomedzi krajín únie. Drahšie ako pred rokom ale boli aj nehnuteľnosti v Rakúsku a Českej republike.

Vyššie ceny – nižšie úroky

Zlepšujúca situácia na pracovnom poli a znižovanie nezamestnanosti bude aj v roku 2016 ovplyvňovať trh s nehnuteľnosťami. Pripočítať treba rovnako aj vyššiu mieru migrácie obyvateľov, ktorá bude vytvárať dopyt po novostavbách aj starších bytoch. V úzadí preto opäť ostanú rodinné domy. Z hľadiska zhodnotenia investície tak kúpa bytu predstavuje výhodnejšiu alternatívu, ako stávka na dom. Keďže na ďalšie dva roky sa odhadujú podobné sadzby na hypotékach, ako sú dnes, vytvára to predpoklady aj pre ďalší rast cien nehnuteľností.  Jana Glasová však uviedla, že žiadne prudké zdražovanie sa neočakáva, rast by mal byť mierny a postupný. Netreba totiž zabúdať na to, že nezamestnanosť je u nás stále pomerne vysoká a platy rastú pomaly, čo stále brzdí rast cien bytov a domov.

Zvýšené nároky na zaobstaranie nehnuteľnosti však kompenzujú nižšie úrokové sadzby na hypotékach, ktoré klesli aj o viac ako 2 %. To môže predstavovať pri kúpe stotisícovej nehnuteľnosti úsporu aj 2000 eur ročne. To do istej miery kompenzuje nárast cien nehnuteľnosti, no treba počítať hlavne s hypotékou na dlhšie obdobie fixácie. Pri kratších dobách fixácie cenová kompenzácia už nemusí byť výhodná.