Darovacia alebo kúpna zmluva. Ako sa lepšie prevádza majetok na blízku osobu?

Máme na výber kúpne zmluvy, alebo darovacie, pretože sa praxi vžil názor, že je to tak výhodnejšie či bezpečnejšie. Je tento názor správny? Čítajte, aké sú výhody a nevýhody kúpy a darovania a aké následky môže mať výber konkrétnej formy transakcie. 

Darovacia zmluva 

Nevýhody: 

Možnosť darcu domáhať sa vrátenia daru 

Ak po darovaní medzi darcom a obdarovaným vznikne konflikt, snažia sa darcovia veľmi často o vrátenie daru, a to aj vtedy, keď pre uplatnenie práva na jeho vrátenie nie sú splnené zákonné podmienky. Nárok na vrátenie daru darcovi vzniká len vtedy, ak sa obdarovaný voči nemu alebo členom jeho rodiny správa tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Nepostačuje teda prostá nevďačnosť, napr. predaj daru cudzej osobe či nenavštevovanie darcu pri príležitosti jeho sviatkov alebo jubileí (napr. rozhodnutie Najvyššieho súdu SR, sp.zn. 2 Cdo 81/1997). 

Pri zadlžení darcu hrozí, že o dar prídete 

Až 3 roky po nadobudnutí daru od blízkej osoby trvá hrozba, že sa ozve veriteľ darcu a bude sa domáhať právnej neúčinnosti darovacej zmluvy, aby dosiahol možnosť uspokojenia svojej pohľadávky prostredníctvom prípadného speňaženia daru.

Úspešne možno odporovať najmä darovaniu, ktorým bol veriteľ ukrátený a ku ktorému došlo v posledných troch rokoch medzi dlžníkom a osobami jemu blízkymi. Uvedené neplatí, ak ako obdarovaný preukážete, že ste dlžníkov úmysel ukrátiť veriteľa v dobe darovania ani pri náležitej starostlivosti nemohli poznať. Dodajme, že riziko odporovateľnosti sa týka aj kúpnej zmluvy, ak je zaplatená kúpna cena nižšia, než tržná hodnota prevádzanej veci. 

Darovanie nad rámec obvyklosti môže skrátiť dedičský podiel 

So znížením dedičského podielu treba počítať pri nadobúdaní daru od osoby, po ktorej by ste potenciálne mohli dediť. Pri dedení zo zákona sa dedičom do ich podielu započítava to, čo za života poručiteľa od neho bezplatne dostali (okrem obvyklých darovaní, napr. pri príležitosti sviatkov apod.). Ak by namiesto vás dedili vaše deti (napr. preto, lebo by ste zomreli skôr), platí započítanie darovania aj pre ne. Pri dedení zo závetu sa započítava vtedy, ak na to dal poručiteľ príkaz alebo ak by vás darovanie neodôvodnene zvýhodňovalo oproti tzv. neopomenuteľným dedičom, ktorými sú potomkovia poručiteľa.

 Výhody: 

Prevodca od vás nemôže požadovať odplatu 

Ak ste v pozícii obdarovaného, prináša vám uzatvorenie darovacej zmluvy jednu celkom zjavnú výhodu: v budúcnosti od vás darca nemôže v súvislosti s darovaním požadovať vyplatenie nijakej protihodnoty. Napriek tomu, že to znie banálne, nemožno túto výhodu podceňovať, a to najmä v kontexte nevýhod kúpnej zmluvy uvedených nižšie. 

Kúpna zmluva 

Prevod vlastníctva kúpno-predajnou zmluvou je z hľadiska jej budúcich dopadov nebezpečný hlavne vtedy, ak sa existencia kúpy len predstiera, aby sa obišli nevýhody darovania. 

V prípade, že namiesto darovacej zmluvy uzatvoríte kúpnu zmluvu, v ktorej uvediete určitú kúpnu cenu, aby ste zastreli skutočný úmysel darovania, hrozia vám hneď 2 riziká:

1) predávajúci sa rozhodne, že vašu „gentlemanskú“ dohodu ohľadom darovania nedodrží a kúpnu cenu uvedenú v zmluve od vás začne vymáhať (prípadne náhle zomrie a kúpnu cenu začnú vymáhať jeho dedičia),

2) vyjde najavo (napr. pričinením ďalších príbuzných), že hoci ste „naoko“ uzatvorili kúpnu zmluvu, prevod v skutočnosti prebehol formou darovania. V takom prípade sa však môže stať, že celý úkon bude posúdený ako neplatný, a to najmä ak sa týka nehnuteľnosti.

Zmluvy o prevodoch nehnuteľnosti totiž musia byť zo zákona písomné a práve s prihliadnutím na uvedené súdy zastávajú názor, že pre platnosť darovania (ako skutočne zamýšľaného právneho úkonu) musí byť písomne vyjadrená aj výslovná vôľa previesť vlastníctvo bezodplatne (napr. rozhodnutie Krajského súdu Košice, sp.zn. 6Co/733/2014). Takýto prejav vôle však spravidla v kúpnych zmluvách z pochopiteľných dôvodov chýba. 

Po zvážení všetkých výhod a nevýhod oboch foriem prevodu vlastníctva možno zjednodušene konštatovať, že čím vzdialenejší je vám z hľadiska príbuzenských či osobných vzťahov váš zmluvný partner, tým viac sa vám ako nadobúdateľovi z právneho hľadiska oplatí uzatvoriť darovaciu zmluvu; so skutočne blízkymi ľuďmi je kvôli možným budúcim následkom paradoxne výhodnejšie uzatvárať kúpne zmluvy (samozrejme za predpokladu, že odhliadneme od nevýhody spočívajúcej v povinnosti úhrady kúpnej ceny). 

Daňové hľadisko 

Ak nadobúdate nehnuteľnosť, ktorú následne plánujete predať, je dobré zvážiť tiež daňové aspekty. Tieto totiž predstavujú osobitnú premennú, ktorá môže ovplyvniť vaše rozhodovanie ohľadom konkrétnej formy nadobúdacej zmluvy. Predaj nehnuteľností podlieha dani z príjmu; to neplatí, ak nehnuteľnosť predáte až po piatich rokoch odo dňa jej nadobudnutia (pokiaľ zároveň nebola zaradená v obchodnom majetku).

Z hľadiska rozhodovania medzi kúpnou alebo darovacou zmluvou by ste mali vedieť, že ak by vo vašom prípade príjem z následného predaja nadobudnutej nehnuteľnosti nebol oslobodený od dane, môžete ho pre účely zdaňovania znížiť o daňové výdavky, ktorými sú:

- v prípade nadobudnutia nehnuteľnosti kúpnou zmluvou kúpna cena, ktorú ste preukázateľne zaplatili prevodcovi,

- v prípade nadobudnutia nehnuteľnosti darovacou zmluvou záleží, či by bol príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu oslobodený od dane z príjmov, ak by v dobe darovania darca nehnuteľnosť predal. Pokiaľ by bol oslobodený, je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená znalcom k okamihu darovania; ak by oslobodený nebol, je výdavkom cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca.

Pre úplnosť dodajme, že výdavkom sú aj prostriedky vynaložené na opravu, údržbu alebo zhodnotenie nehnuteľnosti či úroky z hypotečného úveru súvisiace s obstaraním nehnuteľnosti.

Barbora Magočová

Barbora Magočová je právnička. Venuje sa najmä obchodnému a občianskemu právu a popri právnej praxi rozvíja aj publikačnú činnosť. Pre Peniaze.sk píše články týkajúce sa hlavne právnych aspektov podnikania a obchodných záväzkových... Ďalšie články autora.