Problémový vlastník či nájomca v bytovom dome: Ako sa ho definitívne zbaviť?

V krajnom prípade možno žiadať predaj bytu neprispôsobivého jedinca 

Už v článku Obťažuje vás sused? Kam sa obrátiť pri riešení susedských sporov? sme uviedli jednotlivé možnosti, ktoré právo ponúka, ak potrebujete riešiť nežiadúce prejavy užívateľov susedných nehnuteľností. Všetky v článku bližšie popísané alternatívy (podanie žiadosti na obec, svojpomoc, privolanie polície či súdnužalobu) môžete podľa okolností vášho prípadu využiť aj vtedy, keď bývate v paneláku či v bytovke. 

Majitelia bytov však majú k dispozícii ešte jeden veľmi efektívny spôsob, ktorým sa možno vysporiadať s neznesiteľným správaním iných obyvateľov bytovému domu. Ide o podanie návrhu na nariadenie predaja bytu alebo nebytového priestoru. 

Súd môže nariadiť predaj bytu či nebytového priestoru, ak jeho vlastník svojím konaním zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov bytov či nebytových priestorov takým spôsobom, že obmedzuje alebo znemožňuje výkon ich vlastníckeho práva tým, že:

1) hrubo poškodzuje byt alebo nebytový priestor, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, spoločné nebytové priestory či príslušenstvo alebo
2) sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov bytov,
3) ohrozuje bezpečnosť alebo
4) porušuje dobré mravy v dome, prípadne
5) neplní povinnosti uložené rozhodnutím súdu. 

Slovenské súdy odobrili nútený predaj bytu napríklad v nasledujúcich situáciách:

- susedka v byte zakladala otvorený oheň, vyhadzovala z neho predmety, z jej bytu vypadávali sklenené tabule na verejné priestranstvo, agresívne sa správala voči susedom, mala hlučné prejavy a rušila nočný kľud, vytápala susedov, bola násilná voči svojmu psovi aj pred inými obyvateľmi domu (rozhodnutie Krajského súdu Banská Bystrica, sp.zn. 13Co/38/2020),

- susedia cez deň aj v noci vykrikovali, vulgárne si nadávali, rušili nočný kľud a urážali ostatných vlastníkov bytov (rozhodnutie Krajského súdu Banská Bystrica, sp.zn. 16Co/402/2017).

Kto môže požadovať nútený predaj bytu kvôli obťažujúcemu susedovi 

Návrh na nariadenie predaja bytu či nebytového priestoru nemusí podať len spoločenstvo. Zákon umožňuje, aby návrh samostatne podal aj (len) niektorý z vlastníkov iného bytu či nebytového priestoru v dome. Vzhľadom na uvedené teda nie je potrebné, aby sa na tomto postupe zhodla väčšina majiteľov bytov. Na druhej strane ale treba počítať aj s tým, že v rámci súdneho konania sa bude skúmať naplnenie podmienok pre nútený predaj a niektoré z nich možno spoľahlivo preukázať len výsluchom dostatočného počtu obyvateľov domu. 

Čo ak sa vlastník vyhovára na nájomcu 

V praxi je pomerne bežné, že sa obťažujúceho či závadného konania nedopúšťa vlastník bytu či nebytového priestoru, ale jeho užívateľ – typicky nájomca. Ostatní vlastníci sa v takom prípade skôr či neskôr obracajú na majiteľa bytovej jednotky a požadujú, aby situáciu riešil. Mnoho z nich ale žiadosti buď úplne ignoruje alebo podnikne len formálne kroky, ktoré nevedú k náprave. Tento postup však nie je správny a pre vlastníka bytu či nebytového priestoru môže mať závažné následky. 

Zo zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sa síce podáva, že závadného konania odôvodňujúceho nariadenie predaja bytu sa má dopúšťať vlastník, súdna prax ale v tomto prípade pred jazykovým výkladom príslušného ustanovenia uprednostnila jeho logickú interpretáciu, ktorá lepšie chráni práva ostatných obyvateľov domu. 

Krajský súd Banská Bystrica v rozhodnutí vydanom pod sp.zn. 16Co/402/2017 vyslovil, že možnosť nariadenia predaja bytu sa vzťahuje aj na prípady, v ktorých majiteľ umožní užívanie bytu aj ďalším osobám, ktoré narušujú pokojný výkon vlastníckych práv ostatných vlastníkov bytov. Majiteľ bytu prenechaného na užívanie iným osobám teda nesie zodpovednosť aj za ich konanie. 

Čo by mal vlastník urobiť, aby dostal z bytu nevhodných nájomcov? 

Ak sa majiteľ bytu potrebuje zbaviť problematických nájomcov, bude jeho postup závisieť od toho, v akom režime byt prenajíma. 

Pokiaľ sa nájom spravuje zákonom č. 98/2014 Z.z., o krátkodobom nájme bytu (podmienky, ktoré musia byť pre tento režim splnené, sme popísali v článku Nájomné a úhrada za služby - môže ich prenajímateľ bytu každý rok zvyšovať?), môže jednostranne ukončiť nájom buď:

1) písomnou výpoveďou z dôvodu, že nájomca alebo ten, kto s ním v byte žije alebo sa v byte nachádza so súhlasom nájomcu, napriek predchádzajúcemu písomnému upozorneniu prenajímateľa poškodzuje byt alebo jeho zariadenie alebo spoločné časti, spoločné zariadenia domu alebo inak hrubo porušuje dobré mravy alebo domový poriadok v dome, v ktorom sa byt nachádza. Výpovedná lehota v trvaní najmenej 15 dní začína plynúť dňom nasledujúcim po dni jej doručenia nájomcovi;
2) odstúpením, ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, ktorých porušenie by inak zakladalo právo prenajímateľa nájom vypovedať.

Dodajme, že pokiaľ si prenajímateľ nesplnil registračnú povinnosť voči správcovi dane, predlžuje sa výpovedná lehota minimálne na 2 mesiace a prenajímateľ smie jednostranne ukončiť nájom len z výpovedných dôvodov podľa Občianskeho zákonníka (viď nižšie). 

Ak sa nájom spravuje Občianskym zákonníkom (bol dohodnutý na dlhšie než 2 roky), prichádza pre obťažujúce konanie nájomcu do úvahy písomná výpoveď, pokiaľ:

1) nájomca alebo člen jeho domácnosti hrubo poškodzujú prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušujú pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozujú bezpečnosť alebo porušujú dobré mravy v dome, príp.
2) nájomca využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie.

Výpovedná lehota trvá 3 mesiace a začne plynúť 1. dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď doručená nájomcovi.

Dôvod ukončenia nájmu musí byť vo výpovedi riadne vymedzený. Pokiaľ sa nájomca z bytu dobrovoľne neodsťahuje ani po uplynutí výpovednej lehoty (napriek tomu, že sa na súde nedomáha neplatnosti ukončenia nájmu), musí vlastník bytu podať na súd žalobu na vypratanie bytu.

Barbora Magočová

Barbora Magočová je právnička. Venuje sa najmä obchodnému a občianskemu právu a popri právnej praxi rozvíja aj publikačnú činnosť. Pre Peniaze.sk píše články týkajúce sa hlavne právnych aspektov podnikania a obchodných záväzkových... Ďalšie články autora.